土地所有權明晰協議

⑴ 土地產權的明晰: 農地保護的基礎

(一)資源的特徵和產權安排的關系

排他性和競爭性，是對資源進行分類的兩個主要特徵。排他性，是指資源(或物品、服務等)的所有者(或供給者)排除或者限制其他潛在的受益人獲益的能力。競爭性，是指資源(或物品、服務等)被一個主體使用(或消費)是否減少了該資源(或物品、服務等)被別人使用(或消費)的機會。根據這兩個特徵，可以將自然資源進行適合經濟學研究的分類。根據排他性和競爭性，自然資源可以分為四類(Ostrom，1990)，如表11-1所示。

表11-1 資源(物品)的分類

①「公共池塘」資源，是Ostrom(1990;2005)不斷總結和研究的資源類型。該類資源在區域內不僅不容易排他使用，同時在區域內部成員的利用行為上還具有強烈的競爭性，比如森林、草地、魚塘等。

②「俱樂部」資源，名稱形象地把該類資源的特徵表現出來了，這類資源在產權上具有較好的排他能力，可以將「未付費」的成員排除出資源的利用主體外。在「俱樂部」范圍內，個體資源的利用行為對他人不造成競爭性的影響。比如收費的高速公路，高爾夫球場等。

③比如國防、國家公園、社會醫療保險等。

(據Ostrom，1990;有修改)

根據資源落入何種分類，理論上已經總結出相應的產權安排和治理結構來實現資源利用效益的最大化(Bromley，1992)。對於私人資源，私有產權和完善的市場體系，將能夠實現減少交易費用和提高資源的利用效益。對於「俱樂部」資源和「公共池塘」資源都屬於小范圍公共產權的一種，很多研究討論了該類資源在產權和使用制度上最佳的方式，這里不再贅述。對於公共資源，更適合由國有產權的形式進行治理和利用，以避免外部性問題。

(二)中國土地產權的特徵

土地資源是高競爭性的資源，又因其位置的固定性而具有高排他性。對於這種高競爭性和高排他性的物品，西方國家多採用私有的產權形式。中國的土地資源的產權分類本應與西方國家的情況相似，但是，由於中國特有的政體制度，新中國成立以來至改革開放初期，土地資源一直被人為地歸入公共資源的行列。這種產權安排必然受到市場經濟轉型的強烈影響。經濟轉型後，中國土地資源的產權安排開始借鑒西方發達國家的經驗，將使用權從所有權中分離出來。這樣，在所有權上依然屬於國家或者集體所有，但是由於使用權的分離，使得在一定意義上，無論是農用地還是城市用地，已經傾向於私人資源的特徵。這種產權制度的安排，符合理論上的預期，也在實踐中得到了檢驗。

但是，產權是一種高度簡化的制度安排，用於引導和實現土地資源的利用按照預期方向行進。隨著中國經濟社會的不斷深入發展，無論是社會主義新農村建設，還是城鄉統籌發展的要求，中國現行的土地產權制度受到越來越多的沖擊。比如，金融危機下大量進城務工農民的生計問題，失地農民的社會保險問題，產權進一步改革的需求和現有政體框架的矛盾等。如何把握現階段土地產權改革的性質，尋找合理解決現階段產權所面臨問題的方法，是現階段理論和實踐亟須解決的問題。

(三)農地保護的基礎:如何改革現有的農地產權

對於倡導自由民主發展的經濟學者來說，產權的不明晰帶來的是對經濟發展的損害。從理論上看，無論中國的農地資源是偏向私有資源還是偏向公共池塘資源的性質，農地現有的產權都沒有達到理論上的要求。雖然《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，集體所有的土地由村農民集體所有，根據實際情況，也可以屬於鄉和村以下農民集體所有。目前，鄉、村、村民小組在不同程度上都是土地所有者代表，上級集體隨意平調下級集體所有土地的現象經常發生。所有權主體已經相當模糊。另外，對於農地產權的客體來說，一是村、鄉兩級可以隨便地將下一級集體所有土地劃為上一級集體所有土地;二是農民承包地「三年一小調，五年一大調」，土地在集體內部變動頻繁。農民乃至集體對自己佔有的土地無確定恆久邊界。這種產權特徵所產生的不良後果是:農民和各級集體不關心耕地的使用狀況，不關心誰受益誰受損，誰都想在這公有的土地上多佔便宜。耕地盡管稀缺，但因缺乏權利的約束而失去自我保護功能。正因為產權主體模糊，才出現了在耕地向非農產業轉移過程中，失去了鄉、村、村民小組和農民的切實保護。

