非法轉讓土地使用權受讓方行為

① 非法轉讓土地使用權罪中是否應以受讓方實際取佔有該土地為前提

你好，像這種資深的法律問題，應該也只有律師能給出正確的分析了和答案了。在律伴 平台，問下律師唄

② 如何認定非法轉讓土地使用權中的「違法所得」

違法轉讓土地使用權的違法所得，應當區分依法取得土地使用權違法轉讓和違法取得土地使用權違法轉讓兩種情形進行認定：
依法取得的土地使用權違法轉讓的，違法所得為當事人轉讓全部所得扣除當事人依法取得土地使用權的成本和對土地的合法投入。例如，某企業以出讓方式依法取得土地使用權用於房屋建設，已經支付了全部土地出讓金等相關費用，並進行了投資開發，但完成開發投資總額未到達《城市房地產管理法》第三十九條的規定的25%，不符合法律規定條件即將房地產進行了轉讓，屬於違法轉讓土地使用權行為，應當按照《城市房地產管理法》第六十六條的規定，給予沒收違法所得的行政處罰。在認定違法所得時，應當從轉讓房地產的總收入中扣除違法當事人已繳納的土地出讓金等相關費用成本和開發建設投入。
違法取得的土地使用權違法轉讓的，違法所得為當事人轉讓全部所得。例如，某村委會與某企業簽訂土地租賃協議，違法將5畝集體土地出租用於建設廠房，租期20年，每畝每年4萬元，企業一次性支付了3年租金共計60萬元。企業對土地進行了平整和基礎設施建設，投入了10萬元。在租賃期的第2年，該企業將租賃的集體土地違法轉讓給其他單位用於房地產開發，轉讓合同列明總價款為500萬。本案中存在兩種違法行為，一是村委會非法出租集體土地用於非農業建設，適用《土地管理法》第八十一條的規定予以處罰，違法所得應為企業已支付60萬元租金；二是某企業違法轉讓集體土地使用權，適用《土地管理法》第七十三條規定予以處罰，違法所得應為轉讓合同列明價款500萬元，企業已支付60萬元資金和土地開發投入的10萬元不予扣除。
認定轉讓土地使用權違法所得時，轉讓全部所得、合法投入等的具體核定：《查處規程》明確，轉讓全部所得數額應當按照轉讓合同及交易憑據所列價款確定，沒有轉讓合同及交易憑據、當事人拒不提供或者提供的轉讓合同及交易憑據所列價款明顯不符合實際的，可以按照評估價認定。對土地的合法投入包括土地開發、新建建築物和構築物的建設投入等，但是違法新建建築物和構築物的建設投入除外。

③ 非法轉讓土地和非法轉讓土地使用權罪的區別

非法轉讓土地使用權都是在合法取得土地使用權的前提下，進行的非法轉讓土地使專用權的行為。也屬就是說對此行為定性應注意兩個方面的要求，一方面注意土地使用權人轉讓土地時是否是合法的土地使用權擁有者；另一方面應該注意國有土地使用權轉讓、農村集體土地使用權轉讓是否分別符合國有土地使用權轉讓的法定程序、農村集體土地使用權轉讓的法定程序。至於對轉讓的手段並非只有擅自轉讓或騙取轉讓的手段，還有諸如不作為、隱瞞、縱容等手段。對於倒賣土地使用權的行為，這涉及到非法轉讓與倒賣兩者的區分。
非法轉讓土地
指的是沒有具備該土地使用權，而採取非法手段，賣掉土地使用權非法牟利

④ 如何認定非法轉讓，倒賣土地使用權罪的客觀方面

您好，

• 1、必須是違反土地管理法規的行為。
  土地管理法規，是指以《土地管理法》為代表的一系列土地管理法規。如《土地管理法》（1988年12月29日通過）、《國務院關於出讓國家土地使用權批准許可權的通知》、《城鎮國家土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》等。

• 2、必須是非法轉讓、倒賣土地使用權的行為。
  土地管理法規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。
  土地使用權轉讓應當嚴格依法進行。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。
  土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉認時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦埋過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

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  3.所謂倒賣土地使用權，是指將土地使用權非法出賣給他人，或者為了出賣而向他人收買、租借土地使用權等，有的是明碼標價予以出賣；有的則是以某種形式掩蓋其土地的買賣，如明裡購買他人的廠房，暗裡則是購買廠房所佔地的土地使用權；借買他人住宅之名行占他人住宅基地使用權之實等。
  

