土地所有權收益
『壹』 什麼是土地收益金
土地收益金是指:土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓(含連同地面建築物一同轉讓)給第三者時,就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款,或土地使用者將其所使用的土地使用權出租(含連同地面建築物一同出租)給其他使用者時,就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。 土地收益金由當地房地產管理部門負責收取,土地收益金收取情況與其他交易資料一同放入產權產籍檔案,以便與今後按照國家及各地制定的國有土地使用權 讓辦法再行交易時相銜接。 土地收益金的測算主要涉及以下因素: (1)土地用途不同:土地使用權按照用途主要分為商業用地、住宅用地、工業用地等幾大類,不同用途收費標准不一樣; (2)房屋所處位置的土地級別不同,地價標准不同。 (3)房屋所在樓層不同,地價標准也不同。 因此,房屋面積一樣,所繳納的土地收益金可能會不一樣。 土地收益金按房地產交易建築面積計收。在房地產買賣中,從超過房產評估 價格以外的收益中收取,超過房產評估價格一倍以內的按不超過20%收取;二倍以 內的按不超過30%收取;三倍以內的按不超過40%收取;三倍以上的按50%以上收取。對出租的房屋,參照上述比例從超過限額標准租金以外的收益中收取。具體 收取標准由省、自治區、直轄市物價部門會同建設部門確定。
『貳』 土地出讓金與土地增值收益的區別
土地出讓金（land-transferring fees） 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者專，屬按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。正因為土地出讓金的存在，地方財政對地產業有過分的依賴，土地財政成為房價調控的絆腳石。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。2014年8月，國家審計署掀起全國首次土地財政大審計。
土地增值收益是指農業用地轉為建設用地並進行相應的開發後，達到建設用地的某種利用條件而發生的增值。
『叄』 土地所有者是什麼意思有哪些權益
中華人民共和國憲法（1982）規定，中國土地實行公有制，分為「國家所有回，答即全民所有」和農村「集體土地所有」兩種形式。土地所有人在法律規定的范圍內佔有，使用和處分土地，並從土地上獲得利益的權利。
土地所有權內容包括對土地的佔有、使用、收益和處分四項權能，同時對土地所有者及其代錶行使權利有三條重要的限制：
1、土地所有者及其代錶行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務。
2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務。
3、土地所有權禁止交易。
我國土地管理法規定:城市市區的土地屬於國家所有;農村和城郊的土地,除法律規定屬於國家所有外,屬於農民集體所有;宅基地、自留山，屬於農民集體所有。
『肆』 土地收益金和土地出讓金分別是什麼意思
土地收抄益金 (土地增值費襲)：土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建築物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建築物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。 土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。
『伍』 什麼是土地的使用權所有權收益權
土地的使用權--- 都有年限限制的 例如我們房子的土地==商業建房的土地使用年限 70年和60年,至於版土地權年限使用期到了國家到時是什麼政策還沒有具體方案.
所有權---都是國家的
收益權--沒有許可權去支配與使用,只能在原來的基礎的收益
『陸』 什麼叫土地出讓收益權質押
一、什麼是土地收益權
1、什麼是收益權
根據通說，收益權是所有權的四項權能——佔有、使用、收益、處分——中的一種，即財產所有權人依法享有的從佔有、使用、處分財產中取得經濟利益的權利。
