善意取得房屋所有權案件

1. 房子被他人賣了,善意取得後,實際所有權人怎麼辦

房子被他人買了，並過戶給了他人，所有權便是買主的。這是板上釘釘的事實。房子過戶手續，具有法律同等效力。

2. 訴爭房屋所有權能否善意取得

案情獨居老人李某擁有位於某小區的住房一套。李某有兩個兒子李一、李二。李某因病去世後留有遺囑，內容為住房由大兒子李一繼承。後李一根據該遺囑在房屋登記部門辦理了過戶登記。後李二得知該遺囑為李一偽造，遂向當地人民法院起訴。法院審理後認為李一因偽造遺囑而喪失了對其父遺產的繼承權，判決該房屋所有權歸李二所有。判決生效後，李一將該房以市價出售給張南，並辦理了過戶登記。張南不知該房屋權屬存在爭議，並已入住該房。李二也在判決生效後與王東簽訂了房屋買賣合同，王東已支付了全部房款。
分歧法院在審理本案的過程中，產生了三種不同意見。一種意見認為，李一偽造遺囑，喪失了對其父遺產的繼承權，該訴爭房屋的所有權應歸李二所有。有法院判決予以確認。根據《物權法》第29條、第31條規定，李二於繼承開始時就取得了該房屋的所有權。雖然李二與王東的房屋買賣合同合法有效，但由於沒辦理房屋過戶手續，不能發生房屋所有權變動的法律效果，該房屋的所有權應當屬於李二所有。第二種意見認為，雖然房屋產權證上登記的權利人是李一，但是李一取得所有權是基於違法行為，對該房屋的佔有屬於非法佔有，後將房屋賣於張南，屬於無權處分。因為善意取得制度的適用前提是處分人合法佔有物，並且對物的處分是一種無權處分行為。故張南不能根據善意取得的相關規定取得房屋所有權。故該房屋所有權應歸李二所有。第三種意見認為，雖然房屋產權證上登記的權利人是李一，而事實上的所有權人應該是李二，李一處分該房屋系無權處分，但由於張南購買房屋時是善意的，張南可基於不動產物權的善意取得制度取得該房屋的所有權。李二可依侵權行為請求李一承擔賠償責任。
評析在這三種不同的意見中，筆者傾向第三種意見。理由如下：
根據《物權法》第106條之規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；二是合理的價格轉讓；三是轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。」
「受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。」根據該條的規定，不動產善意取得的適用有以下四個構成要件：
第一，讓與人對讓與的不動產無處分權。本案中，李一處分該訴爭房屋是在法院判決其喪失繼承權之後，該訴爭房屋的所有權由法律判決確認由李二所有。李一對房屋的處分屬於無權處分。佔有是動產物權變動的公示形式，處分人對動產是合法佔有，還是非法佔有對動產能否善意取得至關重要，但是不動產以登記為物權變動的公示形式，登記體現不動產的權利外觀，所以，處分人對不動產的佔有是否合法，不影響不動產能否善意取得。
第二，受讓人受讓該不動產時是善意的。不動產善意取得以受讓人的善意為前提條件，「善意」指受讓人非基於故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。本案中，張南在購買房屋時是根據房屋產權證上登記的權利人來認定李一為該房所有權人。他不可能清楚該房屋存在權屬爭議。
第三，受讓人取得不動產是基於合理的價格有償轉讓行為。不動產善意取得是以有償取得為前提條件，本案中，張南根據市價，支付了房屋價款。該房屋轉讓有償、並且價格合理，故張南屬於善意第三人，應當取得該訴爭房屋的所有權。
第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權產生、變更和消滅的公示方式，在沒有相反證據的前提下，一般推定登記的權利人為事實上的權利人。即使事實上已經變動（例如進行了買賣），但形式上沒有採取公示的方法（沒進行產權登記），仍然不發生物權變動之效力。故本案中王東不能取得房屋所有權。在確定不動產善意取得制度適用時，也以受讓人已經辦理了不動產產權變更登記為要件。本案中張南在購房後，已經辦理了房屋產權登記，取得了房屋的所有權。
因此，本案符合適用不動產的善意取得的四個要件，訴爭房屋的所有權應歸張南所有。原權利人李二隻能向無權處分人李一要求賠償，而不能向受讓人張南行使物權請求權。王東不能取得房屋所有權，只能請求李二承擔不能交付房屋的違約責任。作者：石樓縣人民法院 白玉生

