無產權土地上的建築物所有權

⑴ 無產權證建築物的土地增值稅如何計算

例：A房地產公司屬內資企業，開發了一個項目，地上建築面積為11000平方米，其中可以辦理產權證的建築面積為10000平方米，無法辦理產權證的架空層建築面積為1000平方米；地下建築面積為1000平方米（無產權證且非人防工程）。該項目建安成本為5000萬元，土地成本為3000萬元，有產權證建築面積10000平方米已全部銷售完畢，A企業將全部成本8000萬元計入銷售成本。
A企業將架空層和地下建築改建成車庫，架空層1000平方米全部用於出租；地下車庫中800平方米銷售給業主，銷售收入為800萬元，200平方米用於出租。
根據國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因而，土地增值稅中可售建築面積同樣是成本分攤的標准之一。根據相同的理由，架空層及地下車庫相對應的成本800萬元同樣應並入已銷售的有產權證建築面積的成本，即作為可售建築面積成本的一部分作為土地增值稅的扣除項目，而不是待銷售時，按舊房的清算程序申報土地增值稅。
根據《城市房地產管理法（修訂版）》的規定，無產權證建築物屬於不可轉讓的房地產。但不可轉讓的房地產能夠產生較大的收益，並且一些無產權證建築物在測繪報告中亦有明確的標識，成本的歸集和分攤並不存在難題，因而無產權證建築物成了稅企雙方時有爭議的對象。
架空層和非人防地下車庫所有權的歸屬並不相同。
根據《物權法》第七十三條的規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。因而，架空層作為地上建築物，其產權應屬於業主共有。
根據《物權法》第七十四條的規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因而，即使是《物權法》亦未約定非人防地下車庫所有權的歸屬，非人防地下車庫所有權歸屬不明。
根據國稅發〔2006〕187號文件的規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。由於架空層的產權屬於業主共有，因而架空層成本666.67萬元〔（5000+3000）÷（11000+1000）×1000〕可以作為土地增值稅的扣除項目，不存在異議。
非人防地下車庫所有權的歸屬不明，加上土地增值稅中對成本的分攤標准和方法並沒有類似於《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）<參考最新文件：國稅發[2009]31號 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>中「可售面積單位工程成本、已銷開發產品的計稅成本」公式性的明確規定，而是提供了可售建築面積、佔地面積、建築面積等幾種可供選擇的方法，從而使非人防地下車庫的成本扣除變得復雜。

⑵ 土地法第76條中沒收建築物是歸國家所有嗎那地是集體的呢土地所有權與地上建築所有權能分離嗎

地隨房走，房隨地走

⑶ 地上建築物無產權想過戶土地如何過戶

可以直接走土地使用權轉讓

⑷ 在沒有土地所有權的土地上建造房屋可否計入固定資產

如果你有房屋產權證就可以計入本單位的固定資產；如果沒有則不能。
《物權法》規版定「房隨地走」。權
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。
第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
你的情況，建議計入「長期待攤費用」，在使用年限分攤。這種方法與計入固定資產從成本費用角度說，沒有實質性區別，但管理上比固定資產靈活。

⑸ 土地使用權和建築物所有權可以分屬不同公司嗎

從《土地法》和有關法規的規定上，是不允許土地使用權和地上建築物的產權分離（即俗稱的「兩證分離」）。但是在實踐中，確實有兩證分離的現象。最常見的情況是學校以非教學設施用地使用權出資，而地上建築完工後的產權登記在開發商名下。

你說的這種情況能否實現兩證分離取決於2個條件：
1、甲公司同意；
2、當地的國土資源政策允許。（可能是地方國土資源局文件的形式）

⑹ 第四十條　土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應

《物權法》第149條規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，但是如何續期、辦何種版手續、續期權是否繳費都還沒有具體規定，這是下一步立法的問題。商品房的土地所有權是國家，我們購買了商品房，只是取得了70年的使用權，開發商是出賣房產所有權和70年土地使用權的房產經營者。租房永遠是租賃房產，對所租賃的房產不可能享有所有權。

⑺ 農村土地上建築物所有權的問題，求解

你奶奶的責任田復應該是村集體制分給你奶奶使用的，土地使用權歸你奶奶，外人無權轉租，即使轉租也是無效的。在農田建房需要變更土地性質，否則屬於違章建築，應當拆除。你奶奶是使用人，可以維護自己的合法權益，建議向法院起訴。

⑻ 土地使用權轉移地上建築物所有權是否隨之轉移

按照我國《房地產管理法》的相關規定，房屋所有權轉讓，及對應的土地使用權也就隨之轉移。

換句話說，也就是房隨地走，地隨房走。 房屋的所有權和土地的使用權是不能分開轉移的。