我們所討論的土地收益權其實指的是國有土地使用權人因對其國有土地使用權的合法處置而取得相應經濟收益的權利，確切地來說它應叫做國有土地使用權收益權。為了研究土地收益權質押的可行性，根據獲取收益的途徑不同，我們將土地收益權歸為兩類：處分收益權和經營使用收益權；前者指權利人以喪失國有土地使用權為對價獲取相應收益的權利，後者指在不喪失國有土地使用權的情況下因對土地使用權的經營使用而獲取相應收益的權利。具體到土地儲備機構來說，處分收益權是指國有土地使用權的出讓、置換、劃撥或調撥等過程中處分人對其增加的利益依法享有的權利。經營使用收益權是指土地儲備機構將在儲土地出租或自己使用在儲土地進行經營，在此過程中對在儲土地的收益依法享有的權利。
二、土地收益權不能質押
1、什麼是質押
《擔保法》第六十三條規定：「本法所稱動產質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。」
《擔保法》第八十一條規定：「權利質押除適用本節規定外，適用本章第一節的規定。」
從《擔保法》的規定我們可以看出，所謂質押，其具有這樣兩個特徵：一、權利人控制了質押物；二、權利人不能在控制質押物的同時就對質押物行使權利，該權利只有在債務到期不能清償時才能行使。
2、土地收益權不能質押
（1）從理論上講，土地收益權不能質押
①土地處分收益權不能質押
國有土地使用權處分收益是在權利人喪失對國有土地使用權的時候才能取得的收益，只有取得國有土地使用權處分權才有權獲得該部分收益。這是因為在沒有確定的繼受者，無法以合同的形式約束繼受者的情況下，繼受者只會根據交易的原始形式，把對價給付處分權人。
所以，國有土地使用權處分收益權對貸款人來說屬於不可控制的權利，此權利不符合法律規定的質押物的特徵。
②土地經營使用收益權不能質押
以出租來看，租金的收取權屬於既成的權利，貸款人可以直接獲得該權利，以享受租金收益，談不上質押；如貸款人對借款人收租權進行限制以待債務到期不能清償時執行，就要收到土地出租期限的制約；如出租只是借款人對在儲土地的一種可能的管理方式，則在沒有確定出租地塊前，更無法對收租權進行質押。
簡單地說，已出租土地的租金收取權不適合質押，待出租土地的未來的收取租金權無法質押。
這里需要注意的是，租金的收取權質押，質押物是收取租金的權利而不是租金。另外，租金作為一種金錢形式，其本身是不可質押的。
以借款人自己使用來看，從法律和邏輯上講更不存在質押的可能。
（2）從具體操作上來看，土地收益權不適合質押
①土地處分收益權不適合質押
在不能先期約束第三人的情況下，貸款人要想獲得土地處分收益權質押擔保則必須控制國有土地使用權的處分權，也就是說貸款人要掌握國有土地使用權的相關權利證書，但這樣做的結果卻是國有土地使用權的抵押或者說正好能達到國有土地使用權的抵押的結果。
也就是說，我們在操作上無法造成對國有土地使用權處分收益權質押的結果。
有的觀點認為可以以政府批准或其他主管機關的某些形式來限制借款人對目標國有土地使用權的處分權，我們不懷疑政府甚或其他機關對國有土地使用權的權利，但以這種方式對其他交易雙方的介入無疑於政府或其他機關行使了審判職責，並且事前達成審判結果。②土地經營使用收益權不適合質押
以收取租金權為例，貸款人如果直接享有該種收益權，那麼這種方式並非抵押，而是用來抵充貸款，這無疑於要求借款人提前清償債務。
根據我們的理解，勉強談得上收租權質押的做法只能是，對已出租土地的收取租金的權利進行限制，在借款到期不能清償時債權人得對該收租權進行處置。但從各地土地儲備的實踐來看，儲備機構對在儲土地的出租只是一種權宜之計，這就使對出租土地收租權質押喪失了可操作性。（3）從現有法律規定來看，土地收益權不能質押
①根據《擔保法》的規定，土地收益權不能質押
《擔保法》第七十五條規定：「下列權利可以質押：
（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；
（二）依法可以轉讓的股份、股票；
（三）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；
（四）依法可以質押的其他權利。」
對於（四）中的其他權利是否可以包含土地收益權，我們的觀點是否定的。理由有：
a、我們認為本款規定只是為立法和司法提供方便，並不是給當事人的約定留下空間；
b、質押權是一種物權，而我國實行物權法定的法律原則。所謂物權法定，是指物權的種類和各種物權的內容由法律統一規定，不允許由當事人的意思自由創設。
②已有收益權質押方面的規定不適用於土地收益權質押
已有的收益權質押方面的規定有公路收費權質押和電網建設與改造工程電費收益權質押兩種形式。（根據我們的分析，這兩種方式的所謂「質押」其實並非擔保法意義上的質押。所謂「質押」者，本質上是就既成權利對債權設定的一種擔保，設定質押的權利必須是確定存在的、切實可行的。但在這兩種形式的「質押」設定時，工程尚處建設階段，收費權或收益權還處在不確定狀態，顯然有悖於質押的本質特徵。我們分析國務院及其他有權機關之所以規定這兩種方式能夠「質押」，其實應歸於擔保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式保障貸款人債權的實現。這種建設項目的收費權質押，實質上是根據建設項目的特點，由借款人向貸款人提供的一種借款條件。）但我們認為這兩個方面的收益權質押規定對土地收益權質押不具有參照性。以公路收費權為例：
