集體土地所有權土流網

Ⅰ 集體土地流轉的定義

總的來看主要有兩種理解：一種觀點認為集體土地使用權流轉包括首次流轉和再次流轉。前者是指集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉關系；後者是指土地使用者相互之間的土地使用權流轉關系。另一種觀點認為集體土地使用權流轉僅指集體建設用地使用權在土地使用者之間的轉移。筆者贊同後者。從嚴格意義上講，土地使用權流轉是指集體所有的建設用地使用權在土地使用者之間的轉移，不應包括發生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權「首次流轉」，更不應該將流轉的客體擴大到家用地。
雖然「首次流轉」和「再次流轉」都可以實現土地有償使用，但兩者間有著重要的區別：
（1）所謂的「首次流轉」，實質上是土地使用權與土地所有權的初次分離。在我國現行土地制度下，這種分離與建設用地使用權的取得實質上屬於同一過程，通常會涉及到土地用途的改變和土地利用規劃的實施。因此，集體建設用地使用權與所有權分離的前提是政府依法審批。雖然「首次流轉」中土地所有者與使用者之間的流轉協議，最終還要經人民政府的批准，但這種批準是被動的、形式上的，很難體現審批的真正意圖。在政府審批把關不嚴的情況下，很可能導致大量土地在鄉（鎮）政府的操作下湧入市場，耕地保護將更加艱難。而「再次流轉」僅限於建設用地使用權的流轉，一般不涉及到農地的轉用問題和規劃的變更，也無需政府審批。以所謂的「首次流轉」獲得建設用地使用權的做法，實質上是規避政府審批的非法佔地行為。
（2）「首次流轉」主要發生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進行。其結果通常是增加建設用地的供給總量，而不是提高現有存量建設用地的利用率；而「再次流轉」是對存量建設用地使用權的重新分配，其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，並不會增加新的建設用地。
（3）「首次流轉」如果監管不力，極易造成土地供給失控，產生嚴重的社會後果；而「再次流轉」比較容易監控，以通過流轉合同、土地使用權變更登記、稅收、價格等手段予以監控。
基於上述區別，筆者認為集體建設用地土地使用權流轉是指存量建設用地使用權在集體建設用地使用者之間的流轉，而不應包括土地所有者與土地使用者之間所謂的首次流轉。就像國有土地使用權出讓不同於轉讓，農村土地承包經營中的發包不同於轉包一樣，它們遵循的是不同的規則，有不同條件和要求。准確界定「流轉」的含義，對於我國集體建設用地使用權流轉制度的建立，對於未來國家進行土地市場的宏觀調控和監管，以及對於土地資源的合理利用與保護，都具有十分重要的意義。

Ⅱ 2017年中央一號文件關於土地流轉及農村集體產權有哪些內容

2月5日，2017年中央一號文件（《中共中央、國務院關於深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》）正式印發，其中大篇幅的提到了土地流轉以及農村集體產權相關的規劃

意見提出，落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權「三權分置」辦法。加快推進農村承包地確權登記頒證，擴大整省試點范圍。統籌協調推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。全面加快「房地一體」的農村宅基地和集體建設用地確權登記頒證工作。認真總結農村宅基地制度改革試點經驗，在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵佔控制的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地佔有和使用權，探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。允許地方多渠道籌集資金，按規定用於村集體對進城落戶農民自願退出承包地、宅基地的補償。抓緊研究制定農村集體經濟組織相關法律，賦予農村集體經濟組織法人資格。全面開展農村集體資產清產核資。穩妥有序、由點及面推進農村集體經營性資產股份合作制改革，確認成員身份，量化經營性資產，保障農民集體資產權利。從實際出發探索發展集體經濟有效途徑，鼓勵地方開展資源變資產、資金變股金、農民變股東等改革，增強集體經濟發展活力和實力。研究制定支持農村集體產權制度改革的稅收政策。深化集體林權制度改革。加快水權水市場建設，推進水資源使用權確權和進場交易。加快農村產權交易市場建設。
意見強調，深化農村集體產權制度改革。落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權「三權分置」辦法。加快推進農村承包地確權登記頒證，擴大整省試點范圍。統籌協調推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。全面加快「房地一體」的農村宅基地和集體建設用地確權登記頒證工作。認真總結農村宅基地制度改革試點經驗，在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵佔控制的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地佔有和使用權，探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。允許地方多渠道籌集資金，按規定用於村集體對進城落戶農民自願退出承包地、宅基地的補償。抓緊研究制定農村集體經濟組織相關法律，賦予農村集體經濟組織法人資格。全面開展農村集體資產清產核資。穩妥有序、由點及面推進農村集體經營性資產股份合作制改革，確認成員身份，量化經營性資產，保障農民集體資產權利。從實際出發探索發展集體經濟有效途徑，鼓勵地方開展資源變資產、資金變股金、農民變股東等改革，增強集體經濟發展活力和實力。研究制定支持農村集體產權制度改革的稅收政策。深化集體林權制度改革。加快水權水市場建設，推進水資源使用權確權和進場交易。加快農村產權交易市場建設。
推動農業產權制度改革、深化土地流轉是長期目標的制度基礎。我國精耕細作的小農經濟制約了農業規模化，土地制度改革可以降低成本，為適度規模經營創造條件，土地流轉則整合資源利用，促使生產、流通、消費環節聯系起來，是發展農業現代化的重要前提。近年來，從農村土地確權登記到土地流轉「三權分置」再到農村土地兩權抵押貸款及相關產權保護政策，農村土地制度改革一直沿著明晰產權以推動資本化的思路穩步推進。農村土地承包經營權確權登記頒證試點等「三塊地」改革試點預計將於2017年完成。

