論建設用地使用權

A. 建設用地使用權如何取得

佔有和使用土地抄。建設用地使用權就是為保存建築物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內進行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設用地使用權人使用土地時不得超出該項范圍。由於建設用地使用權為使用土地的物權，建設用地使用權人為實現其權利，自然以佔有土地為前提；同時，建設用地使用權人也可以准用不動產相鄰關系的規定。

B. 什麼是建設用地使用權民事法律關系

《中華人民共和國物權法》第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。本條是關於建設用地使用權概念的規定。
建設用地使用權是用益物權中的一項重要權利。出讓人通過設立建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了佔有、使用和收益的權利，建設用地使用權人可以利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地包括住宅用地、公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。本條中的建築物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構築物主要是指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等;附屬設施主要是指附屬於建築物、構築物的一些設施。
《中華人民共和國物權法》第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。本條是關於建設用地使用權分層設立的規定。
我國土地的性質決定了土地上下空間的所有權屬於國家和集體，當事人只能通過設定建設用地使用權等用益物權的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要徵收為國家所有後才能出讓，國家在出讓建設用地使用權時?只要對建築物的四至、高度、建築面積和深度作出明確的規定，那麼該建築物佔用的空間范圍是可以確定的。根據本法第一百三十八條第?四?項的規定，建設用地使用權出讓時，應當在合同中明確規定建設物、構築物以及附屬設施佔用的空間范圍，這樣建設用地使用權人對其取得的建設用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設用地使用權出讓給甲公司建寫字樓;地下20米至 40米的建設用地使用權出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所佔用的空間范圍有所區別。所以，建設用地使用權的概念完全可以解決對不同空間土地的利用問題。物權法沒有引入空間利用權的概念。因此，本條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
那麼，如何調整同一塊土地不同用益物權人之間的關系呢﹖根據本法的規定，不動產的權利人根據相鄰關系的規定，應當為相鄰各權利人提供必要的便利，並在其權利受到損害時，可以請求相鄰權利人補償。不動產的權利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設定地役權取得對他人土地的利用。以上規定完全適用於分層設立的建設用地使用權。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設用地使用權人之間應當適用相鄰關系的規定。如果建設用地使用權人一方需要利用另一方的建設用地，同樣可以通過設定地役權來解決。總之，物權法所有適用於「橫向」不動產之間的相鄰關系和地役權等規定都適用於「縱向」不動產之間。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
《中華人民共和國物權法》第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。本條是關於建設用地使用權出讓方式的規定。
建設用地使用權出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。在物權法起草過程中，有人提出，為了保護國家的土地資源，應當取消以劃撥方式出讓建設用地，不論什麼用途，都應當採取有償出讓的方式。那麼，物權法為什麼仍然將劃撥作為建設用地出讓的方式呢﹖因為我國土地管理法和城市房地產管理法對於採用劃撥方式設立建設用地使用權的范圍是有著嚴格的限制的。下列建設用地，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：?1?國家機關用地和軍事用地;?2? 城市基礎設施用地和公益事業用地;?3?國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;?4?法律、行政法規規定的其他用地。由於國家機關用地和軍事用地等情況會長期存在，完全取消以劃撥方式設立建設用地使用權不現實，劃撥方式還會在相當長的時期存在。但是，並不表明屬於劃撥范圍的用地，就當然可以採取劃撥的方式。劃撥方式應當是「確屬必需的」才能採取。通過劃撥方式取得的建設用地使用權，沒有期限的規定，但是該權利仍是一項獨立的財產權利，其性質屬於用益物權，應當適用「建設用地使用權」一章的規定。考慮到劃撥建設用地的特殊性，有關法律對劃撥建設用地的用途、轉讓條件和抵押等方面都有一些限制性規定。隨著我國土地管理制度的改革和深化，劃撥建設用地的范圍和程序更趨嚴格和規范。近些年來，國務院就劃撥土地的問題多次作出了規定，明確要嚴格控制劃撥用地范圍，經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制抑制多佔、濫占和浪費土地。經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金;經依法批准轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金;低於市場價交易的，政府應當行使優先購買權。為了切實加強土地調控，制止違法違規用地行為，作為民事基本法律的物權法也對劃撥建設用地的問題作出了明確規定：「嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」
