商品房外牆使用權歸誰

1. 商品房所在樓宇外牆面使用權，屋面使用權歸出賣人所有合理嗎

不合理。
根據《物權法》規定，商品房的建築外牆及屋面都屬於房屋的公共部位，其屬於該棟住宅樓全體業主所有，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

2. 商品房外牆的使用權

商品房外牆使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：

業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。

根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。

《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」

(2)商品房外牆使用權歸誰擴展閱讀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

3. 外牆使用權到底屬於誰的

您好，第一,建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第八條規定:「1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;2、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。」由此可以看出,屋面和外牆是該商品房不可分割的組成部分,屋面和外牆的所有權與使用權均屬於該68戶全體業主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設部規章的規定。

4. 商場外牆使用權屬於誰

歸商場所有，
如果上法院，商場贏面要大些

5. 外牆與屋頂使用權是誰的

前幾天，筆者陪多位朋友去購房；同時，偶也收到許多網友給我發來郵件。其中反映較多的是附加合同的一些內容。偶試圖通過一部分案例分析，希能給廣大購房者有一定的指導和幫助。
大家都知道現在大部分深圳購房附加合同中就有一點規定（註：那是開發商自己先制定的，事先根本沒有和業主商量） 外牆使用權與屋頂使用權屬於開發商所有。 筆者認為：自己購買的房子，怎麼會外牆使用權屬於別人所有？房子，業主既然具有了所有權，那使用權自然應該歸於業主；所有權大於使用權，那附加合同也就沒有效用了。 但外牆又有一定特殊性，它不是一個業主所擁有的，它應該是整棟樓的業主所擁有，也就帶來一個問題？多少個業主同意，才能使作外牆？按照一般多數服從少數原則，理應過半數才能通過。但外牆的使用也會對城市形象有一定的影響；因此，在具體實施過程中也會受到城市相關管理法的約定。 而現在，大部分開發商根本就沒有和業主協商，就在購房附加合同約定外牆和房頂使用權歸賣方，這明顯是不正常的。本身，業主對外牆（建築成本）就出了錢。幸好，現在許多購房者慢慢地意識到這個問題，如一些團購客戶紛紛提了出來。開發商想賺取外牆使用權的廣告費用，越來越難了。 而對於屋頂使用權明顯歸於頂層業主所有（若有廣告的話，須經本棟多數業主同意）這根本就是不必要進行討論。但開發商對屋頂的廣告牌卻是特別看重，又在附加合同進行約定：屋頂使用權歸開發商所有，這於情於法都是說不過去的。 筆者在實際處理上會碰到，有的開發商提出：這附加合同是經過國土部門審定後，不可能為了一、二戶而改變。也就是說，不想麻煩了。一般情況下，業主購房行為都是比較獨立的，大家在沒有入住之前，較難相互認識；換個角度，業主（沒入伙前）在發售階段，是較難聯合一起，要求開發商改變附加合同的內容。

6. 商品房所在樓宇外牆面使用權，屋面使用權歸出賣人所有合理嗎

不合理。
根據《
物權法
》規定，商品房的建築外牆及屋面都屬於房屋的公共部位，其屬於該棟住宅樓全體業主所有，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

7. 租賃商鋪的外牆廣告使用權到底屬於誰

從現行法律法規的相關規定來看，屋面的所有權應當歸屬於全體業主。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」這意味著，業主購買房屋的同時也得到了所買房屋所在小區的全部土地共有使用權; 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：「土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。」這就說明，業主所買房屋所使用的土地使用證標明的土地范圍內的所有公共建築，只要計入了公攤的范圍，全體業主就對其享有共有權。由此可見，樓宇屋面的所有權是歸全體業主所共有的。
因此從以上來看，商品房的屋面、外牆面的所有權是屬於全體業主的。
所有權與使用權是不同的。
第一，從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。
第二，從商品房買賣合同示範文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。那麼，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。
因此，開發商可以通過合同的約定，取得商品房的屋面、外牆面的使用權。所以在簽訂合同時一定注意合同當中對商品房的屋面、外牆面的約定。

8. 房屋外牆使用權是否屬於買房者

按物權法規定，房屋外牆、過道等屬於小區業主所有，對方有權利提出異議。

9. 商品房外牆面所有權及使用權屬於開發商嗎

不屬於
屬於所有居民共有，一般是由物業進行經營並將所得廣告費用進行公示用於小區維護費用。

10. 房屋外牆使用權歸房屋業主還是歸整棟住戶

屬於同棟業主所有。個人可以合理使用，單個業主出租他人使用並收費侵權。