只賣土地使用權不賣房合法嗎

❶ 墅公館高層，五證不全能買嗎 – 安居客房產問答

購無證房風險：
(一)土地性質不合法的風險
在集體土地上所建房屋，又未辦理土地徵用手續，即所謂的「鄉產權」房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規定不能在集體土地上進行商品房開發。但建房是否合法須視其規劃手續是否齊全來判斷。
(二)土地使用權不合法的風險
在城近郊區，有的樓盤已具備入住條件，也有規劃、施工手續，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續，因而不能按正常手續進行銷售。對於這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書後，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
(三)工程建設手續不合法的風險
有的項目，規劃、施工手續有瑕疵，沒有規劃證和施工證，即是違法建築。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續，則面臨的後果是最嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續的問題，有時交了罰款後也能補辦手續，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規劃，被拆除也並非沒有可能，偶爾也會出現。實際操作中與有關主管部門的執法力度也有關系。這種情況，購房者最應小心，一般不要購買。
(四)施工進度沒有達到規定要求就銷售的風險
這種情況下，開發商往往採取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證後再與購房者簽訂商品房買賣合同。對於這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對於現房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發商的資信審查尤為重要。

❷ 個人賣房需不需要繳納土地增值稅個人賣房需不需要繳納土地增值稅

需要交土地增值稅。 《土地增值稅條例》第二條---- 轉讓國有土地使用專權、地上的建築物及其屬附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

❸ 我買的商品房,但是土地使用權到期了,請問我想賣房子還怎麼辦

那你就要到土地使用部門。把土地使用期限續鑒然後在進行變買？

❹ 房子協議沒到期可不可以賣房子

國家規定房產土地出讓金使用70年，到期後國家如收回土地，則給予相應的補償。
土地政策：

內外商投資企業使用國有土地，一律執行省最低出讓價格。通過出讓方式取得的土地使用權，10年內免交土地使用費，10年後減半徵收。土地出讓金可分期付款，一次性繳納出讓金的，可給予一定比例的補貼。土地出讓期限最長為70年。通過租賃方式使用國有土地的，10年內租金可減20-50％。為了啟動停產企業的生產而使用原國有企業或集體企業所佔用的國有土地，出讓金或租金可給予一定比例的優惠。
內外商在符合土地利用和水土保持總體規劃、不造成環境污染的前提下，開發荒山、荒溝、荒地、荒灘（簡稱"四荒"，此外，還包括荒丘、荒坡、荒沙、荒草和荒水等）用於發展種植業、養殖業、農產品加工的項目，所用"四荒"屬於集體的，其使用形式及價格由投資者與當地農村集體經濟組織或村民委員會商定，使用期限最長可為50年；所用的"四荒"屬於國家的，可採用出讓方式交投資者使用，出讓金可按國家和省規定標準的1-10％徵收。在旅遊區的投資項目和對我方企業以閑置場地、廠房作價入股所上的項目，土地出讓金按國家和省規定標準的30％徵收。
另外，對外商投資分別在200萬美元以上的項目，市政府分別提供5000平方米、10000平方米、20000平方米的土地使用權，其土地出讓金全部返還給企業，用於發展生產。

到期土地的續期問題該怎樣解決？

大陸的土地出讓制度在很大程度上借鑒的是香港的官地批租制度，故了解一下香港土地到期後的處理方式很有必要。香港的到期土地續期處理主要由《政府租契條例》、《新世界土地契約（續期）條例》等法律規定，處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限，並在土地注冊處登記簿上註明。另外，續期不需補交地價，僅需每年繳納新地稅，標准為年度差餉的3％。有學者把「新地稅」視為年地租，其實二者區別很大。按照香港法律，差餉為房產年度總租金的5％，依此換算，續期土地業主的年應繳新地稅僅及房產年租金的1.5‰、市場地價的0.1‰。而按照年地租理論，每年繳納的地租是由市場地價還原轉化而來的，故年地租標准要遠遠高於新地稅標准。所以，香港土地續期按年度繳納的新地稅在很大程度上僅具象徵意義。這種續期制度形成的歷史背景，是1973年九龍地區業主與政府因為續期補地價問題發生的沖突。時至今日，此項續期制度已臻成熟並得到廣大業主的認可。對照內地的前述規范，有這么幾個問題值得討論：