所以從現有的產權安排上看，如果為了更好地實現農地保護，對現有產權結構進行調整，勢在必行。但不可否認的是，土地產權改革已經引起重視很多年，但具體改革的內容一直沒有出台，這其實既反應了一個理論問題———產權改革作為制度環境層次「游戲規則」，其變遷的頻率非常低;同時它也反應了一個現實問題———中國土地的產權改革，涉及社會不同主體之間新的利益分配，所以變遷的過程緩慢。因此，如何改革現有的農地產權，以實現農地保護的目的，需要重新對中國土地產權進行理解、評價和提出改革的路徑選擇。

⑵ 土地確權按什麼分

（1）依法依規、規范操作。
嚴格執行《物權法》、《農村土地承包法》、《土地管理法》等法律，切實按照《農村土地承包經營權證管理辦法》（農業部令第33號）、《農村土地承包經營權登記試點工作規程（試行）》（農辦經〔2012〕19號）的要求，開展農村土地承包經營權確權登記頒證工作。既要尊重民意，又要符合政策，做到不違規、不漏項、不損害農民利益、不留後遺症。

（2）按戶確權、保持承包權穩定。
從實際出發，按戶確權。在確權登記頒證中，以已經簽訂的二輪土地承包合同和已經頒發的土地承包經營權證書為基礎，以此次登記前最近的承包關系為依據，參照二調成果對土地面積進行校準。尊重農民意願，結合村組實際，在保持家庭承包權長期穩定的原則下，根據集體經濟組織成員意願，允許村組對承包地適時適當作調整。對本集體經濟組織現有耕地，在尊重農民意願的前提下，可以確權確股不確地，也可以確權確地。對因當年聯產承包出現產量高的土地以少頂多、產量低的土地以多頂少而造成實際耕種面積與賬證面積不符的，經承包戶認可後，可按實際耕種面積登記賬證。

（3）試點先行、有序推進。
採取邊試點、邊總結、邊推廣的辦法，試點選擇由各地自行確定。可以在已流轉或正准備流轉的土地先行著手，也可以選擇不同類型的土地進行試點，對承包關系比較清晰，條件比較成熟的地方可率先加快推進。

（4）分類指導、民主協商。
根據平原、丘陵、山區及民風民情等特點，分類實施，不搞統一模式，不搞一刀切。重大事項均應由本集體經濟組織成員大會討論決定。在積極引導、民主協商的基礎上，以村民小組為單位，召開組內村民大會並經三分之二以上村民同意。

（5）統一部署、分工負責。
農村土地承包經營權確權登記頒證工作由各級黨委、政府統一部署，各相關部門明確責任，圍繞「四個中心」，即確權主體以農民為中心，登記頒證以村組為中心，改革責任以縣鄉為中心，監督指導以省市為中心」，上下協調，橫向配合，共同組織實施，確保任務順利完成。

⑶ 什麼是土地所有權，土地承包權和土地經營權的三權分置

「三權分置」思想是指形成所有權、承包權、經營權三權分置，經營權流轉的格局 。「三權分置」下，所有權、承包權和經營權既存在整體效用，又有各自功能。

從當前實際出發，實施「三權分置」的重點是放活經營權，核心要義就是明晰賦予經營權應有的法律地位和權能。是繼家庭聯產承包責任制後農村改革又一重大制度創新。「三權分置」是農村基本經營制度的自我完善，符合生產關系適應生產力發展的客觀規律。

土地所有權：

是土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有的佔有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態下土地所有制的法律表現.新中國成立後，廢除了土地私有制，

經過社會主義改造和農業合作化，建立了兩種所有制形式並存的社會主義土地公有制，並在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。

土地所有權受國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。土地所有權的行使必須符合國家法律的有關規定。

土地承包經營權:

就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權，權利內容由合同約定。分為主體和客體兩種。

該項權利的權利主體為公民或集體；權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地。

2017年10月18日，第二輪土地承包到期後再延長三十年。

土地經營權一般指土地承包經營權。

(3)土地所有權明晰協議擴展閱讀：

土地所有權是土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有的佔有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態下土地所有制的法律表現.新中國成立後，廢除了土地私有制，

經過社會主義改造和農業合作化，建立了兩種所有制形式並存的社會主義土地公有制，並在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。

土地所有權受國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。土地所有權的行使必須符合國家法律的有關規定。