3. 法律中善意第三人取得房屋所有權

善意第三人，即該第三人不知道法律關系雙方的真實情況，通常是指非法交易中，不知情的，已經辦理了登記的權利人。無權處分他人動產或不動產的佔有人，不法將動產或不動產轉讓給第三人以後，如果受讓人在取得該動產或不動產時出於善意，就可以依法取得對該動產或不動產的所有權，受讓人在取得動產或不動產的所有權以後，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(佔有人)賠償損失。
產生原因
從事商品交易的當事人很難知道對方是否對其佔有的物品擁有所有權，也很難進行查證。況且在商機萬變的信息時代，在一般情況下，要求當事人對每一個交易對象的權利是否屬實加以查證，不太現實。如果受讓人不知道或不應當知道轉讓人無權轉讓該財產，而在交易完成後因出讓人的無權處分而使交易無效使其善意第三人退還所得的財產，這不僅要推翻已形成的財產關系還使當事人在交易中心存疑慮，從而造成當事人交易的不安全，法律為了避免這些不安全因素的干擾規定了善意取得制度。雖然我國現行的民事基本法——《民法通則》尚未確認善意取得制度，但是在我國司法實踐中，卻承認善意購買者可以取得對其購買的、依法可以轉讓的財產的所有權。
最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條指出：「第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。」
理論基礎
關於善意取得存在的理論基礎，多數學者提出了不同的看法，大致有以下幾種觀點：
(1)取得時效說。時效制度，以時間及時間之經過為其構成要件，而善意取得制度則與時間及時間之經過沒有聯系，所以，時效制度與善意取得制度是兩種各自獨立的制度。
(2)權利外形說。佔有人應推定其為法律上的所有者，故受讓人有信賴之基礎。
(3)法律賦權說。善意取得是由於法律賦予佔有人處分他人所有權的權能。
(4)佔有效力說。善意取得系由於受讓人受讓佔有後，佔有之效力使然。大多數學者認為善意取得制度的理論基礎是法律上承認佔有公信力的邏輯結果，即贊成權利外形說。
以上內容就是相關的回答，善意第三人一般是第三人不知道法律關系雙方的真實情況，通常是指非法交易中，不知情的，已經辦理了登記的權利人，在很多時候善意第三人的權利也是會受到法律保護的。

4. 不構成善意取得返還房屋怎樣給原所有權人賠償損失

能返還房屋的需要返還房屋，並恢復原狀，不能返還的，應該賠償房屋款及利息損失。

5. 惡意取得無權處分房屋怎麼處理

如果買房人是善意的，並且已經以合理的價格轉讓，並且已經辦理了房屋變更登記的，善意第三人是可以取得房屋所有權的，這叫作善意取得制度。那麼，惡意取得無權處分房屋怎麼處理呢?今天，華律網小編整理了以下內容為您答疑解惑，希望對您有所幫助。
惡意取得無權處分房屋怎麼處理
所謂買房人為惡意，是指買房人知道或者應當知道賣房人沒有處分權。在買房人為惡意的情形下，不適用善意取得制度，不論房屋是否過戶，惡意的買房人都不能取得房屋的所有權。
買房人為善意的無權處分
所謂買房人是善意的，就是買房人不知道且不應該知道賣房人無權處分。在買房人為善意的情況下，要分兩種情況討論房屋所有權的歸屬：
1、房屋尚未過戶給買房人
《物權法》第九十七條規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」根據此規定，賣房人無權處分且得不到權利人的追認或取得權利的，買房人是不能取得房屋所有權的。買房人只能根據《買賣合同司法解釋》第三條第二款的規定【出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持.】向賣房人主張違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償。
2、房屋已經過戶給買房人
《物權法》第106條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。」依據此規定，善意的買房人可以取得房屋所有權。當然，房屋的所有權人也可以依據該條法律規定向無權處分人請求賠償損失。
所謂買房人為惡意，是指買房人知道或者應當知道賣房人沒有處分權。在買房人為惡意的情形下，不適用善意取得制度，不論房屋是否過戶，惡意的買房人都不能取得房屋的所有權。

