房產的真實所有權人能否排除執行

A. 房屋存在買賣合同,買主已經實際居住,但是沒有過戶,法院能否執行

根據買賣合同內容執行，如果合同內沒有商榷過戶結束前的具體事項，房屋實際使用權應屬房屋產權證主人。

根據《物權法》：

第二十條

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第二十一條

當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

第三十九條

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第四十條

所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

根據上述條例，產權在沒有過戶的情況下，房屋使用權依然屬於賣方。

(1)房產的真實所有權人能否排除執行擴展閱讀：

如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過 3%。

2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的 （故意隱瞞未取得預售許可證的除外）

5.開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

6.不能或不能按期辦理產權過戶的。

7.購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。

8.合同中約定的其它退房條件出現時。

9.延遲辦理產權證構成違約，應予以賠償。

B. 房子所有權是多人的,法院可以強制執行嗎

1、法律從來沒有規定被執行人只有一套住房時不可以強制執行
《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中，規定對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時又規定：對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標准所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。

2、什麼是被執行人及其撫養的家屬所必需的居住房屋?

司法實踐中一般是這樣掌握的：

a、是否有能力租賃房屋居住?任何人都不是必須居住自有住房，租賃的住房同樣可以居住，可以滿足居住條件，所以，有收入能夠租賃住房的情況下，現居住的房屋就不是必須的住房;

b、如果沒有收入來源不能租賃房屋居住，那麼還要看該房屋是否和《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標准相適應，(該辦法規定：城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標准原則上不超過當地人均住房面積的60%。)被執行人超過人均廉租住房面積標準的部分不是必需的房屋

另外，如果被執行人的房屋設定了抵押，則不考慮是否必需的問題。《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定，「對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。」注意，這里已經沒有再提到「必需」的問題，只是同時又規定，對已經設定抵押的被執行人居住的房屋，在六個月內不得強制遷出。就是說給被執行人六個月的寬限期，過了六個月的寬限期，可以強制遷出。

因此，如果被執行人的房子為別墅或其本身具有相應的收人能力可以租房，那麼人民法院可以強制執行該套房屋。

C. 房屋所有權人排除妨害請求權是否應先確權

房屋民事糾紛可以協商解決，協商不成可訴訟至人民法院調解或判決。若涉及產權侵佔糾紛是需要確權的，其它妨礙居住影響居民正常生活的糾紛不一定房屋確權，只要損害實際存在有書證物證人證就行。

D. 名義下的房產所有人和房產的實際出資人在房產上的法律效力究竟是怎樣

1、對外也就是第三方，以房屋產權登記的所有權人為准，認定其權益。

2、對登記產權人和實際出資人之間而言，雙方的具體權益義務取決於可能證實的雙方的約定。如果實際出資人向登記產權人主張權利，卻又無法提供足夠的證據，

一般其主張無法得到法律的認可。如果有足夠的證據，且雙方的約定又不違反法律強制性規定，經法院審理後，可能會支持其訴求，比如把房過戶。

(4)房產的真實所有權人能否排除執行擴展閱讀:

按照房產性質將房屋所有權分為以下幾類：

（1）公有房產，即國家房屋所有權和集體房屋所有權以及建築物區分所有權。其客體包括房地產管理部門直管的國有房屋，

國家機關、全民所有制單位、軍隊使用的國有房屋和其他國家所有的房屋，以及集體所有制企業、單位擁有所有權的房屋。

（2）私有房產，即公民個人房屋所有權。其客體是我國公民，包括華僑、僑眷、歸僑、港澳台同胞擁有的私人房屋。

（3）中外合資房產，即中外合資房屋所有權。其客體是我國政府、企業與外國政府、企業或個人共同投資擁有的房屋。

（4）外資房產，即外資房屋所有權。其客體是外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國人、無國籍人在我國境內所擁有的房屋。

（5）其他房產。其客體是不可歸於以上種類房產的房屋，如宗教組織擁有的房屋。

E. 被執行的房產和地皮不是同一個人的，地皮所有權人能申請法院執行的房產搬遷嗎

地皮人當然有全可以到法院申請，讓房屋所有人進行拆遷的。具體你們是怎麼簽的？協議還要看具體內容。如果要是有期限限制的話。沒有超過期限。要包賠人家一定的損失，如果到了期限可以無償讓他挪走。