土地所有權是指土地所有者依法對土地佔有、使用、收益、處分的權利 。土地所有權人在法律規定的范圍內佔有，使用和處分土地，並從土地上獲得利益的權利。

一般來說，土地所有權屬於財產所有權的范疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：

1、主體的特定性

2、交易的禁止性

3、權屬的穩定性

4、權能的分離性。

內容

土地所有權內容包括對土地的佔有、使用、收益和處分四項權能，同時對土地所有者及其代錶行使權利有三條重要的限制：

1、土地所有者及其代錶行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務。

2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務。

3、土地所有權禁止交易。

我國土地管理法規定:城市市區的土地屬於國家所有;農村和城郊的土地,除法律規定屬於國家所有外,屬於農民集體所有;宅基地、自留山，屬於農民集體所有。

特徵

我國土地所有權的法律特徵有以下幾點：

(1)土地所有權是一項專有權，其權利主體的特定性。土地所有權的權利主體只能是國家或農民集體，其他任何單位或個人都不享有土地所有權。這是由我國實行土地的社會主義公有制決定的。

(2)交易的限制性。《土地管理法》第二條第三款規定：「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地」。顯然，土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資，均屬非法，在民法上應視作無效。

(3)權屬的穩定性。由於主體的特定性和交易的限制性，我國的土地所有權處於高度穩定的狀態。除《土地管理法》第二條第四款規定「國家為公共利益的需要，可以依法對集體的土地實行徵用」以外，土地所有權的歸屬狀態不能改變。

(4)權能的分離性。土地所有權包括對土地的佔有、使用、收益、處分的權利，是一種最全面、最充分的物權。在土地所有權高度穩定的情況下，為實現土地資源的有效利用，

法律需要將土地使用權從土地所有權中分離出來，使之成為一種相對獨立的物權形態並且能夠交易。因此，現代物權法觀念已由近代物權法的以「所有為中心」轉化為以「利用為中心」。

(5)土地所有權的排他性。即土地所有權的壟斷性，就是說一塊土地只能有一個所有者，不能同時有多個所有者。馬克思指出：「土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域」。

(6)土地所有權的追及力。土地為他人非法佔有時，無論轉入何人或何單位控制，所有權人都可以向他主張權利。

⑷ 如何解決農村土地所有權關系缺乏明晰性

如復何明晰農村土地制所有權問題，有許多認識和方案。
絕大多數對當前農村土地所有權存在的問題有共同的認識，即農村土地所有權存在產權所屬上的缺陷。但在尋找解決農村土地所有權問題的方案時，就各有各的說法。有的主張農村土地承包經營權長期化，有的主張農村土地國家所有。在具體方案上，有的提出改造現有農村土地產權結構的持有產權論，有的提出維持農地集體所有的雙層經營論，有的提出農村土地按份共有產權論等。
實際上，解決農村土地所有權的根本問題是促進農村土地市場化。農村土地只有市場化才能解脫農村土地所有權身上設置的種種附加的非經濟因素束縛，還農村土地所有權以完整性。

⑸ 土地糾紛訴至法院,需要確權數據證明作證據,可村委會不給開怎麼辦

土地糾紛訴至法院,需要確權數據證明作為證據， 如果村委會不給提供，向法院申請由法院調取證據。

⑹ 農村土地確權有那些規定

農村土地登記確權需要的材料如下：
1、土地詳查形成的土地權屬協議書、認定書、人民政府下達的土地權屬爭議處理決定；
2、城鎮地籍調查資料；
3、人民政府關於建設用地的批准文件；
4、土地出讓合同；
5、土地利用現狀調查資料；
6、人民政府頒發的房產證明；
7、新中國成立之後雙方簽訂的土地、山林等權屬或界線的協議；
8、危改、安居計劃的聯建房合同和公證書；
9、法院判決：使用土地的事實情況，是佔有還是侵佔，是善意的還是惡意的，是長期的還是暫時的等。
相關知識延伸閱讀：農村集體土地確權登記
農村集體土地確權登記發證是對農村集體土地所有權和集體土地使用權等土地權利的確權登記發證。農村集體土地使用權包括宅基地使用權、集體建設用地使用權等。農村集體土地所有權確權登記發證要覆蓋到全部農村范圍內的集體土地，包括屬於農民集體所有的建設用地、農用地和未利用地，不得遺漏。
1、確權，指的是確認權利，就是你現在的權利狀態。現在的農村土地確權工作指的是對農村集體所有權、宅基地使用權的確認工作。
2、確權的目的是明晰產權，防止因為登記制度的不完善導致的土地權屬糾紛。下一步的方向可能是推廣農村集體承包經營權和宅基地使用權的流轉。
3、確權只是一個手段，是對現在擁有的各項權利的確認。現有政策已經明確土地承包經營權可以繼承和流轉。

