2018產權和土地使用權

A. 關於集體土地能否抵押的規定

一、《物權法》第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

第一百八十四條 下列財產不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權， 但法律規定可以抵押的除外；

二、《擔保法》第三十四條 下列財產可以抵押：

（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

第三十六條 鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。

第三十七條 下列財產不得抵押：

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；

三、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》［1995］國土［籍］字第134號 一、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。

四、《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》2016年3月15日，中國人民銀行、中國銀監會、中國保監會、財政部、農業部《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》。該《辦法》共29條，由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋，自發布之日起施行。

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案例：

無錫：農村承包土地經營權可抵押

近日，市農業銀行、市農商行兩筆合計950萬元的貸款正式撥付惠山區的堰橋街道與陽山鎮，惠山區農地經營權抵押貸款試點工作進入實質操作階段。

據了解，經國務院批准，惠山區成為農村承包土地經營權、農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區），這是我省首批、無錫唯一獲得農村抵押貸款試點的地區。

記者第一時間來到試點之一的堰橋常欣農業發展有限公司，發現用於牡丹種植的溫室大棚已然准備就緒。公司負責人告訴記者，此次500萬貸款的撥付如雪中送炭，讓公司得以及時完善牡丹園的基礎設施與提高培育技術，大幅提高全年經濟產出也有了盼頭。

B. 土地登記證書號和國有土地使用證編號分別是哪個,有什麼區別

土地證書號都是印製在土地證上的，是國家對土地證的編號。土地證號查詢和土地證編號查詢都需要到土地所在地的土地局查詢，最低到縣級的土地局，無法在網路上進行查詢。

土地證書的全稱為土地權利證書，是指依法確認土地所有權、使用權的法律憑證。《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的「土地使用權」。可以到當地國土部門查詢

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第三條 土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請,依法報縣級以上人民政府登記造冊,核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記,核發土地他項權利證明書

第十七條 土地權利證書包括:

(一)國有土地使用證;

(二)集體土地所有證;

(三)集體土地使用證;

(四)土地他項權利證明書。

國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明;集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明;土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

參考資料

自然資源部-土地登記辦法

C. 土地出讓和轉讓的區別

1 主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2 行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定;轉讓：他物權轉移。

3 轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

4 交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

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國土資源部職責

中華人民共和國國土資源部負責土地資源 、礦產資源、海洋資源等自然資源的規劃、管理、保護與合理利用。在國務院機構改革方案中，國務院機構被分為四類：宏觀調控部門，專業經濟管理部門，教育科技文化、社會保障和資源管理部門，國家政務部門。國土資源部放在教育科技文化、社會保障和資源管理部門一類中，與教育科技文化、社會保障一起作為國民經濟發展的基礎保障部門，是我國經濟發展的後勁所在。這充分突出了國土資源在國民經濟中基礎地位。

國土資源部將依照《中華人民共和國礦產資源法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國海洋法》、《中華人民共和國測繪法》等法律及法規，依法行政。並按照精簡、統一、效能的原則，調整組織機構，把部政府職能切實轉變到宏觀調控、社會管理和公共服務方面來，完善我國的社會主義市場經濟體制，建立符合我國市場經濟要求的資源管理機制。

參考資料網路-土地使用權出讓網路-土地使用權轉讓

D. 土地性質分為哪幾類

一、土地性質分為農用地、建設用地和未利用地三類。其中：

1、農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；

2、建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等（包括農村宅基地和集體建設性用地，比如農村的廣場等）；

3、未利用地是指農用地和建設用地以外的土地，比如荒山、荒溝、荒丘、荒灘等。

二、依據《中華人民共和國土地管理法》規定如下：

第四條 國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

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土地的其他分類標准：

1、根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質實際上是指其中一小類——H11城市建設用地的性質分類。

2、城市建設用地分為9大類：居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、行政辦公用地C、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

3、用地性質一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

參考資料來源：網路—《中華人民共和國土地管理法》

E. 協議出讓國有土地使用權規定

中華人民共和國國土資源部令第21號

《協議出讓國有土地使用權規定》，已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現予發布，自2003年8月1日起施行。

部長田鳳山

2003年6月11日

第一條為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。

本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第三條出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。

第四條協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

第五條協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和?有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低於最低價時國有土地使用權不得出讓。

第六條省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批准後公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。

國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公布。

國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。

第八條國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

（以上回答發布於2014-06-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 公寓和住宅的區別是什麼

安居樂業，這四個字是我們中國老百姓對美好生活的普遍定義。

安居在前也表明了擁有一套自己的房子的重要性，也代表了歸屬感，雖然這個詞長期被開發商和房產銷售調用，但不可否認，歸屬感確實恰到好處的觸動了人心。

但是買套房子變得越來越難，因為限購越來越嚴，沒有購房資格，但又擔心以後房價會漲，錯過了上車時機，所以有些朋友就問，可不可以先買套公寓上個車，轉頭賣了再換住宅。

那麼我們就分析一下公寓到底要不要買？先看一下住宅和公寓的區別

選擇城市很重要

在一線城市核心地段或者未來具有相當潛力的地段是值得購買的。而部分二三線城市公寓的火爆，其實只是限購讓需求被擠壓，而產生的假象。

最後阿歷要提醒一下，公寓的價值在於長期持有，因為交易成本太高，所以不要對公寓抱有短期投資的想法。

如果你本身有一套住宅，被限購不能再買住宅的話，去投資一套優質的公寓，是完全可以的。

如果是剛需首套房，建議還是攢攢錢，或者等政策松動，入手住宅比較好。

G. 2018年土地使用權過戶增值稅嗎

不需要，
土地是國家的，國家出讓土地收入歸財政，如果出讓環節交稅相當於國家財政左兜掏右兜，沒有必要。
而如果取得土地使用權後，再二級市場轉讓，是需要繳納土地增值稅的。

H. 幾幾年憲法修改增加規定土地的使用權可以依照法律規定轉讓

1988年的憲法修正案增加規定土地的使用權可以依照法律規定轉讓，在1988年，憲法第十條第四款修改為：「任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。

在1988年的全國人民代表大會上，大會通過了《中華人民共和國全民所有制工業企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》和憲法修正案。

(8)2018產權和土地使用權擴展閱讀：

《中華人民共和國憲法》第十條城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。