福建省出售公有住房土地使用權

① 購買公有住房是否包含土地使用權

根據<<中華人民共和國城市房地產管理法>>第四章第三十二條「房地產轉讓抵押時，房屋版的所有權權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓抵押和「<<中華人民共和國土地管理法實施條例>>第二章第六條「因依法轉讓地上建築物，構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請「的規定：房屋交易或購買公有住房的，其所佔范圍土地，購房者必須向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，辦理土地使用權證。

② 公有住房的使用權是否可以轉讓

所謂「公有住房使用權」是指通過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低於市場價租賃並使用的權利。之所以有這樣的福利分房，其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼，也體現了承租人勞動的價值。因此，「公有住房使用權「針對的對象一般是具有針對性的，大部分為在單位工作一定年限的職工，並不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。

③ 什麼是公房、已購公房、使用權房、不可售公房、單位產權房

公房
公房（公有住房、公產住宅）是指由政府和國有企、事業單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向城市居民出租、出售，由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。公房的大量存在是由於我國長期以來實行住房福利化的結果。在住房貨幣化改革過程中，公房出售，租金提升已成趨勢，但今後國家仍將興建廉價公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售後，產權即歸私人所有，即成為所謂「房改房」。
這里所說的公房不包括在京中央和國家機關、軍隊以及中央在京企事業單位職工已購公有住房。

已購公房
是指本市職和公有住房的承租人或年滿18歲以上的同住
成年人工自1994年以來，按照上海市出售公有住房方案購買的公有住
房。除對正、副局級在職幹部和校園內、部隊營防區域內以及戶籍凍
結地區等的已購公房有限制規定外，凡取得房地產權證或房屋所有權
證的，均可上市出售。

使用權房
住戶對房屋通過租賃的方式取得房屋的使用權，沒有產權，俗稱
使用權房。目前使用權房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場價格
租賃單位和私人的房屋。前一種是計劃經濟體制下，由政府和企事業
單位向居民和職工提供的帶有福利性質的住房，近一、二年出台的差
價換房的有關辦法，主要是針對前一種使用權房，即公有住房。後一
種使用權房完全是市場經濟下的租賃行為。

不可售公房
是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

單位產權房(或系統產權房)
俗稱單產房。是指單位自建或者委託施工單位建設、或者參加聯建,又是自己使用的住宅和其他建築物。這種房屋一般沒有通過實行土地使用權出讓形式,沒有申報商品房計劃。

希望我說的對你有幫助！

④ 出售公有住房糾紛是否屬於人民法院受案范圍

屬於，這種屬於民事訴訟范圍。

⑤ 單位職工購買原單位的公有住房是屬於非法土地轉讓嗎

不是，只要符合政策都是合法的

⑥ 公有住房使用權可以轉讓嗎兩份轉讓合同效力如何認定

案情點擊：老高原系位於沈陽市XX區一套公有住房承租人。2003年，經該公有房屋所有權單位同意，老高以8萬元的價格將該公有住房的承租使用權轉讓給小馮，老高為小馮出具了一份已收到購房款8萬元的收條。後小馮便入住涉訴房屋中居住，並持有原公有住房租賃證，但一直未辦理承租人變更手續。 2008年，老高又與王某簽訂了《公有住房使用權轉讓合同》，合同約定：「老高自願將涉訴房屋的使用權出售給王某，價款為18萬元，老高收到王某所付房款後，即將房屋交付給王某，並協助王某辦理房屋轉移登記。」隨後王某立即支付給老高購房款18萬元。 後老高把出讓房屋的時告知了小馮，並要求小馮騰房，小馮一怒之下，將老高訴至法院，請求法院判令涉訴房屋承租使用權歸自己所有，且要求老高協助自己辦理涉訴房屋公有住房承租使用權的轉移登記。 律師觀點：北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松律師分析認為：本案中老高先與小馮之間簽訂了《房屋承租使用權轉讓合同》，該合同合法有效，此後老高故意隱瞞涉訴房屋已實際轉讓交付他人使用的事實，致使其與王某簽訂的《公有住房使用權轉讓合同》侵害了小馮的合法權益，因此小馮的訴請應得到法院的支持。 李松律師解釋說，本案訴爭房屋性質是公有住房，即產權屬於國有或者集體所有的房屋，又稱使用權房屋。現行法律、法規並未禁止公有住房的承租使用權上市流轉，但對於這類房屋承租權的確認和轉讓等問題沒有明確的規定。現在各地出台一些地方政府規章等，多從行政管理角度予以規范。而隨著舊城區改造的逐漸深入，許多公有住房面臨拆遷，再加上房價的不斷上漲，因公有住房引起的糾紛逐漸增多，本案就屬於典型的「一房二賣」的情況。 對於本案兩份轉讓合同的效力問題，尤其是對於老高與王某簽訂的轉讓合同，該合同簽訂後未經產權人同意，是否有效呢？李松律師指出，老高與小馮簽訂的轉讓合同合法有效沒有爭議。對於第二份合同，承租人老高在未經產權人同意的情況下轉讓公有住房的行為，並未改變房屋所有權的歸屬，不會對產權人的產權造成侵害，而且現無法律、法規禁止這種交易行為，不屬於《合同法》所規定的合同無效的情形，故老高與王某簽訂的轉讓合同也應是合法有效的。合同效力確認後，在多個買受人均主張繼續履行合同的情況下，法院會比照商品房交易中的「一房二賣」的處理方式，判由實際佔有房屋的小馮取得房屋承租使用權。本案中王某可向老高另行主張違約責任，從而保護自身的合法權益。作者：北京房地產律師 李松

