未經批准出租國有土地使用權

❶ 國有土地使用權出租有什麼法律要求

國有土地使用權出來租自有以下法律要求：1、土地使用者如果未按照土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發土地的，不得出租土地使用權；2、土地使用權出租時，出租人與承租人應該簽訂租賃合同，租賃合同的內容不得違反國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定；3、土地使用權和地上建築物、其他附著物出租時，出租人必須依法辦理出租手續。

❷ 土地違法行為的非法轉讓土地類

（一）未經批准，非法轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得的國有土地使用權的；專
（二）不符合法律屬規定的條件，非法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的；
（三）將農民集體所有的土地的使用權非法出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的；
（四）不符合法律規定的條件，擅自轉讓房地產開發項目的；
（五）以轉讓房屋（包括其他建築物、構築物），或者以土地與他人聯建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯營與他人共同進行經營活動，或者以置換土地等形式，非法轉讓土地使用權的；
（六）買賣或者以其他形式非法轉讓土地的。

❸ 擅自改變土地使用性質出租方要收回我還能想租用土地嗎

一、對於已經審批建設用地，擅自改變土地用途的（比如審批建設用地為工業用地回，用作商業用答地或居住用地）。根據《中華人民共和國土地管理法》第八十條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。
二、對未經批准擅自改變土地性質的行為，根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和第七十七條的規定，屬非法佔地違法行為，對於這類違法行為，一般採用責令拆除和並處罰款（農村村民個人建房除外不罰只拆），構成刑事責任的移送司法機關。

❹ 國家行政機關以其劃拔的國有土地使用權對外出租的協議是否有效

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定，國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准、登記，不得轉讓、出租和抵押。

因此該出租協議是無效的。

❺ 劃撥土地使用權出租應注意哪些

以劃撥方式取得的土地使用權,一般是無償的或者是繳納了土地補償、安置等較低的費用後取得的,相對國家來說也是無償的。因此劃撥土地使用權在出租受到嚴格的條件限制。 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定:符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產部門批准,其劃撥土地使用權和地上建築物,其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押: (1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人; (2)必須有國有土地使用證; (3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明; (4)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 由此可見,任何單位和個人不得將劃撥國有土地使用權隨意出租,只有在依法報批並補繳土地出讓金的情況下,劃撥國有土地使用權才允許出租。 未經批准擅自出租劃撥土地使用權應承擔的法律責任: 國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)第二項中指出:要進一步加強國有土地收益的徵收和管理,任何單位和個人不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對於低價出讓、租賃土地,隨意減免地價,擠占挪用土地收益,造成國有土地資產流失的,要依法追究責任。 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定:對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人,市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入,並根據情節處以罰款。

❻ 國有土地使用權出租有什麼法律要求有誰清楚

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 規定：
第二版十八條 土地使用權出租是權指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
第二十九條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。
第三十條 土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權的出讓合同。
第三十一條 土地使用權和地上建築物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。

❼ 哪幾種土地違法行為可被依法立案處罰

根據《查處土地違法行為立案標准》規定違反《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等土地管理法律、法規和規章的規定，有下列各類違法行為之一，依法應當給予行政處罰或行政處分的，應及時予以立案。但是違法行為輕微並及時糾正，沒有造成危害後果的，或者法律、法規和規章未規定法律責任的，不予立案。

非法轉讓土地：

（一）未經批准，非法轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得的國有土地使用權的；

（二）不符合法律規定的條件，非法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的；

（三）將農民集體所有的土地的使用權非法出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的；

（四）不符合法律規定的條件，擅自轉讓房地產開發項目的；

（五）以轉讓房屋（包括其他建築物、構築物），或者以土地與他人聯建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯營與他人共同進行經營活動，或者以置換土地等形式，非法轉讓土地使用權的；

（六）買賣或者以其他形式非法轉讓土地的。

非法佔地類：

（一）未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的；

（二）農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的；

（三）超過批準的數量佔用土地的；

（四）依法收回非法批准、使用的土地，有關當事人拒不歸還的；

（五）依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的；

（六）臨時使用土地期滿，拒不歸還土地的；

（七）不按照批準的用途使用土地的；

（八）不按照批準的用地位置和范圍佔用土地的；

（九）在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾，經責令限期改正，逾期不改正的；

（十）在臨時使用的土地上修建永久性建築物、構築物的；

（十一）在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建築物、構築物，重建、擴建的。

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案例：河北省國土資源廳通報5起土地違法案

河北省國土資源廳日前對5起土地違法案件進行通報。5起土地違法案件包括峰峰礦區交通運輸局修建道路違法佔地案，涿鹿縣京西北農產品加工物流中心項目違規流轉案，香河國運農業有限公司朗德鵝養殖項目違法佔地案，雞澤縣曹庄鄉政府違法用地案，平鄉縣豐州鎮政府非法征地案。

據介紹，自2014年6月起，峰峰礦區交通運輸局未經批准在原鄉村道路基礎上新占土地167畝修建道路。峰峰礦區國土資源局立案查處後，於2014年7月28日下達《行政處罰決定書》，責令退還非法佔用的土地。

拆除在非法佔用農用地上新建的建築物和其他設施，沒收在非法佔用建設用地上新建的建築物和其他設施，並處以罰款。並將這一案件移交、移送紀委監察機關和公安機關。

目前，峰峰礦區交通運輸局全額繳納罰款，對修建的道路進行拆除，並將所佔167畝土地復耕，峰峰礦區紀委監察局對峰峰礦區交通運輸局二名責任人員給予行政記過處分，司法機關已對涉嫌破壞耕地犯罪進行立案偵查。

❽ 哪些情況下可以收回國有土地使用權

收回國有土地的法定條件包括以下5種情形：

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。

經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

4、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

5、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

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一、收回

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的收回《城市房地產管理法》第21條第2款規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期，以及根據社會公共利益的需要，國家未批准其續期申請，土地使用權由國家無償收回。

(1)土地使用權由國家無償收回

國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡於土地使用者。

土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金後，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償的，不應附加任何條件。

(2)國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建築物、其他附著物所有權。

二、根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2、出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：

（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，

其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地徵收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地徵收指國家依據公共利益的理由，強製取得民事主體土地所有權的行為。我國土地徵收的前提是為公共利益。

三、使用處理

土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

❾ 國有土地使用權取得的方式有幾種

房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。
一、以出讓方式取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。
3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權
招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：
（1）供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
（2）其他土地供地計劃公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
（二）以協議方式取得國有土地使用權
（1）協議出讓國有土地使用權范圍
出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可採取協議方式，主要包括以下情況：
A、供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的；
B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
D、出讓土地使用權人申請續期，經審查准予續期的，可以採用協議方式。
（2）禁止性規定
A、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
B、協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%.低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。
4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。
2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。
3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
5、「房地一並轉移」：土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
6、土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。