F. 如何判斷案外人能否排除未經物權登記的實際

裁判主旨
被執行人原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與名義登記權利人之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在購房人與名義登記權利人簽訂《房屋買賣協議》並支付購房款後，實際權利人也認可了該房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此後實際權利人對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以購房人對該房產實際享有民事權益。另在涉案房產查封時，該房產仍然登記在名義登記權利人名下，申請執行人對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越原實際權利人自身對涉案房產的權益，而取得優於購房人所享有的民事權益，故應認定購房人所享民事權益能夠對抗申請執行人的執行權益。
案例索引
《郭遠、林州市農村信用合作聯社匯豐信用社執行異議之訴案》【(2017)最高法民再240號】

爭議焦點
如何判斷案外人能否排除未經物權登記的實際權利人為被執行人的強制執行？
裁判意見
最高院認為：本案中，一審法院執行機構依據查封前房屋登記名義人李東順確認涉案房產實際所有權人為程江龍的調查筆錄，裁定查封涉案房產，符合《查封規定》第二條關於對於登記在第三人名下的不動產，第三人書面確認該財產屬於被執行人的，人民法院可以查封的規定。但是，該條規定的作用主要是作為查封當時初步的判斷標准，而且其所處理的是被執行人與登記名義人之間的關系，即在第三方登記名義人認可標的物實際權利歸屬於被執行人的情況下，不能否定人民法院的查封權力。本案重點是在被執行人程江龍與登記名義人李東順之外，還涉及一個房屋買賣合同關系。在房屋買方郭遠提出異議後，在異議審查中尤其是在執行異議之訴程序中，並不能將對作為出賣人（被執行人）的財產予以查封時的依據，作為最終判斷買方（案外人）權利是否存在及能否對抗賣方債權人執行的標准。案外人執行異議之訴的本質要求不是對執行標的物所有權歸屬進行表面的簡單判斷，而在於判斷案外人對執行標的是否享有某種正當的民事權益，該權益是否足以對抗債權人發動的強制執行程序。
根據一、二審法院查明的事實及再審中各方當事人的陳述，本案可認定登記在李東順名下的案涉房產在查封前由郭遠購買並實際佔有的相關事實：2010年10月14日，郭遠與李東順、董雪香簽訂了一份《房屋買賣協議》，李東順、董雪香將涉案房產賣給郭遠，價格為60萬元。郭遠陸續支付了房款，李東順出具了收到60萬元房款收到條。該房屋已經交付給郭遠，郭遠已經佔有使用。由此，郭遠擁有對涉案房屋佔有使用及請求辦理過戶登記的權利。
在判斷案外人郭遠基於其向被執行人購買不動產所享有的民事權益是否足以對抗債權人匯豐信用社執行的法律適用問題上，應當看到，《查封規定》第十七條固然與本案情形相關，但該規定主要是執行程序適用的審查標准，而並非執行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標准。在執行異議之訴中簡單套用該標准，雖然在很多情況下能夠解決問題，但並非在所有情形下都是適當的。異議之訴中應根據案件的具體情況，對異議人所享有權益的狀態、被執行人對執行標的的權利狀態，以及申請執行人債權實現的權益進行查明和比較，綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。二審法院認為郭遠未辦理過戶登記手續並非基於自身以外的原因，其怠於辦理過戶登記手續存在過錯，故其權益未達到法律規定的排除執行的條件，系單純在《查封規定》第十七條的范圍內考慮的。該條規定對於涉案財產直接登記在被執行人名下的情況，其適用更具合理性。申請執行人對於涉案財產請求執行的權利，本質上來源於被執行人自身對於該財產所享有的權利。本案中，被執行人程江龍原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與李東順之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在郭遠與李東順、董雪香簽訂《房屋買賣協議》並支付購房款後，程江龍也認可了郭遠與李東順、董雪香之間的房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此後程江龍對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以郭遠對該房產實際享有民事權益。2013年5月6日法院對涉案房產查封時，該房產仍然登記在李東順名下。一審法院認定本案房產查封時，從物權方面和債權方面看，均應認定房產不屬於程江龍所有，於法有據。此種情況下，匯豐信用社對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越程江龍自身對涉案房產的權益，而取得優於郭遠所享有的民事權益，應認定郭遠所享民事權益能夠對抗申請執行人匯豐信用社的執行權益。二審法院忽視了查封時被執行人程江龍對涉案房產的民事權益狀態，簡單適用《查封規定》第十七條，屬於適用法律錯誤。