6. 善意取得所有權和抵押權

1、「現實中可不可能發生這種情況的呀？ 」：完全可能，這是先抵押後出賣抵押物，可能是出賣時經過抵押權人（銀行）的同意、也可能是抵押人（也就是房子所有人）惡意隱瞞善意第三人房子已抵押的事實而導致。

2、「如果不可能，抵押權和善意取得有其他重疊的情況的時候，怎麼處理呢」：嘿嘿，朋友，如果不可能出現，就不用處理了。只有在現實中有可能出現時才需要處理呦。

3、「那麼抵押權優先還是善意取得的所有權優先呢」：
（1）已經登記的抵押權可以對抗第三人，不管是善意第三人還是惡意第三人：雖然所有權是最完全的物權、一般應優先於抵押權，但這里的善意第三人取得的所有權有瑕疵，所以：抵押權應優先於所有權。
（2）至於惡意第三人的損失：自負。善意第三人的損失：應向出賣人索要賠償。

4、其實，對此類事情《物權法》已有明確規定：
（1）如果房屋所有人把房屋出賣給第三人是經銀行同意的：房屋所有人應將賣房所得價款提前清償銀行的債務、或者是向公證處提存。賣房錢超過銀行貸款的部分可以由房屋所有人留下；如果賣房的錢還不足以償還銀行貸款：由房屋所有人補足銀行貸款。
（2）如果房屋所有人未經銀行同意而賣房：買賣無效，除非善意第三人替房屋所有人清償銀行的所有債務才行，至於善意第三人的損失，由房屋所有人承擔。

依據是：《物權法》第191條：「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」

7. 善意取得的構成要件

一、存在無權處分

有學者否認無權處分為善意取得的構成要件，認為《物權法》第106條並未羅列，且錯誤登記的權利人（無權處分人）有權處分登記的財產。

二、受讓財產時為善意

1、善意的標准

王澤鑒教授總結了動產善意取得的四個標准：

（1）善意指受讓人不知讓與人（無權處分人）無讓與權，不問過失；

（2）善意指受讓人不知讓與人（無權處分人）無讓與權，不問是否過失，但在客觀情形下，若一般人依據交易經驗就可認定讓與人沒有讓與權，受讓人就是惡意的；

（3）善意指受讓人不知或不可能知道讓與人（無權處分人）無讓與權；

（4）善意指受讓人不是明知或因重大過失而不知道讓與人（無權處分人）無讓與權。

2、善意的判斷時點

我國《物權法》第106條及《物權法司法解釋（一）》第18條規定，善意的時點是受讓人受讓該不動產或者動產時，受讓指依法完成動產交付或完成不動產物權轉移登記。

3、善意的保護范圍

善意取得的主旨為填補讓與人處分權的不足，保護的范圍限於「對處分權的信賴」。善意受讓人基於佔有或登記的公信力而信賴無權處分人有處分權時，原權利人的所有權才相對消滅，善意受讓人因善意取得制度取得無權處分的財產。

三、支付合理價格

善意取得要求轉讓行為系合理有償的交易行為， 我國《物權法》第106條也予以認可。《物權法司法解釋（一）》第19條規定，「合理的價格」的認定應按照轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素。

四、完成法定公示

《物權法》第106條第1款第3項規定，公示是善意取得的必備要件，要求以登記為生效要件的應當登記，不實行登記生效要件主義的，財產交付給受讓人即可。

1、動產已交付

《物權法》第24條規定，特殊動產採取登記對抗主義。特殊動產應屬《物權法》第106條第1款第3項規定的「依照法律規定不需要登記」的財產，交付產生善意取得的公示效果，但若未變更登記，善意受讓人享有的物權不能對抗善意第三人。

2、不動產已登記

《物權法》第10條、第16條規定，我國對不動產實行統一登記制度，不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據。無論無權處分人是否交付房屋或者受讓人是否支付價款，受讓人只要沒有辦理不動產變更登記，就不能善意取得該不動產。