其一，土地續期是否需要申請？我覺得，在地少人多的中國，公寓樓是城市住宅的主要形態。在這種一棟樓宇、多元產權的情況下，土地管理機關（在絕大多數情況下）所要面對的是一塊土地存在成千上萬個需要辦續期的土地使用權人。要求業主統一集中申請，基本不可行；而倘若部分業主申請續期，部分申請國家收回並補償地上附著物，其處理的執行難度和行政成本是可想而知的。照我看，不如允許期滿自動續期，續期合同的權利義務設定可維持原合同，並辦理相應登記。若有公共利益需要的，則不論是否續期，均可辦理徵用，無需跟「續期」掛鉤。

其二，續期支付的出讓金該依什麼標准？按《暫行條例》第41條的字面理解，似乎應該與新出讓的採用同一標准。這里就存在一個矛盾，按照房地產估價原理，續期土地其上有他人擁有所有權的建築物，則宗地地價必然低於同等條件下的新地地價，續期補交的與新出讓新交的採用同一標准顯然不合理。何況，對續期土地國家無需增投開發費，而對新出讓地國家多會投入一定的開發費和征地費。因此，續期支付的出讓金理應低於新地出讓金。

其三，續期土地還繳不繳城市建設配套費？據我國土地管理的實際，許多城市都把地價款分成土地出讓金、土地開發費與城市建設配套費。在形成了這么個結構關系的情況下，土地出讓後，在大部分城市還得另行繳納城市建設配套費。然而，據各地相關規定，在改擴建房屋時，其原有建築面積部分的城市建設配套費是可免交的。援此，則土地續期也無需再行繳納城市建設配套費。

購房者利益受損 住宅土地使用權年限難達70年
【新桂網】【來源： 新京報 】【字體：大 中 小】【顏色：紅 綠 藍 黑】
2005-01-23 14:32

●從開發商拿地到銷售通常會間隔一至三年，無形中使住宅土地使用權年限受損

●70年後，房子隨土地被收走的可獲國家補償，否則可重新辦理土地使用權出讓手續

除了銷售不暢的尾房、空置房外，一些新建商品房的開發土地實際上也已閑置了許多年，購房者買了這樣的房子，其土地使用權年限已不足70年。而70年後，我們的房子又該如何處理？是被收回，還是有別的辦法，業內對此看法不一。

「受「損」調查」

空置房住宅土地使用年限更少

70年年限是從開發商拿到土地使用權證算起，項目從開發到銷售通常會間隔1至3年，這也就意味著住宅的土地使用年限減少了

根據相關規定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發商起開始計算，70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限。目前國家土地制度是以出讓為主，即國家以出讓的方式轉讓後，土地就進入市場流通。一般商品住宅從開發到銷售，周期通常為1至3年。這也就是說，當購房者變為業主時，其擁有的有效住宅土地使用權根本無法達到70年之久。而很多時候，開發商由於受到資金不到位、周轉資金匱乏、相關證件未辦理齊全等因素的困擾，整個開發銷售周期還將延長。倘若購房者購買之前，房屋已擱置了一段時間，買房人損失的土地分攤使用年限就更多了。

北京市建委公布的房地產信息顯示，2004年北京市空置一年以上的商品房共計299.3萬平方米。天鴻集團尾房超市提供信息顯示，天鴻尾房超市目前對存量房的消化每年大約可達到200-300套，每套房產價格在20萬- 150萬元之間不等，這些存量房多是空置3-10年的商品房，空置在5年以上的商品房幾乎佔到了60%.眼下，該集團對存量房的消化已成主業務。據該集團部門經理葛懷恩介紹，北京市專門做存量房業務的代理行極少，天鴻在這一領域的業務有繼續拓展的趨勢，從目前該集團業務量來看，空置房銷售面積只佔北京空置房面積的2%—3%.記者從多方了解中獲知，在目前存量房交易過程中，買家對所購商品房的土地使用年限提出異議者甚少。葛懷恩對此分析認為，由於存量房本身就比在售商品房便宜，在價格上佔有優勢，通常為現售商品房價的85% -90%，類似於二手房，所以很少有人對房屋土地使用年限「較真兒」。