⑺ 關於「萬頃良田建設工程」土地權屬問題的探討

0引言

「萬頃良田建設工程」，實行城鄉建設用地增減掛鉤，綜合整治田、水、路、林、村，增加有效耕地面積;將散居的農村居民點集中建新安置，建成大面積、連片的高標准農田，優化區域土地利用布局。「萬頃良田建設工程」實施前後，相關的土地權屬確認和登記，涉及集體土地各類產權主體的切身利益，事關社會長治久安。本文結合南京市集體土地產權現狀，與同行探討萬頃良田建設中完善集體土地產權主體及加強土地權屬管理的有關問題。

1集體土地產權現狀

1.1集體土地產權主體

1.1.1集體土地所有權主體

1999～2003年南京市土地利用現狀更新調查證實，我市集體土地所有權主體呈多元並存的局面，即鄉鎮農民集體、村農民集體和村民小組農民集體同時存在，三者的土地面積比例約為1∶3∶96。人民公社時期所形成的「三級所有、隊為基礎」集體土地產權框架，至今仍維系著鄉鎮、村、村民小組農民集體的土地產權關系。農民集體經濟組織在法律上的地位有待進一步明確，當前及今後相當長時期內，建立農村集體土地產權制度，應從農民集體經濟組織的現實和長遠發展出發，以鄉鎮農民集體、村農民集體、村民小組農民集體作為集體土地所有權主體。

1.1.2集體土地使用權主體

集體建設用地主要有村民宅基用地、企事業單位用地以及道路交通用地等。村民宅基地建設用地使用權主體，主要是本農民集體經濟組織中以村民家庭為單位(個別涉及房產繼承而取得宅基地)的使用者。企事業單位建設用地使用權主體比較復雜，一部分為直接使用土地的使用者，一部分為集體土地所有者。道路交通建設用地使用權主體一般為集體土地所有者。

集體農用地使用權分為農用地承包經營權和自留地(山)使用權，其使用權主體分別是本農民集體經濟組織的農用地承包戶和農戶。

1.2集體土地產權登記管理

自2003年起，《南京市集體土地登記辦法》在全市施行，經過數年努力，全市於2005年完成了集體土地所有權登記發證，計劃到2009年底，基本完成集體建設用地使用權登記發證。

1.2.1集體土地所有權登記管理

在2003年完成土地利用現狀更新調查基礎上，開展了集體土地所有權登記發證工作，截至2008年底，全市共計發放集體土地所有權證書68400本，其中村民小組農民集體經濟組織68000本，村農民集體經濟組織400本。因鄉鎮農民集體經濟組織主體未能明確，故至今未實施登記發證。

所有權登記發證的全面實施，明確了集體所有土地的界線、位置、面積和各類用途，為集體土地所有者維護土地權益，為土地承包及合法經營的有序開展奠定了法律基礎。

1.2.2集體土地使用權管理(建設用地、承包地、自留地)

全市村民宅基地土地使用權調查已全部完成，截至2009年6月底已制發宅基地使用證45萬本，年底完成近60萬本宅基地登記發證任務，基本完成全市集體建設用地使用權總登記，從而為維護集體建設用地使用者權益、規范建設用地使用行為和保障使用權依法流轉打下堅實基礎。

集體農用地使用權包括農用地承包經營權和自留地(山)使用權。農用地承包經營權已由各區(縣)農村工作辦公室實施了登記，並發放了承包經營證，但農戶的自留地(山)使用權，至今未明確產權，仍屬產權管理空白。

2集體土地產權調整

實施「萬頃良田建設工程」，不但要在工程實施前對各類土地的權屬、界線、位置、面積和用途進行調查和確認，還應對工程實施中和實施後各類土地的權屬、范圍、位置、用途和面積等要素進行適時的變更和登記。否則，工程難以實施，或實施後留下土地產權爭議，甚至造成社會不穩定的隱患。

根據「萬頃良田建設工程」總體規劃，應首先對工程規劃實施范圍內各類土地權屬、范圍、用途和面積等要素開展補充調查和確認;在此基礎上，按照規劃確定的各功能區范圍，對照相關規定，依法調整土地所有權、農用地使用權以及宅基地使用權等相應的土地權屬范圍，明確各項土地權利及其相關責任義務，確保工程順利實施。

2.1補充完善各類土地確權

確認土地權屬，明晰各類集體土地產權，實行規范化的後續管理，對於確保各產權人的土地權益，合理分配萬頃良田土地權益，均具有重要作用。國土資源主管部門應進行集體土地所有權、集體建設用地使用權和村民自留地(山)使用權確界和確權的補充、完善工作;農用地承包主管部門應進行承包經營權確界等補充、完善工作。