(7)善意取得房屋所有權案件擴展閱讀：

善意取得制度的適用范圍

一、動產

傳統民法上，善意取得通常指動產善意取得，我國《物權法》第106條對此給予肯定。動產指「土地及其定著物以外的一切之物，如圖書、畫、珠寶和無記名證券（如車票）等」。

二、不動產

我國《物權法》第106條規定善意取得制度適用不動產，但不包括國家所有權、集體所有權。有學者主張，我國採取嚴格的不動產登記生效要件主義，基於登記的公示效力即可調整不動產相關問題，原則上不存在不動產善意取得的適用空間；

有學者則提出異議，稱在出現登記記載與當事人意思表示不一致以及物權變動沒有實時反映在登記簿上等錯誤時，登記權利被無權處分，善意取得有適用的可能性空間。

三、佔有脫離物

佔有脫離物指「非基於真權利人的意思而喪失佔有的物，如贓物、遺失物、遺忘物、誤取物等，佔有脫離物有條件地適用善意取得或者根本不適用善意取得」。

四、網路虛擬財產

參照「克雷曼訴科恩的域名案件」，能被精確定義的虛擬物品，因獨占性而被排他使用，可被視為和域名類似的財產。在我國台灣地區，虛擬財產可被看作電磁記錄，在欺詐和盜竊案件中被視為動產。

我國《民法總則》第127條規定：「法律對數據、網路虛擬財產的保護有規定的，依照其規定」，對網路虛擬財產予以承認。

8. 關於物權法善意取得的案例

1、善意取得的要件：
（1）無權處分人合法佔有動產（基於合同、共有關系內而喪失佔有）或者受容委託登記不動產在自己的名下 。
（2）佔有人、名義登記人實施無權處分行為
（3）第三人為善意（不知其無權）
（4）第三人支付對價
（5）第三人取得動產佔有或者變更不動產登記
2、最典型的案例如：甲、乙結婚後購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。後甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙，並辦理了房屋所有權變更登記手續。丙即為善意取得。

9. 所有權的善意取得應如何處理

1，要確定小張是否構成物權法所稱的「善意取得」。小張所謂的善意取得不一定符合法律上的「善意取得」的要件，具體是否構成法律意義上的善意取得，必須根據具體的情況分析。

2，如果小張雖然主觀上沒有惡意佔有的目的，但是，不符合物權法關於善意取得的規定，小張不構成善意取得，原物權人有權要求小張返還財物。小張只能向非法處分他人財物的行為人索賠損失。

2，如果小張確實構成善意取得，可以對抗原物權人的物權追及效力，可以依據物權法拒絕將財物交給原物權人，原物權人只能向無權處分人要求索賠損失。

具體的情況在物權法中都有明確的規定。

《物權法》

第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。
第一百零八條 善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。
第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條 遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

10. 房屋買賣中，什麼是善意取得

善意取得又稱為即時取得，無權處分人在不法將其受託佔有的他人的財物（動產或者不動產）轉讓給第三人的，如受讓人在取得該動產時系出於善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
善意取得制度是適應商品交換的需要而產生的一項法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當事人往往並不知道對方是否有權處分財產，也很難對市場出售的商品逐一調查。如果受讓人善意取得財產後，根據轉讓人的無權處分行為而使交易無效，並讓受讓人返還財產，則不僅要推翻已經形成的財產關系，而且使當事人在從事交易活動時，隨時擔心買到的商品有可能要退還，這樣就會造成當事人在交易時的不安全感，也不利於商品交換秩序的穩定。
一般認為，善意取得制度來源於日耳曼法。在日耳曼法上，區別動產是不基於所有人的意思歸他人佔有還是基於所有人的意思歸他人佔有的場合，而規定了不同的後果：（1）在動產不基於所有人的意思歸他人佔有的場合，例如被盜、遺失，所有人仍享有權利，所有人仍然享有權利，動產無論轉歸何人佔有，都有權請求返還。（2）在動產基於所有人的意思交於他人時，如租賃、寄託，所有人只有權對其契約的相對人即承租人、受託人請求返還原物、賠償損失，對於由相對人處取得物之佔有的第三人，不得為返還原物的請求。在這種情況下，第三人雖然取得物的佔有權，但未取得物的所有權，