G. 夫妻對於房產的分割協議能否排除強制執行應該如何判斷

如未離婚，則夫妻之間的協議無法對抗第三人，不能排除法院執行。但是也要具體情況具體分析，如系離婚協議，且協議在前，債務在後，且系非因夫妻雙方原因導致無法過戶的，可以考慮排除執行。

H. 人已出售但未過戶的房產，法院可以執行嗎

對被執行人已出售給第三人的未過戶房屋能否執行，本案一、二審之所以產生截然不同的裁判結果，關鍵在於人民法院對第三人案款支付、佔有情況、未辦理過戶手續有無過錯等事實的界定上，也即對《查封規定》第17條的理解與適用不同。該條分為前後兩個層次，前一層規定可以查封、扣押、凍結的情形，後一層則明確不得查封、扣押、凍結的條件。對已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的條件有四：1.第三人已經支付全部價款；2.第三人已佔有該不動產；3.未辦理產權過戶登記；4.第三人對未辦理產權過戶登記無過錯。滿足上述四個條件，人民法院則不能對爭議不動產進行查封、扣押、凍結，反之，有任意一個以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結。
司法實踐中，此類執行案件涉及標的額大，多數情況下被執行人另無財產可供執行，賣房款也因轉移而執行困難；另一方面，如果第三人支付了全部價款，合同項下不動產因出售人的其他債務被查封執行，買受人利益將無法得到保障，對買受人也不公平。此外，被執行人與案外人串通，以倒簽合同、倒簽收據等方式製造虛假證據和事實，利用《查封規定》第17條規定，將被查封的房屋、土地所有權等不動產轉移藏匿，逃避執行的現象並不鮮見，因而在適用《查封規定》第17條時，要正確理解本規定與物權法不動產物權登記生效原則的關系，准確把握本規定的適用范圍，對價款支付、佔有情況、第三人對未辦理產權過戶有無過錯的證據進行綜合審查，確認是否形成完成的證據鏈條，預防濫用本規定逃避執行，維護當事人的合法利益。
一、《查封規定》第17條與物權法第九條的關系
2004年出台《查封規定》之前，執行中被執行人將房屋、車輛出售並交付第三人，甚至第三人又轉賣給他人，但過戶登記手續卻一直沒有辦理，依然登記在被執行人名下，上述財產能否執行，不同法院有不同的認識，甚至同一法院前後做法也不一致，因而造成執行中的混亂。實際上，爭議的焦點在於對物之登記是否屬所有權移轉的要件。物權法實施前，我國民法通則等法律雖未對不動產物權登記生效原則進行明確規定，一般認為民事活動中基本上是以登記作為認定所有權的標准，未辦理過戶登記手續的，所有權尚未轉移，但在案件執行中，在第三人無過錯的情況下，如對該類爭議標的不加以區別，一律執行明顯有失公平。《查封規定》17條的合理之處，在於前後兩個部分區分規定，能否執行的主要差別就在於第三人有無過錯。引入過錯原則，在實質上突破登記生效原則，對無過錯第三人債權賦予物權性質予以優先保護，即只要滿足《查封規定》第17條設置的條件，即使交易的不動產沒有登記過戶，也不得對登記在被執行人名下的該不動產採取執行措施。有觀點認為，尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權利尚不是物權，但其請求權的受保護程度，根據支付價款的多少和是否實際佔有、是否有請求過戶的行為而不同，佔有的時間越長、付款越多、已經請求過戶，其權利應越接近於物權。[1]筆者對此予以贊同。
物權法於2007年10月1日起施行，第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」該條規定系對不動產物權登記生效原則的確認，依此規定，雙方簽訂不動產買賣協議，雖買方支付了對價，如未進行產權轉移登記，產權仍應屬原所有權人所有，即未經登記不發生物權變動的效果。
