土地使用權如何計量

『壹』 投資性房地產的土地使用權應當按什麼進行會計計量

成本模式下，按實際成本計量。

公允價值模式下，按公允價值計量。

『貳』 土地使用權可以是公允價值計量嗎

1、接受捐贈採用公允價值計量 《企業所得稅法》第六條及《企業所得稅法實施條例》第十三條規定，接受捐贈收入為非貨幣性收入，應當按照公允價值確定收入。 2、接受投資採用公允價值計量 《企業所得稅法實施條例》第七十一條規定，通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為成本。 《企業所得稅法實施條例》第十二條規定，《企業所得稅法》第六條所稱企業取得收入的非貨幣形式，包括固定資產、生物資產、無形資產、股權投資、存貨、不準備持有至到期的債券投資、勞務以及有關權益等。股票股利屬於規定中的股權投資，應為非貨幣性收入，依據第十三條規定，應當按照公允價值確定收入。 4、非貨幣性資產交換採用公允價值計量 《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，應當視同銷售貨物，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。稅法不需要區分貨幣性資產交換和非貨幣性資產交換，即無論補價占整個資產交換的比例是中國，稅法均應當分解為按公允價值銷售和購進兩筆業務進行處理。而會計首先要區分貨幣性資產交換和非貨幣性資產交換，然後對非貨幣性資產交換再區分是採用賬面價值計量還是公允價值計量。 《企業會計准則》規定，如果非貨幣性資產交換不具有商業實質，或者換入資產和換出資產的公允價值都不能可靠地計量，則應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。此時稅法與會計存在差異。 5、稅法採用公允價值計量，確認門面房銷售收入117萬元，應納稅所得額117-（50-20）-40=47（萬元）。而會計上不確認所得，按照換出資產的賬面價值和支付的相關稅費確認換入資產成本，換入原材料會計成本為40+30=70（萬元），與稅法存在差異，應進行調整

『叄』 出租的建築物做為投資性房地產核算採用成本模式計量，土地使用權怎麼攤銷

根據復企業會計准則體系（2006）的制有關規定，企業將其擁有土地使用權的土地用於出租或者持有並准備增值後轉讓的，應當將該土地使用權確認為投資性房地產。

假設上述投資性房地產原為企業自用的土地使用權，按照轉換為投資性房地產後採用的計量模式的不同，應當採用不同的會計處理。

企業採用成本模式計量該投資性房地產的，則：
借：投資性房地產
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
貸：無形資產
貸：投資性房地產--累計攤銷
貸：投資性房地產減值准備

之後各期間，仍按原攤銷期限分期攤銷

借：其他業務成本
貸：投資性房地產--累計攤銷

購買的土地使用權（5000萬）用於建造辦公樓（成本6000萬）後出租，土地使用權使用年限50，建成的辦公樓使用年限30,，那 土地使用權和辦公樓做為投資性房地產分開攤銷和折舊嗎？——是的。土地所有權屬於無形資產，辦公樓屬於固定資產，應分別入賬，分別攤銷。

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『肆』 固定資產改用投資性房地產採用公允價值計量的情況，轉入的無形資產土地使用權的累計攤銷是否遞減成本呢

投資性房地產核算不同，所產生結果不一樣。
一、採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理
1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產准則確定的成本，借記本科目（成本），貸記「銀行存款」、「在建工程」等科目。
2. 將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本）， 原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目，同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積——其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務成本」科目。 將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產（成本）」科目，按其賬面余額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷」、「累計折舊」科目，原已計提減值准備的，借記「無形資產減值准備」、「固定資產減值准備」科目，同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，貸記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積—其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務收入」科目。
3. 投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記「在建工程」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4. 資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
5. 將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記「固定資產」、「無形資產」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。 6. 出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」 等科目，貸記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記「其他業務成本」科目，貸記「投資性房地產（成本）」科目、貸記或借記「投資性房地產（公允價值變動）」科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記「公允價值變動損益」科目，貸記或借記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務成本」科目。 本科目期末借方余額，反映企業投資性房地產的價值。

『伍』 美國准則下土地和建築物可以分別計量嗎

新准則下，由於土地使用權的年限與房屋建築物折舊年限不同，根據《會計准則第6號——無形資產》的應用指南規定，不再轉入固定資產價值，而是始終留在無形資產科目中，並按權證年限攤銷。
根據6號准則第17條規定，無形資產的攤銷金額一般應當計入當期損益，其他會計准則另有規定的除外。由於合法取得土地使用權是從事建造活動的基本前提，因此該期間內的土地使用權攤銷也就是相關房屋建築物達到預定可使用狀態所必需的必要、合理的支出。因此，相關房屋建築物的建造期間內，所佔土地使用權的攤銷可以計入房屋建築物的建造成本中。房屋建築物達到預定可使用狀態之後的攤銷額應計入當期損益處理。 個人認為：在自建自用的情況下，建設期土地使用權攤銷不應計入「再建工程」1、從實務出發，一般情況是：先有土地使用權，再有地上建築物的建造。這時，土地使用權會進入「無形資產」核算。2、准則的主導是：土地使用權進入「無形資產」，從初始入賬、後續計量、處置。這樣，嚴格的區分，就是為了解決，地上建築物的後續計量問題。現在，若在一個建造地上自用建築物等不動產時，把攤銷計入「在建工程」，有違准則的初衷。3、把土地使用權攤銷計入「在建工程」，有把「應當當期費用化」的費用，轉化成資本化。有違資本化的定義。 但做題還是建議按照教材上的規定執行

