土地使用權和建築物分開核算

① 出租的建築物做為投資性房地產核算採用成本模式計量，土地使用權怎麼攤銷

根據復企業會計准則體系（2006）的制有關規定，企業將其擁有土地使用權的土地用於出租或者持有並准備增值後轉讓的，應當將該土地使用權確認為投資性房地產。

假設上述投資性房地產原為企業自用的土地使用權，按照轉換為投資性房地產後採用的計量模式的不同，應當採用不同的會計處理。

企業採用成本模式計量該投資性房地產的，則：
借：投資性房地產
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
貸：無形資產
貸：投資性房地產--累計攤銷
貸：投資性房地產減值准備

之後各期間，仍按原攤銷期限分期攤銷

借：其他業務成本
貸：投資性房地產--累計攤銷

購買的土地使用權（5000萬）用於建造辦公樓（成本6000萬）後出租，土地使用權使用年限50，建成的辦公樓使用年限30,，那 土地使用權和辦公樓做為投資性房地產分開攤銷和折舊嗎？——是的。土地所有權屬於無形資產，辦公樓屬於固定資產，應分別入賬，分別攤銷。

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② 購買土地使用權用於建造出租的建築物，應將該土地使用權記入「投資性房地產」，若該土地使用權和出租的建

是的，要分開處理。在成本模式計量下，土地使用權使用的是投資性房地產累計攤銷，建築物使用的是投資性房地產累計折舊，還是有差異的。

③ 美國准則下土地和建築物可以分別計量嗎

新准則下，由於土地使用權的年限與房屋建築物折舊年限不同，根據《會計准則第6號——無形資產》的應用指南規定，不再轉入固定資產價值，而是始終留在無形資產科目中，並按權證年限攤銷。
根據6號准則第17條規定，無形資產的攤銷金額一般應當計入當期損益，其他會計准則另有規定的除外。由於合法取得土地使用權是從事建造活動的基本前提，因此該期間內的土地使用權攤銷也就是相關房屋建築物達到預定可使用狀態所必需的必要、合理的支出。因此，相關房屋建築物的建造期間內，所佔土地使用權的攤銷可以計入房屋建築物的建造成本中。房屋建築物達到預定可使用狀態之後的攤銷額應計入當期損益處理。 個人認為：在自建自用的情況下，建設期土地使用權攤銷不應計入「再建工程」1、從實務出發，一般情況是：先有土地使用權，再有地上建築物的建造。這時，土地使用權會進入「無形資產」核算。2、准則的主導是：土地使用權進入「無形資產」，從初始入賬、後續計量、處置。這樣，嚴格的區分，就是為了解決，地上建築物的後續計量問題。現在，若在一個建造地上自用建築物等不動產時，把攤銷計入「在建工程」，有違准則的初衷。3、把土地使用權攤銷計入「在建工程」，有把「應當當期費用化」的費用，轉化成資本化。有違資本化的定義。 但做題還是建議按照教材上的規定執行

④ 土地使用權和建築物所有權可以分屬不同公司嗎

從《土地法》和有關法規的規定上，是不允許土地使用權和地上建築物的產權分離（即俗稱的「兩證分離」）。但是在實踐中，確實有兩證分離的現象。最常見的情況是學校以非教學設施用地使用權出資，而地上建築完工後的產權登記在開發商名下。

你說的這種情況能否實現兩證分離取決於2個條件：
1、甲公司同意；
2、當地的國土資源政策允許。（可能是地方國土資源局文件的形式）

⑤ 凡取得了土地使用權並已入帳的土地，一定要記入其所屬建築物成本並計算其房產成本計繳房產稅嗎！謝謝！

《財政部、國家稅務總局 關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）版明確：「對依照權房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。」（一）執行企業制度（企業會計制度、金融企業會計制度、小企業會計制度）的企業 除房地產開發企業之外的其他企業建造自用房產的，按房產實際佔用土地對應的土地攤余價值記入「在建工程」，竣工時，一並作為企業房產價值轉入「固定資產」科目。 （二）執行新企業會計准則的企業 新會計准則規定：自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理；外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產；企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。」因此土地價值是否計入房產原值徵收房產稅要根據你企業實行的企業制度來區別。

⑥ 土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，應將土地使用權的賬面價值轉入固定資產成本，並計提折舊

企業取得的土地使用權的會計處理 企業取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產。土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，則應當對實際支付的價款按照合理的方法在土地使用權和地上建築物之間進行分配；如果確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的原則進行處理。

(6)土地使用權和建築物分開核算擴展閱讀：

劃撥土地使用權：

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准。

二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准。

二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

⑦ 持有並准備增值後轉讓的建築物計入存貨嗎為什麼持有並准備增值後轉讓的土地使用權作為投資性房地產

計入存貨。

准備增值後轉讓的建築物不屬於投資性房地產，建築物本身沒有增值空間，增值的是土地使用權。炒房的增值空間最主要的因素是其中包含的土地使用權。

單就建築物本身而言，只會隨著時間的流逝而老化貶值的。故持有並准備增值後轉讓的建築物不屬於投資性房地產，所以，建築物只有已出租才能確認為投資性房地產。

(7)土地使用權和建築物分開核算擴展閱讀：

不屬於投資性房產的范圍：

1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

例如，企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬於投資性房地產，這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房的性質。

2、作為存貨的房地產。

某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分。

應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

⑧ 小企業轉讓土地使用權，若土地使用權與地上建築物及其附著物一並在固定資產科目核算的，

這個計入固定資產清理科目。如果是房地產企業 就是營業稅金及附加，
希望回答對你有幫助，望採納謝謝

⑨ 投資性房地產轉自用，需要將建築物和土地使用權分別作為固定資產和無形資產核算嗎

（1）外購的土地使用抄權作為無形資產單獨核算，按要求計提攤銷；
（2）企業在外購的土地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產時，在資本化期間內，相應的土地使用權的累計攤銷計入購建固定資產的入賬價值，即記入「在建工程」，待完工後停止資本化。在固定資產建造期間土地使用權一直是作為無形資產核算的；
（3）企業將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產核算時，其佔用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產，因為出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的，但此時土地使用權與相應的廠房等資產是分開核算的；
（4）企業持有的准備增值後出售的土地使用權，在企業董事會等做出相關決議時，要將土地使用權由無形資產轉入投資性房地產；
（5）外購土地使用權及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配，建築物作為固定資產核算，土地使用權作為無形資產核算；難以合理分配的，應當全部作為固定資產；
（6）企業為房地產開發企業的，取得土地用於建造對外出售的房屋建築物的，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

⑩ cpa中土地使用權處理的例外情況（外購的房屋建築物）如何理解

「企業外購的房屋建築物，實際支付的價款中包括土地以及建築物的價值內，則應當對支付容的價款按照合理的方法在土地和地上建築物之間進行分配」這里土地作為無形資產核算。
除了歷史遺留的作為固定資產核算的土地，以後的土地指的都是土地使用權，因為土地是國有，個人或企業只有使用權。

「如果確實無法在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產」與房屋建築物作為一體合並計價。
不能合理分配，自然也就無法合理估價，所以應當和建築物一並作為固定資產核算。