物權法施行後，登記生效原則有了明確法律規定，因而對《查封規定》第17條是否與物權法產生沖突見仁見智。筆者認為，盡管物權法2007年才開始施行，晚於《查封規定》的出台，但不動產登記生效原則在我國一直存在，物權法只是加以確認。《查封規定》第17條本身就是基於不動產登記生效原則從平衡利益的角度作出的變通性規定。因此，應將其理解為物權法第九條但書的「法律另有規定的除外」情形，系對不動產登記生效原則的例外規定，二者之間並不矛盾，還有助於交易的安全。
二、支付全部價款的理解
價款是否支付是判斷合同真實性的重要依據，而合同的真實存在又是適用《查封規定》第17條的前提。不動產交易的金額一般較大，不能僅憑收條及當事人陳述即確認付款的事實，需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定，尤其對於現金交易，更應詳細了解當事人收入狀況、被執行人與第三人之間的人身關系等情況，排除合理懷疑，避免被執行人與第三人串通虛構合同，逃避執行。
關於如何理解全部價款，有兩種不同意見。一種意見認為是指整個交易中買受人所應當支付的全部對價即財產總價，另一種意見認為對第三人是否支付全部價款的認定不宜機械理解為涉案財產的總價，而應當結合第三人法定或約定的義務，只要沒有違背上述義務，即使其支付的確系財產總價而言的部分價款，也宜認定第三人在特定的時間點支付了應當支付的全部價款。筆者認為，物權法第九條已規定不動產物權登記方生效，雖該條亦明確法律另有規定除外，但對《查封規定》第17條進行擴大解釋與適用無疑將對不動產登記生效原則造成沖擊，且《查封規定》第17條分為前後兩個層次，對付款情況已做區分，因此對全部價款應做嚴格解釋，控制適用范圍。
本案中，房屋買賣合同涉及總金額達26萬元，陳某僅舉示收條主張已支付爭議房屋的全部價款，而無銀行支付憑證、資金來源等證據加以佐證，與個人收入情況和日常生活的大額交易習慣不符，是否已付清全部價款明顯存疑。
三、對實際佔有的理解
筆者認為，從被執行人將標的物移交第三人起，第三人即實現對物的佔有，無論是直接佔有還是間接佔有，只要第三人能實現對物的有效控制，並能根據自主意識進行支配，即應認定佔有事實的成立。出租經營、儲備升值等行為有利於物的經濟價值的實現，當然屬於佔有人對物進行控制、使用的體現，因使用而產生的權益和基於買賣合同主張標的物權利並無沖突。第三人實現對標的物的合法佔有應在法院查封之前，查封之後才實現對標的物的佔有，不影響法院查封、扣押、凍結。
本案中，一審法院於2011年11月29日查封爭議房屋，陳某舉示其與他人簽訂的住房租賃合同，該租賃合同簽訂時間為2013年3月29日，同時陳某在一審中舉示的物管費收據亦只能證明其於2013年3月19日起繳納物管費，這兩個時間均晚於法院查封時間。在查封之前陳某是否佔有、適用爭議房屋，除張某、趙某口頭陳述之外，無其他證據佐證，且趙某舉示的物管費收據證實在2013年3月19日前的物管費系趙某繳納，二審法院認定陳某系在法院查封後才實際佔有房屋是合理的。
四、對第三人有無過錯的理解
第三人是否支付價款、實際佔有不動產及是否辦理產權過戶登記手續均可以通過第三人提供的證據直接進行判斷，但判斷第三人是否存在過錯並無明確依據，《查封規定》也未就第三人在何種情況下存在過錯行為加以詳細規定。結合《查封規定》第17條規定內容及合同違約責任追究理解，應包含兩個方面：一是非基於第三人原因導致產權過戶登記未能辦理，二是第三人未怠於行使其權利。
出賣人不作為、標的物瑕疵、登記部門原因等多種因素均可能導致產權過戶登記未能辦理，但無論基於何種理由，該理由均不得歸咎於作為買受人的第三人。此種情況下，系由第三人之外的因素導致產權登記未過戶，則第三人無過錯。在法律明確規定登記方能生效的情況下，權利人應當積極行使其權利，在合理的期限內採取合理的方式確保合同得到履行。出賣人未履行協助辦理過戶登記的手續時，作為買受人的第三人應通過催告、訴訟等方式，促使標的物之權利盡快變更和確定。