⑦ 公有住房出售政策有哪些規定

公有住房的承租使用權與因房屋租賃合同而取得的房屋普通使用權有著以下不同的區別。
第一，公有住房使用權的存續具有永續性。公有住房使用權不受期限限制，租期屆滿後自然續期，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等還可以申請繼續承租公有住房。這樣，承租人對公有住房就獲得了永久性的佔有和使用權，這與一般的私有房屋租賃是明顯不同的。
第二，公有住房使用權因其租金遠低於市場租金水平，因而具有高度的價值性。公有住房的租金由政府統一規定，公有住房人繳納的公有住房租金基本只用於房屋維修的成本費用支出，房管部門並不從公有住房租金中經營獲利。這與一般的私有住房租賃存在本質不同。
第三，公有住房使用權的取得需要支付對價，遇徵收時可以獲得補償。公有住房雖然租金低，但其最初取得使用權卻需要支付其他對價，初始投入成本巨大。公有住房承租權的取得或是因計劃經濟時代作為實物工資的一部分分配給承租人，或是公有住房政策改革後，由承租人通過市場置換（使用權有償轉讓）等途徑從前手承租人處出資購得。公有住房雖名義上屬於公有，但其絕大部分價值構成卻應歸承租人享有。當公有住房遇徵收時，按照有關徵收政策，被徵收公有住房補償金額的大部分應給予公有住房承租人。
第四，公有住房使用權可轉化為完全所有權。按照現行公有住房政策，直管公有住房的使用權人只需支付很小的價款，即可購得公有住房所有權。該購房資格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的價格購得公有住房的所有權。
第五，公有住房使用權具有實質上的可處分性。按照現行的公有住房政策，承租人在向房管部門備案後不僅可以將公有住房以市場價格對外轉租，而且承租人還可以通過置換的方式以市場價格將公有住房使用權轉讓。上述區別說明，公有住房使用權具有迥異於一般私有房屋租賃使用權的性質，其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特徵，使其在性質上更接近於物權而非債權。雖然公有住房使用權實質上具有用益物權的特徵，但由於我國《物權法》沒有將其規定為法定的用益物權種類，受物權法定原則的制約，將公有住房使用權界定為用益物權，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。鑒於此，應將公有住房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權。[上述內容來源於奚曉明、韓延斌、王林清著：《房地產糾紛裁判思路與規范指引》（下），人民法院出版社2014年版，第915-917頁]
信息來源：大眾家園網

⑧ 因住房制度改革中出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權變更登記，應提交哪些權屬證明文件

（1）申請人。劃撥國有土地使用權變更登記申請人為售房單位和購房職工。版
（2）申請時限。權出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起30日內，申請劃撥國有土地使用權變更登記。
（3）申請人應當提交的權屬證明文件：①公房出售批准文件；②原《國有土地使用證》；③《房屋所有權證》（權利人為購房職工）；④售房單位和購房職工簽訂的售房合同；⑤其他證明文件。

⑨ 因住房制度改革中出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權變更登記程序是什麼

一、申請
（一）申請人
為售房單位和購房職工。
（二）申請時限
應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起30日內，申請劃撥國有土地使用權變更登記。
（三）申請人應當提交的證明文件
（1）土地登記申請書。
（2）申請人身份證明。
（3）土地權屬來源證明：原《國有土地使用證》、已變更的《房屋所有權證》（權利人為購房職工）。
（4）地上建築物、其他附著物權屬證明。
（5）公房出售批准文件。
（6）售房單位和購房職工簽訂的售房合同。
（四）收件
二、權屬審核
主要審核以下內容：
（一）對申請人的審核
對該劃撥國有土地使用權變更登記申請人的審核，按照對土地登記申請人審核的一般步驟和要求進行。
此外，土地登記機關還應重點從以下幾方面進行審核：
（1）申請人應為售房合同簽約雙方。
（2）出售方應與公房出售批准文件中的被批准單位以及《國有土地使用證》上的權利人一致。
（3）購房職工應與《房屋所有權證》上的所有人一致。
（二）對土地權利的審核
出售公有住房的土地使用權應為劃撥國有土地使用權。
（三）對土地用途的審核
土地用途應當為住宅用地。
（四）對售房價格的審核
屬劃撥國有土地使用權的公有住房按成本價或標准價出售。成本價或標准價每年由所在地的人民政府公布。
經過以上審核，符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》。
該劃撥國有土地使用權變更登記涉及到土地使用權的變更，因此，該劃撥國有土地使用權變更登記須報人民政府批准，經人民政府批准後，方可進行注冊登記。
四、注冊登記
因出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權變更登記在宗地原《土地登記卡》上進行登記。
五、頒發證書
收回並注銷宗地原《國有土地使用證》，依據《土地登記卡》填制新的《國有土地使用證》，由土地登記機關頒發給購房職工。