返還土地使用權糾紛
❶ 我的車被查封了怎麼辦
《民事訴訟法》第一百零一條規定：利害關系人因情況緊急，不立即申請保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害的，可以在提起訴訟或者申請仲裁前向被保全財產所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權的人民法院申請採取保全措施。
申請人應當提供擔保，不提供擔保的，裁定駁回申請。人民法院接受申請後，必須在四十八小時內作出裁定;
裁定採取保全措施的，應當立即開始執行。申請人在人民法院採取保全措施後三十日內不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應當解除保全。
查封是指人民法院在利害關系人起訴前或者當事人起訴後，為保障將來的生效判決能夠得到執行或者避免財產遭受損失，對當事人的財產或者爭議的標的物，採取限制當事人處分的強制措施。
法院查封對當事人的財產或者爭議的標的物採取的一種限制權利人處分的強制性措施。故對被法院查封的車輛，只是影響到車輛所有人或者有權處分的人處分權利，而不會影響到車輛的正常使用及年檢。
《民事訴訟法》第二十九條規定人民法院凍結被執行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、扣押動產的期限不得超過一年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規定的除外。
解封車輛：
1、需要被申請人履行判決或者提供其他擔保。如果判決已經實際履行完畢，可以到法院申請解除查封。由法院下達解除裁定書後，拿著裁定書到車管所解封。車輛查封狀態即為解除。
2、被法院查封扣押的車輛是絕對不能開的，因為這種查封車已經被執行到位，有些可能已經在扣車場，有些在押回法院的路上，都貼上封條的，誰開（就算是車主）都是非法處置或盜搶法院查封的財產罪。
法院查封的步驟：
一、法院在執行之前要區分被執行人的身份是法人或其他組織還是公民。被執行人的身份不同也會使得法院採取不同的方式。
二、具體的查封、扣押程序。對於公民，法院應當通知被執行人或者他的成年家屬到場，同時其工作單位或財產所在地基層組織也應當派人參加。若被執行人是法人或者其他組織的，因其形式不同於普通公民，故法院應通知其法定代表人或主要負責人到場。
三、執行人員必須對被查封、扣押的財產製作清單，由在場人簽名或蓋章後，交給被執行人一份。若被執行人是公民，也可同時交給其成年家屬一份。
如此做法既可以使被查封、扣押的財產簡單明了，又能保護被執行人的財產被合理，適量執行。
參考資料來源：中國人大網-民事訴訟法
❷ 買房需要什麼手續
以深圳為例：
1、購房者必須在深圳有連續五年以上的個人所得稅納稅證明，或者是在深圳有連續滿五年以上的社會保險證明。
2、購房者名下在深圳沒有其他房產，是屬於第一次購房。如果購房者已經結婚，那麼夫妻雙方在深圳都要沒有房產才有資格在深圳買房。
3、購房者能夠出示相關的身份證明，比如身份證、戶口本、結婚證等。
4、購房在在深圳要具有合法有效的暫住證。
5、如果購房者在深圳以外的其他城市貸款買過一套房屋，並且符合外地人在深圳買房的條件，在深圳再次貸款買房的話，房屋首付款要在百分之六十以上，貸款利率上浮百分之十。
6、如果購房者是深圳戶口的居民，以家庭為單位名下不能超過兩套住房，如果是外地戶口的家庭，名下只能擁有一套住房。
(2)返還土地使用權糾紛擴展閱讀
注意事項
1、著手准備買房前首先根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。
2、挑選房源這一環節是准備工作的延續，可以從報紙、房展會、正規有品牌中的介機構或相關房地產網站上查詢，初選房源。實地看房這是一道比較復雜而且非常重要的工序。在專業經紀人帶領下，對要購買的房屋進行實地考察。要查看有關房屋的資料，如產權證，房主的身份證等，經過比較後定下該房。
3、談判簽定買賣合同確定目標後，就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節，買賣雙方必須把自身的
❸ 後期返還的土地出讓金，在增值稅和會計上如何處理
【案例】
A房地產開發公司2015年6月支付6000萬元取得一項土地使用權。與當地政府協議約定，按照土地出讓金的30％撥付基礎設施建設基金，12月17日，金穗源房地產開發公司收到基礎設施建設基金1800萬元。
方案一：不沖減土地成本的土地增值稅處理
1.不沖減土地成本的會計處理
《企業會計准則第16號——政府補助》第八條規定，與收益相關的政府補助，應當分別下列情況處理：
（1）用於補償企業以後期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，並在確認相關費用的期間，計入當期損益。
（2）用於補償企業已發生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。
根據分析，不沖減土地成本的會計分錄處理如下：
借：銀行存款 1800萬
貸：營業外收入 1800萬
2.不沖減土地成本的土地增值稅處理
因為土地出讓返還金不沖減土地成本，所以「取得土地使用權支付的金額」仍然為6000萬，則扣除額項目應為：
土地使用權支付的金額為6000萬元，按照規定，扣除額為7800萬元（6000×130％）。
方案二：沖減土地成本的土地增值稅處理
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：「取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。」