I. 對於法院已經裁定判決房屋所有權歸屬，能否依據裁定生效判斷房屋所有權轉移

對於法院已經裁定判決房屋所有權歸屬，並不是根據裁定生效判斷房屋所有權轉移，只有根據法院的執行裁定書和協助執行通知書去房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記後才能判斷所有權轉移生效。

房屋所有權轉移登記辦理材料：

1、《房屋所有權登記申請書》；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權證；

4、證明房屋所有權發生轉移的材料；

5、門牌號碼使用證；

6、增值稅發票、完稅證明；

7、商品房提交維修基金合同書和專用發票；

8、其他必要材料（視具體申請登記事項而定）。

(9)房產的真實所有權人能否排除執行擴展閱讀

《房屋登記辦法》

第三十五條

因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下後，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。

因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基於人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。

《中華人民共和國物權法》

第九條 不動產物權登記生效以及所有權可不登記的規定

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十一條 申請登記應提供的必要材料

當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第十四條 登記效力

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

J. 租賃查封的房屋能否對抗強制執行

法院在某民事案件執行過程中於年依法查封了被執行人甲房地產開發有限公司（以下簡稱甲公司）名下的一處樓盤，2006年，該樓盤經法院拍賣，由乙公司買受，乙公司與法院辦理交接時，發現甲公司於2005年將法院查封的若干間房屋分別租賃給幾位不知情的第三人，租期有的長達十年之久。雖經法院公告公示乙公司為現房屋所有權人，但各租戶均不配合與乙公司重新簽訂租賃合同或騰退房屋，導致乙公司不能實現對房屋的實際佔有和控制權。現乙公司申請法院將租房人予以騰退，在法院張貼出限期騰退房屋的公告後，租房人提出執行異議，認為其已簽訂合同並交納房租，法院應維護其租賃使用房屋的權益。 執行結果： 經法院查明，甲公司是在未經法院許可的情況下私自將法院查封的房屋予以租賃，該租賃合同不受法律保護，租房人提出的異議不成立。在公平、公正、維護穩定的主導思想下，法院經過與乙公司和各承租人溝通，針對承租人的不同情況分別予以解決：對希望繼續租賃的租戶，敦促其與乙公司重新簽訂租賃合同並交納租金，乙公司適當給予優惠；對同意自行騰退的租戶，乙公司支付部分裝修補償金；對既不交租金又無理拒不騰退的占房人，法院進行強制執行。 法官評析： 法院依法採取查封、扣押、凍結等強制措施的財產，應當予以公示，公示後在採取強制措施期間，任何人未經法院允許，不得對該財產作出轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為。《最高人民法院關於民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。 從合同效力上看，本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部門予以登記備案，並張貼公告，通過這些形式進行公示，該房屋屬限制流通物，被執行人未經法院允許無權處置。被執行人私自將房屋進行出租，所簽訂的租賃合同無效，承租人如在簽訂合同時為善意，不了解房屋真實狀況，可通過法律程序追究被執行人合同無效導致的損失，但法院有權依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。 因此，經法院拍賣，乙公司為合法買受人，擁有房屋產權，有權向法院主張排除妨害，法院也應當維護強制查封的效力和買受人的合法權利，在調解無效的情況下，對非法佔房人予以強制騰退。 一般情況下，買賣房屋大家都會比較謹慎，而且涉及到產權是否能夠辦理過戶，購房人都會事先了解所購房屋的產權情況，但租賃房屋時人們往往會忽略這一問題。從本案可以得出教訓，想要租賃房屋，承租人應當通過正當的中介渠道，中介公司會事先查明房屋的權屬和狀況，保證合同的有效性。如果自己直接向出租人租賃，也應去房屋管理部門查詢清楚，即使出租人確是房屋所有人，如該房屋屬司法機關採取強制措施的財產，也不得承租，避免因合同無效導致其權益受到侵害。 （作者單位： 北京鐵路運輸中級人民法院）