《國務院關於收費公路項目貸款擔保有關問題的批復》規定了高速公路收費權質押的內容。但高速公路收費權質押有兩個特點：a、用來質押的收費權是在建借款項目的收益權；b、由於項目尚未完工，該質押權只是對該具體項目收費權的一種期待權；c、該收費權是一種經營使用收益權。
而對土地儲備借款來說，a、其是一種滾動經營模式，整個在儲土地的數量在發生著不確定的變化，不是一定數額的借款用在確定地塊的土地上，土地使用權本身也是在不斷進進出出；b、對於土地儲備機構經營使用的土地來說，其收益權是既成的，確定的；c、對於待處分土地來說，其收益是一種處分收益，而非經營使用收益。
簡單地說，質押公路收費權是對固定、確定建設項目的權利，既是一種經營使用收益權，又是期待權。對土地收益權來說，不管是土地使用權處分收益權還是土地使用權經營使用收益權都和在建公路收費權具有本質的不同。所以，土地收益權和高速公路收費權沒有可比性。
退一步說，即使土地收益權和高速公路收費權是完全類似的東西，根據物權法定原則，高速公路收益權質押的規定也不能由當事人任意擴大適用。
電網建設與改造工程電費收益權質押規定的不可參照性與此同。
三、沒有必要考慮土地收益權質押
之所以考慮土地收益權質押，很大程度上是因為該觀點的持有者懷疑在儲土地使用權是否能夠由土地儲備機構用來作為土地儲備貸款的抵押。我們認為這種擔心是不必要的，土地儲備機構的在儲土地可以用來做貸款抵押，下面我們來分析這個問題：
1、土地儲備機構是代表政府在對土地的一級市場進行調控，其對土地的一切運作，包括出讓、置換等管理活動都可以在國土資源行政主管部門等有權部門的授權下進行。國有土地使用權抵押作為一種處分行為同樣應該在有權部門的授權和批准下進行。根據我國法律，市縣級人民政府和土管部門代表國家行使對國有土地的權利，對於其合法授權的效力，還是可資認定的。
2、根據各地儲備制度的相關規定，一般都明確了金融機構借款是土地儲備資金的來源之一，土地儲備機構可以以在儲土地使用權作為借款的擔保。
3、國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》規定，對於各地的土地儲備事宜「金融機構要依法提供信貸支持」。國務院以行政法規的形式鼓勵金融機構對土地儲備貸款，其沒有禁止，也不應該禁止以國有土地使用權抵押的方式擔保金融機構債權的實現。
退一步說，即使土地儲備機構沒有權利也無法經過授權以其在儲土地提供借款抵押，貸款人也可要求市人民政府及土管部門以其行政區劃內的國有土地使用權（土地儲備機構的在儲土地使用權）提供抵押。理由有二：
1、《擔保法》雖禁止政府為第三人提供保證，但並沒有限制其以其他方式提供擔保，且《擔保法》明確規定，國有土地使用權可以設定抵押。
2、土地儲備機構是代表政府行使土地儲備的職能，其在運作上是事業單位法人，但本質上其土地（土地使用權）的整理、收購、置換、儲備等都是一種政府行為。
這里，我們所說的土地儲備機構的在儲土地是指由其掌握或由其政府合法擁有的所有國有土地的使用權，無論土地的用途是要出讓還是劃撥。我們認為，對土地儲備機構在儲土地的來源來說沒有出讓所得和劃撥所得的區別，都是土地儲備機構代表政府在行使土地儲備和管理的職能。正是在這個意義上，土地儲備機構對外轉移土地使用權稱為「出讓」而非「轉讓」，該轉移土地使用權的交易實質都是在由國家壟斷國有土地使用權的一級市場。
既然在儲土地的使用權可以用來抵押，根據土地使用權的價值和土地儲備的運作機制，我們認為，以在儲土地使用權設定抵押足以保障貸款人債權的實現。沒有必要再尋求土地收益權的質押。
這里需要提醒的是，對於土地儲備機構對在儲土地的權利而言，沒有劃撥所得和出讓所得的區別，不管其是以何種方式獲得的土地都歸政府所有，都由土地儲備機構代為行使權利，都可以由儲備機構在經過合法授權後以出讓、劃撥、置換等方式處置。
四、土地使用權抵押的風險和防範途徑
土地是一種不可再生資源，正常情況下，土地使用權的價值（不考慮使用期限）減損的可能性較小，所以借款項目的經營風險不需太多考慮。土地使用權抵押風險點主要在於抵押人對抵押物的處分權和對抵押物處分收益的支配權上，具體表現為以下三點：
1、抵押人是否真正掌握土地使用權
（1）風險
對於國家原始取得的土地（比如政府投資墾造的土地）的使用權殊少爭議。對於政府回收的土地，有時政府及土地儲備機構雖取得土地使用權證書，由於尚未付清回收款項或其他原因，根據相關法律規定，該土地的使用權還不能在土管部門辦理變更登記，這時土地使用權還沒有隨權利證書的交付而轉移。這種情況下，政府及土地儲備機構並未掌握土地的使用權，它們沒有權利以該土地設定抵押，其設定抵押的行為因無權處分而歸於無效。