2.2依法調整各類土地產權范圍

「萬頃良田建設工程」在規劃批准後和工程實施前，必須根據工程涉及范圍的具體情況，按照規劃確定的土地利用功能區，依法合理調整集體土地所有權和建設用地使用權的界址和范圍。

2.2.1集體土地所有權界址和范圍調整

南京市集體土地所有權登記發證工作已完成，「萬頃良田建設工程」的規劃一經批准，涉及的集體土地所有權狀況即可明確。根據集體土地所有權登記發證資料，並結合工程具體情況，通過補充調查，可統計出項目區各集體土地所有權的面積以及各土地用途的面積。

在所有權明晰前提下，結合規劃確定的農用地和建設用地不同用途功能區，由政府組織、相關職能部門牽頭，集體土地所有者代表參加，對所有權界址進行調整，同時依照法律程序和審批要求，履行相應的權屬調整手續。

2.2.2集體建設用地使用權范圍調整

根據確定的集體土地所有權，結合建新安置規劃確定的村民宅基地建設用地范圍及其宅基地總體布局，集體土地所有權主體組織本集體經濟組織成員實施建新安置宅基地分配，確定各成員建設用地具體位置和范圍。

2.2.3土地產權范圍調整審批

土地權屬調整方案經公告無異議後，報區(縣)政府批准，以此作為「萬頃良田建設工程」竣工後進行土地權屬調整的依據。土地權屬調整方案經區(縣)政府批准後，涉及權屬調整的各集體土地所有者，經相互協商簽訂土地所有權界線調整協議。

3確保萬頃良田土地權屬明晰的相關建議

3.1關於集體土地所有權主體

《中華人民共和國土地管理法》第十條:「農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或村民小組經營、管理;已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理」。事實上，現有的農村集體經濟組織不具有統一經營、管理土地的能力，也不具備法律意義上法人地位，不能獨立承擔相應的法律責任，尤其是村內兩個以上農村集體經濟組織和村民小組。因此，考慮到實施「萬頃良田建設工程」的實際情況和今後的權益分配及規范管理的需要，在當前法律、法規無新規定的情況下，建議以涉及的村民小組為單位，以村民個體佔有的土地份額為股份，按照公司制的規定，成立以土地股份為主要成分的具有法律地位的公司制農民集體經濟組織，以該組織代表全體股東對外經營、管理土地，徹底解決農村集體有組織無法律地位的問題。

3.2關於集體土地所有權界線或面積調整

「萬頃良田建設工程」規劃經批准後，即可開展集體土地所有權界線調整。調整可以有兩種方法:①依據規劃設計圖件，按照集中聯片方式，對經確認的各集體組織所有權面積，實施圖上分配定位，並簽訂相應的界線協議;②根據項目規劃范圍的總面積，集體組織之間按照各自所有權面積份額，簽訂協議。①的優點是今後可以根據需要將集體土地所有權界線落界到實地，避免產生權屬爭議。

3.3關於自留地(山)、承包地及其他相關土地權益

根據國家相關政策規定，農戶的自留地(山)使用權是長期不變的，因此在工程實施前，必須對各農戶的自留地(山)的面積進行確認，以便量化這部分土地資產。承包地量化可以通過兩種方式進行:①以已經簽訂合同的承包經營權面積作為依據;②以現有集體經濟組織全體人員數為基礎，重新分攤承包面積。當然，採用何種方式，必須由該集體經濟組織全體人員或代表，按照規定的辦法和程序來決定。因工程整理而增加的土地，也應當按照該組織全體人員的數量，折算為土地股份重新分配。總之土地股份的量化和分配，應當公平、公正，符合實體公司制管理的要求。

3.4關於宅基地分配及管理

宅基地分配應當建立在建新安置規劃的基礎上，依據規劃確定的建築布局和相關戶均宅基地面積標准，在本集體土地范圍內協議分配並落實農戶宅基地界線。也可以採取集中統一建設，合理分配住宅的形式。無論採用何種方式，必須符合農村宅基地管理的相關規定。

3.5關於萬頃良田的權屬管理

「萬頃良田建設工程」完成後，國土資源管理部門應當依照土地管理的相關法律、法規，實施規范的土地產權管理。一是准確界定集體土地所有權面積，對有明確所有權界線的，應予確界和確權。二是根據土地使用合同或協議，確定農用地使用權，為保障土地權利雙方的各自權益奠定基礎。