Ⅲ 農村土地流轉問題仍在 集體土地到底能不能買賣

——聚土回答
農村土地流轉是指農村土地在保留村集體對土地的所有權和村民版對土權地承包權的情況下，將土地經營權有序流轉給個人或者企業，以提高土地合理利用，解決農村土地無人經營的局面。需要注意的是，農村土地流轉，其流轉方式有轉讓，出租等方式，而沒有買賣的方式，因為土地所有權始終不會改變，是屬於土地所在村集體，是不能進行買賣的。具體情況建議咨詢村集體或者土地管理的相關部門。希望可以幫助到你。

Ⅳ 集體土地使用權怎麼流轉

作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證 收起

Ⅳ 農村集體土地流轉

遲早要同第一世界的國際接軌實行私有化，自由流轉的，才能促進經濟的發展

Ⅵ 農村集體土地流轉新規：集體土地流轉方式有哪幾種

黨的十抄七屆三中全會襲和09年中央1號文件專門出台了政策：加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場。按照依法、自願、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。有條件的地方可以發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。農村土地流轉其實是一種通俗和省略的說法，全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉。也就是說，在土地承包權不變的基礎上，農戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉給第三方經營。目的是提高土地利用率。
十八屆三中全會土地改革內容：堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。

Ⅶ 農村集體土地流轉是指什麼包括哪些內容

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營專權的農戶將土地經營權（使用屬權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

農村土地流轉的形式主要有轉讓、轉包、互換、入股、出租等。徵用不是流轉。

Ⅷ 土地流轉後,土地的所有權屬於誰

《土地管理法》第九條規定，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，專除由法律規定屬屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。也就是說，我國土地分為國家所有和農民集體所有兩種。

土地承包經營權流轉應當遵循的原則之一就是不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途。因農村土地屬於農民集體所有，所以農村土地流轉後，所有權還是歸農民集體所有。