由於稅收征管遵循實際發生原則（參詳：土地增值稅稅前扣除四大原則<二>），所以這里的「支付的地價款」，應為實際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應該是扣除政府返還款之後的土地實際價款。所以，以拆遷補償費得名義取得土地出讓金返還款，應沖減「房地產開發成本」中的土地成本。
1.沖減土地成本的土地增值稅會計分錄處理
借：銀行存款 1800萬
貸：開發成本—土地徵用及拆遷費 1800萬
2. 沖減土地成本的土地增值稅處理
土地使用權支付的金額減少到4200萬元，扣除項目，扣除額為5460萬元（4200×130％）。
方案一和方案二的不同處理方式，致使金穗源房地產開發公司土地增值稅清算時形成增值額差額＝7800－5460＝2340萬元，按基礎稅率30％計算，納稅差異2340×30％＝702萬元。
實務中，關於政府土地返還款在土地增值稅的處理上，總局未作出明確規定。全國各地大多數地區也未作出明確規定，但是有些地區明確規定在計算土地增值稅時，政府返還的土地款必須沖減土地成本。比如：
《江蘇省地方稅務局關於土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）第五條（四）取得土地使用權所支付費用的扣除「納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括後期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益後予以確認。」
《遼寧省地方稅務局關於明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）六、房地產企業取得政府返還款的稅務處理問題「房地產開發企業從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。」
大連市地方稅務局發布的《關於進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188 號）規定：「凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款後又返還的，不允許計入扣除項目。」
青島市地方稅務局發布的《青島市土地增值稅清算管理辦法》（青地稅發〔2008〕100 號）第二十二條：「對於開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地徵用及拆遷補償費的金額。」
❹ 購買二手房要交哪些費用
1、進行二手房交易時，買賣雙方都需要繳納相關的稅費。其中個人所得稅、增值稅是由版賣方繳納的權，如果說出售的二手房是經濟適用房，通常還需要繳納一筆土地出讓金；手續交易費、中介費一般買賣雙方各支付一半；除非要在購買合同中約定二手房交易所產生的稅費都由買方支付。
2、如果所出售的房屋符合政策規定，是可以免收個人所得稅和增值稅的。根據相關法律規定，出售滿2年以上的住宅，免收增值稅；出售滿五唯一的住宅，免收個人所得稅;如果不符合政策規定，需要繳納增值稅、個稅。增值稅＝計稅額/1.05×5.6%；個稅＝計稅額×1%。
3、契稅、核檔費、登記費、權證印花稅、抵押手續費、評估費、保險費這些費用都是由買家繳納的。其中契稅的稅率為1-3%，如果購買的二手房面積低於90平方，繳納1%的契稅；核檔費大約是50元_宗；登記費一般是80元_套；抵押手續費大約是150元；評估費大約是房價的0.5%等。交易手續費一般是6元_平方；中介費大約是房價的12%。不同地區的二手房費用可能會有所不同。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》
❺ 深圳市非農建設用地是國有土地還是集體土地
各區人民政府，市政府直屬各單位：
《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。
深圳市人民政府
二○一一年十二月十六日
深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定
第一條 為加強原農村集體經濟組織（含其繼受單位，下同）非農建設用地和征地返還用地管理，規范其土地使用權交易，促進土地資源節約集約利用和原農村集體經濟組織可持續發展，推進城市化和特區一體化進程，保障原農村集體經濟組織及其成員的合法權益，根據相關法律法規和政策規定，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定所稱非農建設用地和征地返還用地是指為了保障原農村集體經濟組織生產生活需要，促進其可持續發展，根據有關法律法規和政策規定，由規劃國土部門核準的原農村集體經濟組織保留使用的土地，具體包括：
（一）根據市政府1993年發布的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》、2004年發布的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》劃定的非農建設用地。
（二）政府徵收原農村集體所有的土地後，返還給原農村集體經濟組織的建設用地。
第三條 原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地以轉讓、自主開發、合作開發、作價入股等方式進入市場交易的，適用本規定。非農建設用地中的原農村居民住宅用地（含統建樓用地）和公共設施用地不得進行土地使用權交易，市政府有特別規定的除外。
第四條 市規劃國土部門和各區政府（含新區管理機構，下同）應當加強對原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易的服務與監管。
市規劃國土部門及其派出機構、下屬機構負責規劃技術指標、用地政策和土地使用權交易等方面的服務與監管。