法律界人士在接受采訪時普遍表示，目前這一問題的市場反應尚不明顯。北京漢卓律師事務所律師秦兵稱，因土地使用權使用年限而產生的咨詢或投訴雖然有，但比較少。一方面是消費者法律意識的薄弱，另一方面還亟待出台相關的強制性規定。

「損失承擔」

立項變更造成業主損失開發商須負責

需由土地管理部門代表國家重新與開發單位簽訂土地出讓合同

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

據了解，立項變更至少造成土地開發周期延長，使業主的「使用權」因此「縮小」。北京市英島律師事務所副主任鄧澤敏向記者解釋，公民和單位對於土地的使用可以通過劃撥、出讓、轉讓的方式取得土地使用權；集體所有土地向本集體組織成員轉讓時，必須先通過徵用手續轉為國有土地。國有土地使用權自劃撥或出讓開始計算使用期限，而土地使用權應隨地上房地產一並轉移。

「如果立項發生變更的原因是由開發商引起的，那麼損失的利益，自然應由開發商來承擔。」秦兵表示。如果項目運作中途出現立項變更，比如由住宅變商用，則要由土地管理部門代表國家重新與開發單位簽訂土地出讓合同，或簽訂變更用途的原土地出讓合同補充協議。年限應以重新簽訂的土地出讓合同或變更用途的補充協議中的約定日期為准。

「如果能將存量房視為類似於二手房的物業進行投資，是比較明智的想法。」葛懷恩認為，買房者購買存量房主要是為了投資，在與開發商談判房價時，更多的只能依靠自己的判斷去衡量物業折舊、土地使用年限損失等決定房價的相關因素，通常很難在房價上佔到「便宜」。另外，他還指出，買房者在注意到土地使用年限上無形中缺失了一部分的同時，也應考慮土地價格上漲等因素，這樣一來，即使開發商能為前期土地使用承擔責任，在經濟利益上會讓利消費者，但土地價格、住房價格與供求之間的波動都有可能再次影響到房價。

「解決途徑」

透明市場行情健全評估機制

土地使用權年限是影響房屋評估價值的一個重要因素，但目前法律對此尚存空白

北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春同時指出，在這一情況上，政府目前無法強行干涉，而若強行干涉也未必利於市場的良性發展。眼下，較為可行的辦法是，政府加強信息的公開和及時性，給消費者一些有針對意義的參考指標，使其對特定區域的住宅售價、開發量以及不同時期開發項目的市場行情，都能做到詳細的了解和認知，然後再通過這些參考信息指導購房，在必要的情況下以此為導向與銷售方交涉談判。另外，還應該健全市場評估機構，適當拓展其業務范圍，特別是咨詢業務。就目前來看，評估、中介、法律等相關途徑較高的收費標准都制約了消費者自身權利維護意識的形成。北京市力行律師事務所律師曹岩也認同，在影響房屋評估價值方面，土地使用權年限是一個重要的因素。

在銷售市場上，二手房較一手房價格要便宜些，而尾房由於某些特定弱勢造成難銷，所以價格也會相應低一些。但若從土地使用權損失角度來看，目前尚沒有具體價格折算標准。對此，21世紀不動產北京區域總部咨詢顧問段勁松表示，根據土地出讓金進行實際折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世紀70年代的房子不如80年代的房子價格高，一個很重要的原因就是涉及到了土地使用年限問題，但以此為依據進行實際折算很困難，而且法律對此尚存空白，目前只能通過二手房、空置房與在售商品房之間的性價比得出較為合適的交易價。

「律師坦言」

消費者很難得到賠償

律師認為，最妥善的辦法就是盡可能簽訂詳細合同，多少變被動消費為主動消費

秦兵指出，根據法律規定，開發土地空置二年以上的，國家可以收回。但現實情況是許多土地在開發商手中閑置多年才開發，業主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由於各種原因，業主不會注意到這些問題，而且我國房地產制度中也沒有相應的規定。可以說，這種損失屬於一種隱性損失，雖然沒有給消費者帶來直接的明顯的損失，但所有的損失還是由消費者承擔了。原因很簡單，開發商已經拿到錢了，購房款中已包含了交納的土地出讓金。

據了解，現在還沒有出台土地使用年限價格折算標准，在沒有相關法規出台的前提下，對於購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。目前商品房價格仍由市場決定，但商品房價格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。這在近期可能不會得到重視。