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  4.非法轉讓、倒賣土地使用權罪屬情節犯，非法轉讓、倒賣土地使用權的行為必須達到情節嚴重，才能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，所謂情節嚴重，主要是指多次實施非法轉讓、倒賣土地使用權罪行為的；非法轉讓、倒賣土地使用權數量較大的；牟取非法利益較大的；造成土地嚴重破壞或荒蕪的；等等。

⑤ 非法轉讓土地使用權中的受讓方可否追究

非法轉讓土地使用權的，除要依法追究轉讓者的法律責任外，還要追究受讓者的法律責任，應該處於買賣金額百分之二十以上百分之五十以下的罰款等。

⑥ 非法轉讓土地使用權罪犯罪類型和要承擔哪些法律責任

非法轉讓土地使用權的法律責任主任主要有哪些？（一）行政處罰。
根據《土地治理法》第七十三條的劃定，對買賣或者以其他形式非法轉讓土地行為，要沒收非法轉讓土地的違法所得，擅自將農用地改為建設用地的，視土地利用總體規劃情況，限期拆除或沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他舉措措施，可以並處非法所得50%以下罰款；根據《土地治理法》第八十一條的劃定，擅自將農夫集體所有的土地的使用權轉讓用於非農業建設的，要責令限期改正，沒收非法所得，並處罰款；根據《城市房地產治理法》第六十六條的劃定，非法轉讓以出讓方式取得的土地使用權的，沒收違法所得，可以並處罰款；根據《城市房地產治理法》第六十七條的劃定，非法轉讓已劃撥方式取得的使用權的，責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款；根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條的劃定，非法轉讓劃撥土地使用權的，沒收非法收進，並根據情節處以罰款。
（二）黨紀政紀責任。
首先，非法轉讓土地的責任人假如屬於公務員或者其他行政監察對象，依法應給予行政處分。
根據15號令的劃定，行政機關及其公務員買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任職員給予警告，記過或者記大過處分；情節較重的，給予降級或者革職處分；情節嚴峻的，給予開除處分。
另外，違法行為當事人為中共黨員的，還可依據《中國共產黨紀律處分條例》第一百零九條的劃定作出處理。
（三）刑事責任。
根據《刑法》第二百二十八條劃定，以牟利為目的，違背土地治理法規，非法轉讓，倒賣土地使用權，情節嚴峻的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓，倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金；情節特別嚴峻的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓，倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金。
非法轉讓土地行為達到一定情節構成非法轉讓，倒賣土地使用權罪，司法解釋劃定了情節嚴峻的五種情形： 1，非法轉讓，倒賣基本農田5畝以上；2，非法轉讓，倒賣一般耕地10畝以上；3，非法轉讓，倒賣其他土地20畝以上；4，非法獲利50萬元以上；5，非法轉讓，倒賣土地接近上述數目尺度並具有其他惡劣情節的。

⑦ 如何理解非法轉讓土地使用權的非法牟利

非法轉讓土地使用權是違反土地管理法律、法規的行為，因此獲利的稱為內非法牟利。
根據《土地容管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑧ 如何查處非法轉讓土地行為

如何查處非法轉讓土地行為，河北冀港律師事務所李增亮律師回復如下：
非法轉讓土地主要有三種表現形式：

一、非法轉讓集體土地。按照現行土地法律法規，農村集體土地所有的土地使用權，除因依法使用集體土地的企業由於破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉讓外，不允許轉讓（包括出租）用於非農業建設。如果違反了上述法律規定，就屬於非法轉讓集體土地。
二是非法轉讓劃撥土地使用權。所謂劃撥土地，是指國家無償提供的土地。劃撥土地如進入市場，要依法補辦出讓手續並且補交出讓金後才能進行。將國家無償提供的劃撥土地使用權，擅自轉讓或者以其他方式隱形交易，都為法律所禁止。
三是非法轉讓出讓土地。主要是指行為人在以出讓方式取得土地使用權後，未按照出讓合同的約定對土地進行投資開發即將土地使用權轉讓的行為。
非法轉讓土地的當事人應承擔以下三個方面的法律責任
（1）行政處罰。對非法轉讓土地的一方，要沒收其違法所得，可以並處罰款。罰款數額為違法所得的50%以下；對非法受讓土地一方的行政處罰，與對非法佔地的處罰具有相同性，符合土地利用總體規劃的，對其新建建築物及設施予以沒收；不符合土地利用總體規劃的，予以拆除。
（2）行政處分。非法轉讓土地的責任人如果屬於政府公務員或者其他行政監察對象，依法應給予行政處分。按照最新發布的《違反土地管理規定行為處分辦法》第十一條規定：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節較重的，給予降級或者撤職處分；情節嚴重的，給予開除處分。
（3）刑事處罰。按照《刑法》第二百二十八條規定，以牟利為目的，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金（罰金數額與上述相同）。
綜上，發現處非法轉讓土地行為，可以向土地管理部門舉報，如果發現嚴重的違法犯罪行為可以公安機關報警。
河北冀港律師事務所李增亮律師是專業的征地拆遷律師，李增亮律師希望你的問題能夠得到解決，如有其他問題請直接聯系李增亮律師。祝好！