各區政府及其派出機構、下屬機構負責對轄區內原農村集體經濟組織交易集體決策程序和受讓主體資格審查等方面的服務與監管，規范集體資產產權交易。
第五條 非農建設用地和征地返還用地的開發建設，必須符合城市規劃、土地利用總體規劃、近期建設和土地利用規劃年度實施計劃，並簽訂土地使用權出讓合同書。涉及佔用農用地和未利用地的，應當納入近期建設和土地利用規劃年度實施計劃、農用地和未利用地轉用計劃後方可實施。
第六條 市規劃國土部門的派出機構負責本轄區范圍內非農建設用地、征地返還用地的清理和管理工作，以原行政村和自然村為單位建立非農建設用地和征地返還用地指標台帳，實行動態更新管理。台帳應記載非農建設用地和征地返還用地指標的劃定、調整、注銷等內容。
非農建設用地指標台帳應包括工商用地指標、居民住宅用地（含一戶一棟住宅用地、統建樓用地）指標和公共設施用地指標。
第七條 原農村集體經濟組織取得非農建設用地和征地返還用地，應當與規劃國土部門簽訂土地使用權出讓合同。自用的，免繳地價，用地為非商品性質；按照本規定繳清地價的，用地確定為商品性質。
對於已經轉為商品性質的非農建設用地和征地返還用地，權利人在辦理土地使用權初始登記時，可以申請按照合法評估機構核定的市場評估價進行登記。
空地申請進入市場交易的，按照以下規定繳交地價：
（一）工業類用地，按照公告基準地價的10%繳納地價。
（二）居住類和商業、辦公類用地，建築容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準地價的10%繳納地價；建築容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.5），按照公告基準地價的30%繳納地價；建築容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價的100%繳納地價。
原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地落在建成區，符合城市更新有關規定的，地價測算按照《深圳市城市更新辦法》第三十六條第一款規定的標准計收，市政府有特別規定的除外。
第八條 非農建設用地和征地返還用地的交易按下列方式進行：
（一）通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌。
（二）通過競爭性談判等方式協商交易，但需符合第十條規定並取得區集體資產管理部門對受讓主體的批准文件。
（三）按照集體資產產權交易有關規定，轉讓原農村集體經濟組織開發非農建設用地和征地返還用地的項目公司的全部或部分股權。
招標、拍賣、掛牌的交易規則和程序參照國家、省、市土地使用權公開交易的有關規定執行，相關服務費減半計收。
第九條 非農建設用地和征地返還用地按本規定第八條規定的方式進行交易的，原農村集體經濟組織應委託合法資產評估機構進行評估，按照資產評估報告制定交易方案。交易方案應當包含交易標的、價格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內容。交易方案制定後，必須在原農村集體經濟組織范圍內進行公示，公示期不得少於15日。
公示結束後，原農村集體經濟組織應將土地交易方案、資產評估報告及股東大會擬表決事宜等相關資料報送街道集體資產管理部門審查。經街道集體資產管理部門審查同意和現場監督，由原農村集體經濟組織股東大會對交易方案進行表決。街道集體資產管理部門應當在表決結束後15日內將表決結果和監督情況抄報所在區集體資產管理部門。
原農村集體經濟組織在交易結束後15日內將交易結果報所在街道集體資產管理部門備案。
第十條 原農村集體經濟組織按照本規定第八條第一款第（一）、（三）項規定進行土地使用權交易或股權交易，須經原農村集體經濟組織股東大會審議且表決時獲全體股東2/3以上（含2/3）同意；按照本規定第八條第一款第（二）項進行土地使用權交易，須經原農村集體經濟組織股東大會審議且表決時獲全體股東4/5以上（含4/5）同意；但章程規定由股東代表大會表決或對表決通過率有特別規定的，從其規定。
第十一條 原農村集體經濟組織應當與財務狀況、經營管理、信用資質良好的企業進行交易。
受讓人或合資合作申請人應當符合原農村集體經濟組織設置並經街道集體資產管理部門核準的交易准入條件。
第十二條 原農村集體經濟組織向其全（獨）資注冊成立的公司或與其他原農村集體經濟組織共同注冊成立的公司調撥非農建設用地和征地返還用地土地使用權的，按照土地使用權出讓合同變更辦理相關手續。
第十三條 首次交易生效後，當事人可共同向規劃國土部門申請土地使用權出讓合同變更手續，簽訂土地使用權出讓合同補充協議。
原農村集體經濟組織以土地使用權作價入股等方式與他人共同成立房地產項目公司的，可由房地產項目公司向規劃國土部門申請簽訂土地使用權出讓合同補充協議。
土地使用權流轉和合作開發過程中，土地使用權權利人發生變化的，合作開發權利人新增、退出、變更的，按照房地產轉移登記辦理相關手續。
第十四條 原農村集體經濟組織土地使用權市場交易所得價款應按章程規定進行使用、分配和處分，並按照規定提取一定比例用於社區公共基礎設施建設和醫療、養老等社會保障，同時接受區、街道集體資產管理部門的監督。
第十五條 違反本規定，擅自轉讓原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地的，由區、街道集體資產管理部門責令整改；整改不合格的，規劃國土部門不得為其辦理相關手續。
國家機關工作人員和原農村集體經濟組織有關人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，依照有關規定予以黨紀政紀處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