建設用地使用權有償出讓的方式中招標和拍賣都屬於公開競價的方式。協議是出讓人和建設用地使用權人通過協商方式有償出讓土地使用權。協議的方式由於沒有引入競爭機制，相對缺乏公開性，現實中一些地區和部門為了招商引資，將本來應當採取公開競價方式改為協議方式，或者壓低協議出讓的價格，隨意減免土地出讓金，造成土地資源收益的流失，嚴重損害國家的利益。因此，有人提出，應當取消協議方式出讓土地。但是，現實中一些需要扶持的行業和大型設施用地，仍較適宜採取協議的方式出讓。協議的出讓方式還是有其存在的必要。為了防止協議出讓土地時可能滋生的腐敗行為，嚴格土地出讓秩序，土地管理法規定，採取協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。國務院、國土資源部也曾多次頒布相關的文件，要求各級人民政府要依照基準地價制定並公布協議出讓土地最低價標准。協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低於最低價標准。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失的，要依法追究責任;情節嚴重的，依照刑法的規定，以非法低價出讓國有土地使用權罪追究刑事責任。物權法雖然保留了協議出讓方式，但是由於擴大了公開競價出讓方式的范圍，因此，協議出讓的適用范圍已經越來越窄，程序則更趨嚴格。
《中華人民共和國物權法》第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。本條是關於建設用地使用權登記的規定。
設立建設用地使用權，建設用地使用權人應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使用權適用登記生效的原則，經登記生效。根據土地管理法的規定，我國目前的建設用地使用權是由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書。
以劃撥方式設立建設用地使用權的，根據目前的規定當事人不需要簽訂合同，而是通過「國有土地劃撥決定書」的形式，將建設用地使用權交給建設用地使用權人使用。但是，劃撥土地也應當按照以下規定辦理登記手續：新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設用地使用權人應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批准書之日起30日內，持建設用地批准書申請土地預告登記，建設項目竣工驗收後，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起30日內，持建設項目竣工驗收報告和其他有關文件申請建設用地使用權登記;其他項目使用劃撥國有土地的，建設用地使用權人應當在接到縣級以上人民政府批准用地文件之日起30日內，持批准用地文件申請建設用地使用權登記。
目前我國的土地登記是以宗地為基本單元。使用兩宗以上建設用地的建設用地使用權人應當分宗申請登記。兩個以上建設用地使用權人共同使用一宗建設用地的，應當分別申請登記。跨縣級行政區使用土地的，應當分別向建設用地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
《中華人民共和國物權法》第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。本條是關於土地用途的規定。
我國法律對以劃撥方式使用建設用地的用途有著明確的規定，建設用地使用權人應當嚴格依照其用途使用土地。以出讓方式設立的建設用地使用權，不同的土地用途其出讓金是不同的。建設用地使用權出讓合同中對土地用途都需要作出明確的規定，擅自改變約定的土地用途不僅是一種違約行為，而且也是違法行為。
建設用地使用權人以無償或者有償方式取得建設用地使用權後，確需改變土地用途的，應當向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經過審查後，認為改變的土地用途仍符合規劃，同意對土地用途作出調整的，根據目前的規定，還需要報市、縣人民政府批准，然後出讓人和建設用地使用權人應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同或者變更合同相應的條款，並按照規定補交不同用途和容積率的土地差價。如果是將以劃撥方式取得的建設用地使用權改為有償使用方式的，在改變土地用途後，建設用地使用權人還應當補繳出讓金。以變更合同條款的形式改變土地用途的，還要依法到登記機構辦理變更登記，簽訂新的建設用地使用權合同的，應辦理登記手續。
《中華人民共和國物權法》第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。本條是關於建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務的規定。
應當支付土地出讓金等費用的情形：?1?在取得建設用地使用權時，採用出讓等有償使用方式的，應當支付出讓金等費用。土地管理法第二條第五款規定：「國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。」第五十五條規定：「以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。」城市房地產管理法第三條、第十五條也有同樣的規定。根據有關規定，劃撥取得建設用地使用權的，在取得使用權時國家不收取出讓金。?2?在建設用地使用權轉讓時，通過劃撥取得的建設用地使用權應當補繳出讓金。城市房地產管理法第三十九條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」此外，城市房地產管理法第五十條還規定：「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。」