⑨ 非法轉讓土地行為的證據審查和分析是什麼

□椒江某市房地產開發公司將市區H街兩邊60戶居民住房收購，用於商品房開發。被收購的60戶居民房屋均有國有土地使用證和房屋產權所有證。開發公司於1995年6月到房產管理部門辦理了60戶居民的房產過戶手續。1995年10月，開發公司將60戶居民的房屋拆除並興建商品房。商品房於1996年3月全部竣工，部分售出，部分短期出租。拆遷的60戶居民各分得一套住房。該開發行為涉嫌非法轉讓土地。
一、取證
根據案情所提供的線索，我們在具體處理該案時，應收集哪些證據呢?（1）從開發公司用於商品房開發的土地來源著手，對H街60戶居民的土地使用權、房屋產權取證。包括土地使用權登記，房屋產權登記，土地、房屋權屬證件，被收購房屋的居民的詢問筆錄。
（2）土地利用總體規劃確定該地的用途（假設此時土地利用總體規劃已通過審批）。
（3）開發公司與60戶居民房屋收購的協議（合同），收付款憑據。
（4）根據上述證據統計出被收購房屋的佔地面積，總的收購價格。
（5）開發公司興建商品房的事實經過。
（6）開發公司出售、出租房屋的全部對象及出售、出租協議和資金收付憑據。
（7）實地勘測開發公司商品房的佔地面積，收集現場物證、書證資料。
（8）開發公司商品房的土地使用權、房屋產權的登記情況。
（9）開發公司出售、出租房屋的手續情況。
（10）其他需要收集的證據。
二、證據的審查與案件分析
假設上述10個方面的證據均能如願收集齊全。
經審查核實，證據與證據之間能相互印證，並能證明下列事實情況：
（1）60戶居民轉讓房屋土地給開發公司，辦理了房屋產權過戶登記手續，但未辦理國有土地使用權轉讓手續（劃撥土地使用權轉讓）。
（2）開發公司商品房未辦理房屋產權登記手續，亦未辦理土地使用權手續。
（3）開發公司轉讓、出售的房屋均未辦理土地使用權轉讓、出租手續，部分買房的個人和單位辦理了房屋產權登記手續。
（4）開發公司商品房的佔地面積和建築面積，各買主的姓名、單位、地址及所買房屋的面積、成交金額，承租戶的單位、負責人及租用房屋的面積、租金均已核實。
那麼，可作如下分析：
可以初步認定本案性質為非法轉讓、出租劃撥土地使用權。
本案的違法主體可以作如下認定：60戶居民和開發公司作為非法轉讓劃撥土地使用權的雙方當事人；開發公司作為非法轉讓、出租劃撥土地使用權的當事人。需要說明的是，60戶居民將劃撥土地使用權非法轉讓給開發公司後，因未依法辦理土地使用權轉讓手續，其劃撥土地使用權的性質未改變，故開發公司轉讓、出租的也是劃撥土地使用權。
根據上述分析，本案可依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條予以處理。
假設本案無法收集確鑿證據證明非法轉讓、出租土地使用權的事實。
從取證部分我們可以看到，需要收集的證據有許多，並不是所有證據都可以收集得到。問題在於我們無法收集非法轉讓、出租劃撥土地使用權的具體證據，而對於60戶居民擁有其房屋的國有土地使用權，取證是很容易的。因為，土地使用證是由土地行政主管部門承辦有關手續的，地籍登記、土地證編號、存根等一查便知。開發公司先行辦理了60戶居民的房屋過戶手續，按《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，開發公司應憑房產證到土地部門辦理土地使用證，即依法取得土地使用權。但開發公司並未依法辦理土地使用證，即未依法取得土地使用權，就拆舊屋建新房。那麼，我們可作如下分析：
開發公司收購的60戶居民的房屋辦理了合法的過戶手續，擁有60戶房屋產權，但這些房屋已不存在（被拆除）；
開發公司已在原60戶居民的房屋地基上新建了商品房；
開發公司新建的商品房所佔用的土地未獲依法批准。
分析結果：開發公司新建的商品房系違法佔地，應根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條第一款處理。處理的結果：沒收在符合土地利用總體規劃而非法佔用的土地上新建的建築物（商品房），並處罰款。這樣處理本案，簡單，取證容易。但是，本案已發生的違法行為是否都作了處理呢?60戶居民非法轉讓土地使用權的行為，開發公司非法轉讓、出租土地使用權的行為，從形式上來看，均未予以處罰。而實際上的效果又怎樣呢?如果開發公司新建的商品房作沒收處理，則60戶居民、所有購房的單位和個人就沒有房屋所有權，先前的買房、拆遷還建均不能成立。從法律上解決這個問題的途徑就是這些買主和拆遷戶起訴開發公司，由開發公司承擔他們的經濟損失和解決60戶居民的住房問題。開發公司還要受到罰款的處罰。這樣的效果，從實質上來看，比按非法轉讓、出租土地使用權更為嚴厲。