（2）防範
針對國家從原使用人處收回的土地使用權，抵押權人要在抵押人提供土地使用權證書的同時，向土管部門查證土地使用權是否已完成轉移，政府及儲備機構是否已掌握了該土地使用權。
2、土地儲備機構對土地的處置受已批准土地用途的限制
（1）風險
政府及土地儲備機構的在儲土地具有不同的使用去向，或出讓或劃撥等。在儲土地的用途不由儲備機構決定，也不是由政府及土管部門任意為之。我們的理解是：以確定為用來出讓的土地使用權設定抵押的，抵押權行使時，無論拍賣、變賣、折價都要按照出讓土地使用權的規則來進行；以確定為用來劃撥和調撥的土地使用權設定抵押的，抵押權實現時，對該土地使用權的處置同樣應按照劃撥和調撥土地使用權的規則來進行。國家劃撥土地只向土地使用者收取相應成本，調撥用地也往往給予可觀的優惠。這樣的話，在設定抵押的時候如果不區分劃撥或調撥土地使用權就可能使貸款人的債權難以得到有效的保障。
（2）防範
對於這個問題重點是注意土地儲備中心在儲土地使用權證書中「用途」欄所載明事項。
3、抵押土地使用權的變現價值
（1）風險
土地使用權是一種非常特殊的抵押物，對抵押土地使用權行使抵押權時，除了象普通交易那樣交納稅費之外，拍賣、變賣、折價或其他方式處置的土地使用權收入並非全部能夠用來抵充債務。根據《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》，出讓土地的出讓金總額的5%應上繳中央財政，地方政府也要按照各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政部門核定土地開發成本的基礎上確定的比例收取一定數額的出讓金。
（2）防範
建議調查相應地方政府收取土地出讓金比例，在此基礎上確定抵押土地使用權的種類和數額，以保證適當的抵押率。
在此前提下，為了
（1）保證形式上的抵押人有設定相應抵押的授權，
（2）保證適當的抵押率，
建議注意以下問題：
（1）以土地儲備機構的名義進行土地使用權抵押時，應該要求土地儲備機構至少提供以下材料：
①市縣人民政府及土管部門對相應地塊用途和設定抵押的授權（既可以以具體地塊授權，也可以以規范性文件的形式概括授權）
②市縣人民政府及土管部門對該項土地所有權的授權處分符合省級人民政府土地規劃乃至國家土地利用總體規劃的證明。
（2）以市縣人民政府及土管部門的名義進行抵押時，至少要滿足前述第二個條件。
當然，重復抵押、不適當抵押致使抵押無效等情況往往也是債權人面臨的風險，這里不再贅述。
五、怎樣獲得土地收益
對於獲取土地收益（金錢），我們認為：
（1）處分收益
土地儲備機構儲備機構有權處分或授權後有權處分的土地使用權都可以設定抵押，所抵押土地使用權的處分收益自然可以保障抵押權人債權的實現。
（2）經營使用收益
為了保障債權的實現，根據土地儲備機構運用資金的特點，貸款人可以要求儲備機構以在儲土地未來的經營使用收益來提前清償債務。適用這種方式時可以由貸款人、借款人、銀行簽訂償債資金帳戶監管協議，借款人保證在土地使用權出租等事由發生時，將出租或其他收益進入指定帳戶；銀行保證該帳戶的資金不得由借款人隨意挪用，並在借款人不能清償到期債務時貸款人得以以該帳戶的資金抵充貸款。對於已出租土地使用權的出租收入，貸款人還可以和借款人、承租人簽訂三方協議。在協議中，借款人放棄其土地出租租金，承租人保證將該租金直接交付貸款人。
綜上所述，我們認為土地收益權質押擔保不具可行性，就各地的土地儲備機構土地儲備項目借款來說也沒有必要考慮就土地收益權設定質押。
『柒』 總有土地所有權有什麼好處
土地所有權是指土地所有者依法對自己的土地所享有的佔有、使用、收益和處分的權利內。土地所有者這種容佔有、使用、收益和處分權利，是土地所有制在法律上的體現。在我國，土地所有權的權利主體只能是國家和農民集體，其它任何組織和公民個人都不享有土地所有權，這是由我國土地的社會主義公有制決定的。土地所有權的四項權能即佔有、使用、收益和處分。
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
『捌』 土地所有權與土地使用權有什麼區別
土地所有權是指土地所有者依法對自己的土地所享有的佔有、使用、收益和處內分的權利。土地所容有者這種佔有、使用、收益和處分權利，是土地所有制在法律上的體現。在我國，土地所有權的權利主體只能是國家和農民集體，其它任何組織和公民個人都不享有土地所有權，這是由我國土地的社會主義公有制決定的。土地所有權的四項權能即佔有、使用、收益和處分。
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。