土地使用權評估增值

1. 因房地產項目公司股權轉讓引起的土地使用權評估增值准備（資本公積科目下）可否認定為項目資本金

可以，認定的依據就是我對你的回答 ，列印一份給他們看。

2. 土地評估增值部份要不要計入房產原

根據稅總便來函解讀財稅【2010】自121號文之一:三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題
由於現行房產稅計稅依據為房產「原值」，為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產原值的土地也應是「原值」，為此，規定計入房產原值的地價是指為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
關於此項規定，還有幾個需要說明的問題：二是劃撥土地如何處理。當前有部分企業（主要是老的國有企業）的土地仍是國家劃撥的，取得土地時沒有支付成本。近年來隨著國有企業改制，部分劃撥土地雖以國家授權經營、作價入股等方式對土地進行了價值評估，但這種評估價值不屬於取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產原值。
根據以上規定是否可以認為土地的評估增值不需計入房產原值計征房產稅
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3. 土地使用權出資評估增值的會計處理

針對投入土地出資帳務處理，不管作為無形資產還是投資性房地產會計處理，該土地的計稅基礎都是100w，在稅務上都是按照收付實現制，即沒有交易的收益暫時不收稅，一旦交割了就要收稅，所以土地投資過戶之時，就是產生納稅義務的時候，只能按照500萬繳納營業稅及其附加稅。

按照增值額400萬繳納土地增值稅，並且400萬作為當期損益來核算，計入本年應納稅所得額，無法進行稅務籌劃(土地增值稅可以籌劃免稅)，如果企業稅務付現壓力大，可以向稅局申請分五年支付。

根據地稅、國稅規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則，納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

(3)土地使用權評估增值擴展閱讀：

土地使用權出資的注意事項：

1、土地出資是使用權出資，而不是所有權，用於出資的土地使用權，必須是國有土地，而且經過有償出讓。

2、能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地使用權。

3、從國家無償取得使用權的土地，依法不能作為出資使用，必須先向國家補交土地出讓金、辦理土地變更手續。

4、以集體所有的土地對外投資，則必須先將集體土地通過招拍掛途徑變為國有土地。

5、用於出資的土地使用權未設權利負擔，土地使用權必須是干凈的，沒有抵押權之類的權利負擔。

6、交付使用並辦理土地使用權的過戶登記，兩項義務不可分割，否則股東沒有全面履行出資義務。

參考資料來源：網路-土地使用權作價出資

參考資料來源：網路-資產評估增值

參考資料來源：網路-土地使用權

4. 無形資產中土地評估增值是否繳納所得稅

無形資產中土地評估增值不用繳納所得稅。
土地評估增值部分只要攤銷，就要內按照攤銷部分乘容以適用稅率繳納所得稅，不攤銷則不用計算繳納。
帳務處理如下：土地經評估增值部分入賬：
借記「無形資產－土地使用權」，
貸記「資本公積－土地評估增值」。

無形資產（Intangible Assets）是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權等稱為無形資產。

5. 公司貸款時評估無形資產（土地使用權）增值，現在要增資，評估的增值部分能計入資本公積並轉增實收資本嗎

評估增值部分部分可以轉資本公積，但不可以不能轉增資本。
1、根專據《財政部關於屬股份有限公司進行資產評估增值處理的復函》（財會二字【1995】25號），資產重估增值只有在法定重估和企業產權變動的情況下，才能調整被重估資產帳面價值。對於兩種法定情形之外的其他資產評估增值，企業不能將資產重估增值入帳，調增資產價值。
2、《實施<企業會計制度>及其相關准則問題解答》（財會【2001】43號）中明確規定，公司執行《企業會計制度》時，原設置的「資本公積-被投資單位評估增值准備」科目的余額，轉入《企業會計制度》中的「資本公積-股權投資准備」科目。根據《企業會計制度》第八十二條規定，資本公積各准備項目是不能轉增資本(或股本)的。