馮長春表示，在住宅土地使用權年限問題上，更多的是買賣雙方信息不對稱。

消費者在很大程度上屬於被動消費，即便發現合約上有不利於自己的細節，但若無法通過補充說明方式與開發商達成一致，就只能接受單方設定的「霸王條款」。馮長春指出，雖然現在名為買方市場，但實際上消費者缺乏更多的主動權。

「從法律上講，因土地使用年限導致的業主利益受損，應由開發商承擔。」但秦兵認為，目前由於缺乏相應的規范，而現實情況消費者又處於弱勢地位，所以很難得到賠償。

未來設計

70年後，我們的房子怎麼辦？

▲設想1房隨地走，國家給予一定補償

業界認為，盡管目前尚無具體政策出台，但隨著時間的推移和局部矛盾的顯露，這一問題會得到有效解決，只是暫不排除短期內引發爭議和投訴的可能。秦兵指出，由於土地是國家的，業主只是擁有土地使用權，並且是附年限的。從理論上講，70年屆滿後，國家可以收回土地使用權，業主也可以再次向國家交納土地使用費用。

由於我國的土地所有權除了集體所有的以外，都是國家享有所有權，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權。期滿以後，國家有權利收回土地，而房屋產權是沒有期限的，這里就存在著國家土地所有權與個人房屋所有權之間的矛盾。具體的解決可以是，國家將土地使用權收回，房隨地走，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償。

▲設想2產權人重新簽訂土地出讓合同

鄧澤敏表示，土地使用權期限屆滿之後，國家將收回土地，產權人則可以重新辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地出讓合同，向國家交納土地出讓金。如果70年後由於城市建設或其他政府行為要拆除房屋，收回土地，同樣會根據相關拆遷管理辦法給予業主相應的補貼。

當然在這70年的時間中，隨著城市的發展需要，有可能會在這方面制定更加完善的政策，更好地保護消費者的權益。

▲設想3等待當屆政府出台適宜政策

21世紀不動產天鼎龍加盟店經理郭勝陽表示，依據目前的拆遷政策來看，由於房屋土地使用年限問題給購房者造成明顯經濟利益損失的可能性不大，除非涉及到未來遺產繼承等方面的問題。目前尾房銷售也好，商品房銷售也好，更多都是市場在起主導作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在價格上是無法與土地使用年限折算對等的。

今典集團董事長張寶全表示，涉及到商品房土地使用年限等問題，需要上端、中端、下端單位及個人的共同努力，從長遠來看，開征物業稅將是一項行之有效的解決辦法。但目前政府還沒有出台相應的法規，且距離商品房土地使用70年限期還很遙遠，現在探討為時過早。「土地使用權年滿70年後，一旦業主對補地價的具體細則接受不了，有可能引發一定層面的社會問題。但政府應該會在適當的時機出台相關政策，這也是一個必然。」馮長春認為，購房者無需在70年後的住宅使用權方面太過未雨綢繆。

政府聲音

目前還沒有相應法規加以約束

買家買到的不是實實在在的70年，大部分原因是由於房屋建成的滯後性造成的，房屋建成之前的土地使用權損失一般由開發商承擔，從公平角度來講，也有政策法律方面的原因。大部分業內人士認為，應對開發商與政府的法律義務關系作出明確規定。

記者在采訪時試圖了解有關職能部門對相關投訴的明確說法。北京市建委新聞處負責人表示，房屋買賣雙方的交易屬於市場行為，買家意願與開發商達成一致交易即成功，否則交易不發生。

該負責人同時還表示，目前尚未接到過相關問題的投訴，對此暫時也無更明晰的對策。

北京市建委市場一處相關人士同樣直言不諱：這純粹屬於市場行為，如果出現雙方意見不一致，只能通過協商解決，目前還沒有這方面的法規條文加以約束。

律師說法

應完善「期滿後如何再辦手續」方面的立法

曹岩認為，法律法規的制定，應考慮社會實際發展狀況和市民的生活需求。雖然現在還沒產生太多糾紛，但快到土地使用權年限屆滿時期，人們的這種疑問就會越來越多，所以至少應該在「現有期限屆滿後、如何繼續辦理土地使用權」等方面完善立法、增加可操作性。