假設本案有證據證明，可以認定非法轉讓、出租土地使用權的事實。
（1）60戶居民非法轉讓土地使用權（含開發公司）。
（2）開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人，但無法確定非法所得的具體金額。
那麼，我們可以根據原國家土地管理局《對按土地估價方法認定非法所得的請示的批復》（國土批〔1996〕31號），按土地估價方法確定非法所得並予以處罰。
假設本案有證據證明，在60戶居民、開發公司、購房的單位和個人之間存在著土地使用權轉讓、出租的事實，但認定其非法轉讓、出租土地使用權的證據不足。
出現這種假設，我們還可以根據地方性法規（以湖北省的地方法規為例）的規定對本案進行處理。
《湖北省實施（城市房地產管理法）辦法》第四十條規定：「違反本辦法，未進行房地產權屬登記的，分別由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續，並處以房地產評估價格5%的罰款。」
《湖北省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》第五十七條規定：「出讓、轉讓、出租、抵押土地使用權過程中，當事人不履行登記手續的，其所訂合同無效，根據情節輕重，處以每平方米二至五元的罰款。」
關於本案的定性和處理，我們探討了4種方案，4種方案的選擇基於收集得到的證據所能認定的事實。如果僅有法律條文的處罰條款，沒有確鑿的證據認定違法事實，不能對案件作出處理。實際上，本案發生的違法行為有兩種形式，一種是非法轉讓、出租土地使用權（以轉讓、出租房屋的形式），60戶居民非法轉讓土地使用權給開發公司，開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人；一種是開發公司違法佔地建商品房。根據《中華人民共和國行政處罰法》第二十九條的規定，違法行為在兩年內未被發現的，不再給予行政處罰，這一規定要求我們及時查處土地違法案件。若本案的違法行為在兩年前已經發生，根據最高人民法院〔1997〕法行字第26號函的解釋，非法佔地行為在未恢復原狀之前，應視為持續狀態，追訴時效就從違法行為終了之日起計算，仍可依法追究。《中華人民共和國行政處罰法》第二十四條規定，對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。對這一規定，我們在承辦案件時，要引起注意。

⑩ 非法轉讓土地罪的主體是出讓，受讓雙方嗎

只懲罰賣地的
立案標准：
根據最高人民檢察院、公安部的相關規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，涉嫌下列情形之一的，應予追訴：
1、非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；
2、非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；
3、非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；
4、違法所得數額在五十萬元以上的；
5、雖未達到上述數額標准，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰二次以上，又非法轉讓、倒賣土地的；
6、造成惡劣影響的。
法律法規：
刑法：
第二百二十八條 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
第二百三十一條 單位犯本節第二百二十一條至第二百三十條規定之罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節各該條的規定處罰。