6. 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需復要做賬。

企業必須依法進制行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定資產評估經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(6)土地使用權評估增值擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

7. 土地使用權評估調賬需要繳納增值稅嗎

使用權來評估增值稅入帳？自指那一方？一般的評估是無須做賬務處理的，除非涉及到國企改制，或者是企業購買其他企業的全部股權，被購買企業保留法人資格的，被購買企業應按照評估價調帳；被購買企業喪失法人資格的，購買方應按照評估價對相關資產負債等進賬。還有就是國家規定清產核資等。

8. 土地評估增值部份要不要計入房產原值計征房產

根據稅總便函解讀財稅【2010】121號文之一:三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題專
由於現行房產稅計稅依據為屬房產「原值」，為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產原值的土地也應是「原值」，為此，規定計入房產原值的地價是指為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
關於此項規定，還有幾個需要說明的問題：二是劃撥土地如何處理。當前有部分企業（主要是老的國有企業）的土地仍是國家劃撥的，取得土地時沒有支付成本。近年來隨著國有企業改制，部分劃撥土地雖以國家授權經營、作價入股等方式對土地進行了價值評估，但這種評估價值不屬於取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產原值。
根據以上規定是否可以認為土地的評估增值不需計入房產原值計征房產稅

9. 賬面土地評估增值如何計入房產原值繳納房產稅

對法律、行政法規和國家統一會計制度規定的房產評估增值，並且按照會計制度規定應當回調整房產原值的，答應當按規定調整後的原值為基數計算繳納房產稅。對應按規定調整房產原值而未按法律、行政法規和國家統一會計制度規定調整相應房產原值的，稅務機關將按照會計制度規定應確認的房產原值為基數徵收房產稅。另外，企業自行對房產的原值進行的評估增值並相應調整的賬面價值的，該調整後的賬面價值由於不具有法律上的依據，不能據此改變房產原值，房產稅仍按照會計制度應確認的房產原值為計稅基礎。

10. 土地評估增值投資需要繳哪些稅收

根據我國公司法規定，以土地使用權投資的，投資人必須在規定的時間內將土地使用權過戶到被投資單位，這實際上是一種投資人以土地使用權交換股權的行為。土地投資主要涉及以下稅種徵收問題。

1.營業稅分階段區別征稅。土地使用權的投資，稅收上認定屬土地使用權無形資產轉讓，但投資行為是不徵收營業稅的。《國家稅務總局關於印發<營業稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國稅發[1993]149號）規定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權時不征稅，但在轉讓該項股權時需要納稅。自2003年1月1日起，稅收政策對此進行了調整，取消了股權轉讓環節征稅的規定。《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。同時規定「對股權轉讓不徵收營業稅」。
2.單位和個人所得稅征稅待遇不同。對於單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規定繳納企業所得稅。《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定計算確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批准，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條也將這種以土地使用權換取股權的「非貨幣性資產交換」行為，按視同銷售處理。
但在個人以土地投資上，稅收政策上規定暫時不征個人所得稅。《國家稅務總局關於非貨幣性資產評估增值暫不徵收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]319號）規定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅徵收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估後投資於企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不徵收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定徵收個人所得稅，其「財產原值」為資產評估前的價值。
3.印花稅區別時段征免稅。《國家稅務局關於印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發[1991]155號）規定：土地使用權出讓、轉讓書據（合同），不屬於印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。而在2006年11月27日下發的《財政部國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）文件規定：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅。
4.土地增值稅由全部免稅到部分征稅。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定：對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。顯然，上述規定對土地投資採取的是鼓勵政策。但隨著國家對房地產市場的政策調控需要，《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對此作了調整。該文規定，自2006年3月2日起，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]048號暫免徵收土地增值稅的規定。很明顯，上述政策的改變僅是針對房地產企業的。
5.契稅不能免徵。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納。