Ⅸ 集體土地流轉的內容

集體土地使用權流轉客體的建設用地，包括現實的已經被土地使用者合法取得建設用地使用權的土地和已被土地利用總體規劃和鄉（鎮）村建設規劃確定為建設用地的土地。由我國土地使用制度改革的目標所決定，作為集體土地建設用地使用權流轉客體的應該是前者而不是後者。近年來，不少試點地區都將後者列入集體土地建設用地使用權流轉的范圍，並以此為主進行流轉。以四川省江油市四個鎮的試點情況為例：2000年底四個鎮土地利用總體規劃確定的集體土地建設用地共1414.25公頃。截至2003年6月底，實際已使用集體土地建設用地1120.65公頃，占土地利用總體規劃的79．24%；而現已使用的集體建設用地中實際發生流轉行為的土地共207.32公頃，僅占已使用集體建設用地的18.5%。 [1]這是一個不容忽視的問題。雖然在規劃用途上兩者都屬於建設用地，但兩者間有著重要區別：前者一般是土地使用權主體明確的、現實的建設用地；後者通常是土地使用權主體尚未確定的、可能的建設用地。如果將後者作為集體建設用地使用權流轉的對象，以流轉的方式來取得建設用地使用權，至少存在以下幾個問題：
（1）違反現行法律規定。我國《土地管理法》明確規定，「在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施規劃而將農地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准」。其表明土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地，要變為現實的建設用地，需要經有批准權的人民政府按土地利用年度計劃分批次批准；而將規劃建設用地使用權作為流轉的客體，以流轉方式來取得建設用地使用權，實質上是提前用地，擴大建設用地規模，必然會對土地年度利用計劃的執行產生巨大的沖擊。
（2）耕地保護將更加艱難。如果將規劃建設用地作為流轉對象、納入流轉范圍，大量非法用地行為便會在土地使用制度改革、加快小城鎮建設、增加農民收人等口號下，名正言順地得以實施。在目前有關法律制度不完善的情況下，其結果必然是加快農地向非農業建設用地轉化的速度，耕地保護將遇到更大的挑戰。實踐中，已有相當數量的農業用地以「流轉」的名義提前變成了建設用地。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的日益增多，集體土地使用權流轉從幕後走向前台，並且速度明顯加快，但存在不少違背農民意願、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收人的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，並強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。 [2]在農民土地權益受到侵害的同時，大量的耕地也變成了建設用地。
（3）在我國現行土地制度下，任何土地使用權流轉的法律後果都是土地使用權主體的變更，因此，作為流轉對象的土地使用權，應該是由土地使用者依法享有的、權利主體明確的、依法可以流轉的土地使用權。規劃建設用地尚不具備這些條件，土地使用權在法律上尚未被具體的土地使用者取得，土地使用權主體處於未知狀態，將無具體使用權人的土地作為流轉的客體，既無法律依據又缺理論基礎。
因此，今後國家在立法時應將集體土地使用權流轉的對象，限定在存量建設用地使用權的范圍，並對流轉的對象、范圍、條件和程序做出明確的規定，以規范集體土地使用權流轉行為；而規劃建設用地使用權的取得，則應按土地管理法的規定由有審批權的人民政府審批，批准與否的決定因素應是土地利用總體規劃、鄉鎮村建設規劃和土地利用年度計劃的要求，而非土地所有者與使用者之間的流轉協議。 集體建設用地使用權流轉的主體應為土地的使用者而非所有者。
集體建設用地使用權流轉是集體土地使用者之間的交易，無論其採用何種形式，轉移的都是土地使用權。在現行土地制度下，集體建設用地使用權與所有權一般都處於分離狀態，土地使用權的享有者通常是實際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設用地使用權流轉主體的應該是集體建設用地使用權人和意向土地使用者。實踐中，不少地方將集體建設用地使用權主體擴大到土地所有權人，並以規范性文件規定「農民集體所有建設用地的所有權人或使用權人經批准可以採用轉讓、租賃、抵押或作價入股等形式進行流轉」。這種將集體土地所有者作為建設用地使用權流轉主體的做法，無疑擴大了流轉主體的范圍，客觀上為違法佔用集體土地進行非農建設的行為提供了依據和條件。
首先，集體所有的建設用地，通常是已經政府批准確定給鄉（鎮）村企、事業單位使用和村民住宅使用的土地。其有具體明確的土地使用權人，他們所享有的土地使用權受法律保護，土地所有者不能隨意收回再以流轉的方式進入市場；在土地使用權與所有權處於分離狀態的情況下，土地所有者（農民集體）無論在法律上還是在事實上都不能成為建設用地使用權流轉的主體。其次，目前我國集體土地所有權主體是抽象的、法律上的權利主體，由其作為土地使用權流轉的主體客觀上難以操作，只能由村委會或集體經濟組織代為流轉行為。在目前對土地經營管理者缺乏必要監督機制的情況下，土地所有者在土地使用權流轉中享有的權益缺乏必要的保證。再次，雖然集體建設用地的所有者是農民集體，但在我國現行土地制度下，集體土地建設用地使用權的取得和變更，從來就不是由土地所有者來決定的。由集體土地所有者作為建設用地使用權流轉的主體，實際上是為某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流轉創造條件。
