借名買房所有權

① 借名買房的「借名買房」的法律風險

借名買房的變通方式實際上存在很大風險。房地產作為不動產，以物權登記為准。版在借名買房權的情況下，房地產交易中心登記的對外公示的房產所有權人是實際出資人的父母或子女，即「名義產權人」，而實際出資人則是「實際產權人」。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產權人則無法要求取消交易。

② 借名買房，怎樣才算合法

1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記專房屋所有權的行為。房屬屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出於以下原因：
（1）規避法律或者政策：
購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉移財產逃避債務：
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。
（3）貪圖便宜享受優惠：
比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續，減少稅費：
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。

③ 借名買房後，房子的所有權歸誰

根據我國物權法，房屋產權證並非房屋所有權歸屬的唯一證明，房屋登記簿內的效力要高於房容屋產權證。物權法的這項規定，主要是為了保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益。在買賣房屋的過程中，應當以房屋登記簿上登記的房屋權利人為准，房產證應與房屋登記薄上所登記的內容一致。若房產證上登記的是他人姓名，那麼，該房屋的所有權人應當提供證據證明其為該房屋的真正所有權人，若在房地產管理部門進行過登記，那麼以登記簿上所登記的內容為准，除非有證據證明房屋登記簿確有錯誤。靳雙權律師

④ 借名買房合同是否有效，借用他人名義購房產權歸誰

1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出於以下原因：
（1）規避法律或者政策：
購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉移財產逃避債務：
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。
（3）貪圖便宜享受優惠：
比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續，減少稅費：
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。
3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。
（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。
（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。
1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：「經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。」 而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。
2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。
3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。
綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事後反悔，如果沒有足夠的證據，證明該房屋是借名買的，而產權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分復雜的。在此，建議您咨詢相關專業的律師，讓律師幫您分析並解決相關事宜，您也會省心不少。

⑤ 借名買房是國家什麼法律中的第多少條法律

買房實行實名制，我國沒有所謂假借他人名義買房的法律。且不動產買賣，要進行實名登記。

《不動產登記暫行條例》第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

⑥ 借名買房中如何認定房屋的實際歸屬

實踐中，由於購房資格限制、獲取貸款等原因，買賣雙方約定，一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的情形十分常見。我們認為，當事人之間關於借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規的強制性規定，即屬有效，當事人應當依據約定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能夠辦理轉移登記的情況下，借名人依據約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，應予支持。

⑦ 「借名買房」受法律保護嗎四大風險要警惕

剛剛過去的一年，隨著越來越多的城市重新加入限購隊伍，「借名買房」的現象也越來越多了起來。究其原因，無非是購房資格、貸款條件、戶籍限制、購房政策等等。現行法律規定中，並沒有規定「借名買房」就是違法的。

那麼，借名買房到底受法律保護嗎？會有哪些風險？又要注意些什麼呢？

先解釋一下什麼是借名買房？

「借名買房」是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為，通常發生在熟人或者親人之間。

為什麼大家要借名買房？

原因可能有三種情況：

第一、為規避法律政策，如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策;

第二、借用他人資格享受某種購房優惠;

第三、轉移財產以逃避債務。

那麼借名買房到底受法律保護嗎？

借名購房使得房產登記的權利人並非真正的房屋所有權。當事人基於對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對於借名購房，出資人並不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋佔有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。

登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。

因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基於物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。

不明白，我們有案例：

去年底，深圳市中級人民法院開庭審理了一起為投資進行代持房產進而引發的涉案上千萬元代持房產糾紛案。

深圳市民王鴻和王娟為相識多年的鄰居，看中了房價仍會大幅上漲的勢頭，王娟和王鴻便商量著共同買房。2013年7月，王鴻購買了位於深圳市南山區的招商地產伍茲公寓3棟24B房產，總價款為12725732元。

2013年8月，兩人簽署《協議書》，約定王鴻出借資金200萬元給王娟交付招商地產伍茲公寓3棟24B首期樓款，以王鴻的名義向交通銀行蛇口支行辦理了個人住房抵押貸款798萬元。

該協議還約定，涉案房產實際產權人由王娟獨享；王娟承擔交通銀行供樓貸款、契稅等相關房產費用，王鴻收取150萬元固定收益；如果該房產發生轉賣行為，王娟應及時一次性支付王鴻全部收益；如果該房產沒有發生轉賣行為，王娟需要在2014年7月支付給王鴻收益50萬元，2015年7月結清餘款100萬元等。同時，雙方共同出具《證明》，證明涉案房產為王娟所有，因房屋限購原因由王鴻代王娟登記所有權，該房產的一切權利和義務均由王娟獨立享有和承擔。

涉案房產於2013年9月登記至王鴻名下，並於2014年1月辦理了抵押登記，抵押權人為廣東東莞銀行股份有限公司深圳分行。在涉案房產463萬首期款中，王鴻實際出資共約305萬元，剩餘的由王娟支付。

去年4月，雙方對部分其他的相關債務債權進行結算後，確認王娟尚欠王鴻本金170萬元。此後，王鴻多次向王娟催要涉案房產的本金和收益，王娟則以各種理由推脫，至今，王鴻既沒有收取購買涉案房產的任何收益，反而連本金也未拿回。無奈之下，王鴻將涉案房產在中介放賣。

王娟得知後，於今年3月向深圳市南山區人民法院提起訴訟，請求法院判令涉案房產歸原告所有，被告王鴻協助原告辦理房產過戶手續。

我們來看看法院的判決結果：

南山區法院審理認為，雙方簽訂的《協議書》系借名買房協議。涉案房產雖登記在被告名下，但原告已舉證證明其與被告之間存在借名買房關系，故涉案房產為原告所有。對於被告主張的其支付了涉案房產的首期款等抗辯理由，系雙方之間形成的債權債務關系，被告可另循法律途徑解決。故南山區法院判定，確認涉案房產為原告所有，原告於判決生效之日起60日內代為贖樓並注銷涉案房產的抵押登記，被告於注銷抵押登記之日起十日內協助原告辦理涉案房產轉移登記手續。

雖然王鴻不服准備再次上訴，但是不得不說法律是保護借名買房的。

接下來我們具體說說借名買房的風險問題。

其實像剛才案例中的情況是比較少的，借名買房一般出資人和登記人是分開的，出資人出資，表示是自己買房，而登記人只負責借名。相對來說，兩者都有一定的風險，剛才的案例則是由於債務關系，將雙方的風險都嫁接到了登記人一人名下。

風險一：登記人反悔

如果出資人在借名購房後，遇到登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。

風險二：出資人不符合購房條件

如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上並不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。

風險三：「善意相對方」

這個問題比較復雜。如上面的案例所說，法律可能會保護借名買房出資人，原因是他屬於法律上的「善意相對方」，但是同樣，如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可。

更進一步說，如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。

風險四：出資人不還房貸

如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。

還有更糟糕的情況，如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其其他財產，導致登記權利人實際上生活所必須的財產被執行。

總之，借名買房風險多，建議大家不要輕易嘗試。

（以上回答發布於2017-02-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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