『陸』 請教一個問題，將自用建築物和土地使用權轉換為公允價值模式的投資性房地產時

中華。會計網校來18號老師回答：樓源主，您說的是以前的規定吧，現在處置以公允價值模式計量的投資性房地產時，持有期間的公允價值變動損益和資本公積－－其他資本公積是轉入其他業務成本的，而不是其他業務收入。
公允價值小於賬面價值的差額借記的「公允價值變動損益」部分在該項投資性房地產處置時，也是直接轉入其他業務成本的。
若是自用房地產轉為公允價值模式計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益。
借：投資性房地產――成本（公允價值）
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值准備、無形資產減值准備或存貨跌價准備
公允價值變動損益
貸：固定資產、無形資產或開發產品
公允價值變動損益不對應投資性房地產――公允價值變動科目，若是持有期間的公允價值變動計入的公允價值變動損益科目是對映投資性房地產――公允價值變動科目的。

『柒』 18,甲公司將出租的一項土地使用權確認為投資性房地產,採用公允價值模式計量,該土地

18、甲公來司將出租的一自項土地使用權確認為投資性房地產，採用公允價值模式計量，該土地
使用權成本為 2000 萬元，2009 年 12 月 31 日，該投資性房地產公允價值貸方余額 200 萬元，
該投資性房地產的賬面價值（A.1800）萬元

『捌』 成本模式計量和公允模式計量對當月增加的房屋折舊和土地攤銷有什麼區別

1，在成來本模式下，投資性房地產比自照固定資產和無形資產准則計提折舊或攤銷，並在期末進行減值測試，計提相應的減值准備；在有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，企業可以採用公允價值計量模式。 2，採用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，並通過「公允價值變動損益」對企業利潤產生影響，而不再單獨計提。 受此影響，在目前房地產價格處於持續上漲的背景下，擁有用於出租的建築物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業，會受到利好的影響。但是，房地產開發企業所擁有的待出售房屋建築物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍採用成本模式，並不受公允價值升值的影響。

『玖』 盡調發現土地使用權掛其他應收款，沒計入無形資產.有什麼建議

無形資產按是否攤銷分為兩類，
1、期限型無形資產項目，在有效使用期限內應該按月分期攤銷。
2、無期限型無形資產項目，如商譽，由於它以構入價格作為其入賬價值，但是在以後的生產經營過程中很可能會逐漸增值，所以無需進行價值攤銷，甚至要增加其賬面價值。

一、無形資產是指不具實物形態、但能帶來經濟利益的資產；包括土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等。
二、無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：
1、與該無形資產有關的經濟利益很可能流入；
2、該無形資產的成本能夠可靠地計量。
三、無形資產初始計量：
1、通常是按實際成本計量，即以取得無形資產並使之達到預定用途而發生的全部支出，作為無形資產的成本。對於不同來源取得的無形資產，其初始成本構成也不盡相同。
2、自行開發的無形資產，其成本包括自滿足無形資產確認條件後至達到預定用途前所發生的支出總額，但是對於以前期間已經費用化的支出不再調整。
四、無形資產後續計量：
1、無形資產的應攤銷金額為其成本扣除預計殘值後的金額。已計提減值准備的無形資產，還應扣除已計提的無形資產減值准備累計金額。使用壽命有限的無形資產，其殘值應當視為零。
2、攤銷無形資產，應當自無形資產可供使用時起，至不再作為無形資產確認時止。
3、選擇的無形資產攤銷方法，應當反映與該項無形資產有關的經濟利益的預期實現方式。無法可靠確定預期實現方式的，應當採用直線法攤銷。
4、無形資產的攤銷金額一般應當計入當期損益（管理費用、其他業務成本等）。某項無形資產所包含的經濟利益通過所生產的產品或其他資產實現的，其攤銷金額應當計入相關資產的成本。
5、至少應當於每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命及攤銷方法進行復核。無形資產的使用壽命及攤銷方法與以前估計不同的，應當改變攤銷期限和攤銷方法。
6、應當在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產的使用壽命進行復核。如果有證據表明無形資產的使用壽命是有限的，應當估計其使用壽命，按使用壽命有限的無形資產的有關規定處理。
7、每年應當對使用壽命不確定的無形資產進行減值測試。發現減值的，應當計提減值准備。
五、無形資產處置報廢：
1、租讓無形資產使用權形成的租金收入和發生的相關費用，分別確認為其他業務收入和其他業務成本。
2、出售無形資產，應當將取得的價款與該無形資產賬面價值的差額計入當期損益（營業外收入或營業外支出）。
3、無形資產預期不能為帶來經濟利益的，應當將該無形資產的賬面價值予以轉銷，其賬面價值轉作當期損益（營業外支出）。