法律、行政法規對不繳納出讓金等費用的行為規定了相應的法律責任。例如，城市房地產管理法第六十六條規定，違反城市房地產管理法第三十九條第一款關於劃撥土地使用權轉讓須補繳出讓金的規定的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地出讓金、沒收違法所得，可以並處罰款。在有出讓合同的情況下，不支付出讓金的行為同時還是一種違約行為。因此除了行政法上的責任，法律、行政法規還規定了相應的違約責任。例如，城市房地產管理法第十五條規定城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十四條規定。
總之，通過支付出讓金等費用，向國家上繳土地收益，是國家土地有償使用制度的重要內容，也是土地管理法、城市房地產管理法等有關法律、行政法規中規定的法定義務。物權法第一百三十八條已經將出讓金等費用及其支付方式列為建設用地使用權出讓合同的條款之一，按時、足額支付出讓金，更是建設用地使用權人的合同義務。
《中華人民共和國物權法》第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。本條是關於建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施權屬的規定。
根據物權法第三十條的規定，合法建造房屋的，自事實行為成就時取得建築物的所有權。在多數情況下，建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權是屬於建設用地使用權人的。
建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施由建設用地使用權人所有作為通常情況，仍然存在這樣的例外：在現在的城市房地產建設中，一部分市政公共設施，是通過開發商和有關部門約定，由開發商在房地產項目開發中配套建設的，但是所有權歸國家。這部分設施，其性質屬於市政公用，其歸屬就應當按照有充分的證據證明的事先約定來確定，而不是當然地歸建設用地使用權人。後續通過房地產交易成為建設用地使用權人的權利人也應當尊重這種權屬劃分。
把握本條規定還應當注意，這里規定的建築物、構築物及其附屬設施必須是合法建造產生的。對於非法佔地、違規搭建的違法行為，土地管理法第七十三條、第七十六條、第八十三條以及其他法律法規的有關規定都明確規定了制裁措施，這種違章建築是要被沒收和強制拆除的，更不會產生合法的所有權。因此，並不在本條的調整范圍內。
《中華人民共和國物權法》第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。本條是關於建設用地使用權人處分建設用地使用權的合同形式和期限的規定。
理解和掌握本條規定應當注意兩個方面：?1?建設用地使用權的流轉應當採用書面形式。根據合同法第十條第二款的規定，法律、行政法規規定採用書面形式的，合同應當採用書面形式。城市房地產管理法第十四條以及有關法律法規中規定，土地使用權出讓應當採用書面合同。在合同法理論上，必須採取書面形式的合同屬於一種要式合同，要式合同一般適用於交易復雜、涉及利益巨大的情形。建設用地使用權流轉之所以必須採用書面形式的要式合同，是因為建設用地使用權涉及對土地這一重要自然資源的利用，關繫到國家、社會和用地人的重大利益，要求採用書面形式可以有效地明確權利、義務，避免潛在爭議。不僅我國現有法律做了這樣的規定，其他國家和地區關於土地等不動產的交易也都要求採用書面形式。本條規定不但與我國的現有規定是一致的，也符合國際通行做法。?2?建設用地使用權流轉的使用期限不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

C. 民法中論述物權法對建設用地使用權流轉的相關規定

我國《物權法》中第十二章關於建設用地使用權的內容，對此有清楚的規定。

根據我國《物權法》第一百三十七條設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。
第一百三十八條採取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
第一百三十九條設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。
第一百四十一條建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
第一百四十二條建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。
第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。
第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
第一百五十一條集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

D. 建設用地使用權如何行使

佔有和使用土地。建設用地使用權就是為保存建築物或其他工作物而使用土地的權利版，因此使用土地是土權地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內進行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設用地使用權人使用土地時不得超出該項范圍。由於建設用地使用權為使用土地的物權，建設用地使用權人為實現其權利，自然以佔有土地為前提；同時，建設用地使用權人也可以准用不動產相鄰關系的規定。

E. 建設用地使用權

一並抵押。

F. 土地使用權 建設用地使用權 有什麼區別

土地使用權一般是指土地在農業耕種這一范疇的使用，如土地承包耕種；建設用地使用權，一般指建設房子（建築物體）的使用，如宅基地。

G. 建設用地使用權與國有土地使用權的區別與聯系分別是什麼

1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。