我國土地公有制決定了業主只能擁有土地使用權。

秦兵認為，現在的問題是在將來的房屋市場價格中如何體現這一個因素，這是需要規范的，因為房屋價格包括了土地成本，但這個成本是有年限的。因此，年限的不同自然應當影響到房價，目前尚無此方面的規定，應當說是一個缺陷，國家會在此方面進行規范。

❺ 名城天下 五證不全在賣房，敢買嗎

建議不要購買五證不全的房屋。

購無證房風險：
(一)土地性質不合法的風險
在集體土地上所建房屋，又未辦理土地徵用手續，即所謂的「鄉產權」房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規定不能在集體土地上進行商品房開發。但建房是否合法須視其規劃手續是否齊全來判斷。
(二)土地使用權不合法的風險
在城近郊區，有的樓盤已具備入住條件，也有規劃、施工手續，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續，因而不能按正常手續進行銷售。對於這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書後，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
(三)工程建設手續不合法的風險
有的項目，規劃、施工手續有瑕疵，沒有規劃證和施工證，即是違法建築。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續，則面臨的後果是最嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續的問題，有時交了罰款後也能補辦手續，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規劃，被拆除也並非沒有可能，偶爾也會出現。實際操作中與有關主管部門的執法力度也有關系。這種情況，購房者最應小心，一般不要購買。
(四)施工進度沒有達到規定要求就銷售的風險
這種情況下，開發商往往採取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證後再與購房者簽訂商品房買賣合同。對於這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對於現房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發商的資信審查尤為重要。

❻ 沒有土地證的房子可以賣嗎

不能， 有房產證只能說明有使用權，但沒有所有權，所以不能買賣。

1.房子只有房產證而沒有土地證，當事人就很難從根本上維護自己的權益。房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記並且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。

而沒有拿到《房產證》、《土地證》或者只有一證、或者不能辦理兩證過戶的二手商品房或別墅，買賣交易都需謹慎。

2.土地是劃撥土地，土地還是屬於政府的，沒有土地證或者只有大土地證，而沒有按照多少戶進行分割，導致每一戶沒有土地證。土地有歷史問題，以前開發商有稅費沒有繳齊導致沒有辦理土地證，還有就是開發商有辦理大土地證沒有按照多少戶進行分割，導致每一戶沒有土地證。

3.房產證和土地證密不可分。從法律角度來講，房產證和土地證是房主擁有該房產以及土地使用權的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證，就意味著房主不具備對該土地的使用權，那麼在該土地被被人侵佔的時候，無法維護自己的合法權益。

有房產證沒有土地證對房屋交易的影響：

只有房產證沒有土地使用權證，勢必會給住宅地產購置及交易帶來風險。

一是難以知曉在土地使用權上設定抵押權的情況，也就無法及時規避風險。

二是難以發現開發商違規用地的事實。

三是二手房交易將受影響。《城市房地產管理法》規定，房地產上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。

四是在拆遷補償時會遭受損失。《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關於土地使用權的相應補償。

(6)只賣土地使用權不賣房合法嗎擴展閱讀：

《城市房屋拆遷估價指導意見》部分內容：

第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

評估機構要求

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標准執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委託評估確定。

第四條 拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

第五條 拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

❼ 我買的房子開發商土地使用權只有十年,現在土地使用權到期了,我想賣房子該咋辦

這種十年期的小產權房，住住可以，想賣出有點麻煩。如果想賣，首先必須申請使用權延期，但不是這么簡單的，否則開發商當時也不會辦十年的土地使用權了。除非買家無所謂，私下購買你的使用權，否則過戶是個問題。

❽ 賣房人有義務協助買房人辦理房屋產權過戶和土地使用權變更手續的法律依據

合同法第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人內，買受人支付價款的容合同。
物權法第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。

賣房子的人轉移房子所有權是他房屋買賣合同的義務，不動產所有權轉移以登記為准，所以辦理過戶登記是出賣人的合同義務。只有辦理不動產過戶登記，才履行了「轉移標的物的所有權」的主合同義務，在約定的時間內，約定不明的在買受人提出要求辦理過戶後的合理的期間內，出賣人不配合辦理過戶登記，構成合同違約。