我國實行集體土地建設用地使用權流轉的主要目的是通過市場配置資源，使利用效率較低的集體存量建設用地得到充分、合理的利用。因此，集體土地使用權流轉的主體應是建設用地的使用者，而不應該是土地所有權人。 集體建設用地使用權流轉產生的收益包括轉讓收益和土地增值收益。這筆收益如何分配是集體土地使用權流轉制度建設中的核心問題，它關繫到土地資源配置機制的形成以及集體土地使用權流轉的動力。從理論上講，集體建設用地使用者作為土地使用權人，在自己不能有效利用土地的情況下，將土地使用權再讓渡給他人，從中獲得了土地收益，其自然是轉讓收益分配關系的參加者。土地所有者（農民集體）在其土地所有權與使用權分離之後，並未喪失土地所有權，其當然享有土地的收益權，也自然享有土地轉讓收益分配的參與權，並據此獲得應得的收益。因此，集體土地流轉收益分配關系的參加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同時，由土地利用的特殊性所決定，土地增值收益的形成，主要是社會經濟發展、政府投資、周邊環境改善以及規劃實施的結果。就此而言，國家也應成為土地流轉收益分配的參與者，但其所得的土地收益應以徵收土地增值稅的形式取得（這屬於再分配的范疇）。因此，在集體土地使用權流轉中，土地收益分配關系的主體應是土地所有者、使用者和國家。但從一些地方的試點方案來看，不少地方都將各級地方政府作為集體土地流轉收益分配關系的直接參與者。如有的地方要求「收取的土地流轉收益及土地增值收益，在土地所有者與鎮、區、市人民政府之間按2：5：2：1比例進行分配」。 [3]國土資源部批準的流轉試點方案和管理辦法，雖然要求「對集體建設用地使用權流轉所得的收益要嚴格按著5：4：1的比例進行分配」， [4]但仍將「集體土地所有者、試點鎮、市縣政府」作為土地流轉收益分配的參加者。諸如此類的分配方式和分配比例，作為試點中的一種探索是可以理解的，但是作為未來制度建設的模式是不可取的。
首先，土地使用權流轉是一種交易行為，參與這種交易關系的主體只能是土地的權利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，沒有理由參加土地流轉收益的分配。即使像有些人所講的那樣政府作為投資者使土地增了值，也是其職責使然，而不應成為參與土地使用權流轉收益分配的理由。其次，各級政府參與集體土地使用權流轉收益的分配，很可能導致土地供給失控並擾亂正常的市場秩序。據有關調查資料，目前集體土地使用權流轉主要是採用鄉（鎮）政府（或投資公司）將土地使用權收購，並給予經濟補償，再將土地使用權出讓（轉讓）給企業的方式；或者採取土地使用權租賃的方式，先由鎮政府、村與農戶簽協議，再由鄉鎮政府（公司）與用地單位簽協議，基本上是基層政府在操縱主導集體土地使用權的流轉。 [5]在這種土地使用權流轉過程中，政府所處的地位和所扮演的角色就決定了政府既是集體土地使用權流轉的主導者，又是土地使用權流轉的受益者，流轉的土地越多，其收益越大，其後果可能是我們始料不及的。而國家以稅的形式對集體土地使用權流轉收益進行調控，可以規范市場秩序保證流轉收益的公平分配。
集體土地使用權流轉收益的分配，是土地使用權流轉機制的核心，也是決定市場能否健康有序發展的關鍵，關繫到集體建設用地的合理利用和耕地保護。因此，土地使用權流轉收益分配製度的設計一開始就應建立在公平、合理的基礎上，並按市場規則運行。
對此，國家有關部門應予以高度重視，並盡快制定統一的規范性法律文件，對那些重要而具有普遍性的問題做出明確的規定，以引導和規范集體土地使用權流轉行為，堵住「流轉」掩蓋下非法用地的漏洞，保證農村土地市場健康發展和土地資源的合理利用。
隨著社會主義經濟體制的建立、經濟社會的快速發展和土地使用制度改革的深入推進，集體建設用地流轉，已不再是一個諱莫如深的概念，尤其是在經濟相對發達的省份和城鄉結合部，集體建設用地流轉已由自發、小規模出租房屋、場地等，逐步演變為有組織、有規模、形式多樣的流轉。在基層，由於長期以來一直執行較為嚴格的土地用途管制制度，對集體建設用地流轉也一直持謹慎態度，在一定程度上限制了集體建設用地流轉的規模和頻率，但毋庸諱言，在一些區位優勢明顯、工業經濟發展較迅速的鄉鎮，集體建設用地流轉還是時有發生，而且近幾年來有逐步上升的勢頭。那麼如何從基層實際出發，採取切實可行的措施，正確引導和規范集體建設用地流轉，使之成為推動農村經濟發展和社會穩定的重要手段呢？黨的十七屆三中全會出台的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中關於建立城鄉統一的土地市場的重要論述無疑給我們吃了一顆「定心丸」，給了我們必要的政策依據。

Ⅹ 土流網城鎮人口是否可以流轉集體土地

不可以，之有農民有承包權。現在知道農民好了吧。