第十六條 經人民法院或仲裁機構裁判，履行生效合作開發協議的，原農村集體經濟組織等當事人可依法申請辦理土地使用權出讓合同變更手續。
2009年9月6日前，有以下情形之一，符合本規定第五條、第六條規定且不違反市、區政府相關政策的，當事人可共同申請辦理土地使用權出讓合同變更手續：
（一）依法取得國土部門合作建房批復的。
（二）原農村集體經濟組織按照章程通過股東大會或股東代表大會同意合作建房並已經過公證的。
第十七條 本規定的期限以自然日計算。
第十八條 本規定自發布之日起實施。各區政府可結合實際情況制定具體細則。本規定施行前市、區政府相關規定與本規定不一致的，以本規定為准。
❻ 房地產審批手續流程
房地產開發項目手續流程是開發合同；開發經營許可證；單體工程審查；預售許可證；房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件；轉移登記。
一、開發合同。
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得土地使用權證，規劃申定後。
提交:
1、可行性研究報告
2、資質證明文件
3、房地產開發項目審批書
4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)
5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖
6、前期物業管理合同(協議)
7、相關規費繳納證明
8、項目開發資金監管協議。
發放：開發合同，項目手冊。
二、開發經營許可證
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得開發合同後。
由房管分局審批後報市局辦理。
三、單體工程審查
辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。
時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。
提交：
1、當年計委計劃批文
2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的)
3、建施計劃書及投資計劃書
4、開發合同、開發經營許可證。
發放：單體工程審查表。
四、預售許可證
辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。
時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。
提交：
1、營業執照：
2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;
3、土地使用權證或合法用地文件;
4、建設工程規劃許可證;
5、開工許可證;
6、單體工程審查表;
7、施工合同;
8、工程施工進度計劃;
9、工程建設投資25%以上證明材料;
10、商品房預售方案;
11、備案回執單;
12、平面圖、樓房表;
13、商品房預售資金監管協議;
14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。
發放：預售許可證。
五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。
辦事依據：
《城市房地產管理法》、
《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用
管理辦法》。
時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。
提交：
1、開發項目綜合驗收申請;
2、開發項目竣工圖紙;
3、單體工程審查表;
4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;
5、物業管理落實情況報告。
發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。
六、房屋初始登記
時間：綜合驗收(分期綜合驗收)後。
提交：
1、土地使用權證書或合法用地文件;
2、建設工程規劃許可證;
3、建設工程開工證明;
4、建設工程竣工驗收證明;
5、幢層戶平面圖;
6、房屋初始登記申請表;
7、聊城市房屋調查表;
8、營業執照復印件;
9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。
發放：房屋產權證。
七、轉移登記
時間：辦完大證，購房合同需備案後。
提交證件：
1.身份證復印件，
2.購房合同，
3.聊城市房屋調查表，
4.購房發票，
5.契稅發票，
6.商品房移交結算協議書，
7.房屋轉移登記申請、審批書，
8.測繪發票，
9.維修基金繳款證明。
發放：房屋產權證。
(6)返還土地使用權糾紛擴展閱讀：
立項審批是政府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度，也是一種程序。
基本內容
開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批准文件。
工程建設項目立項審批
步驟：
第一步房地產開發公司的設立
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告。
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套
第一步房地產開發公司的設立
房地產開發公司設立階段的法律程序
一、內資房地產綜合開發公司的設立
1.公司設立准備
2.申請資質等級審批
3.申請辦理企業名稱預先核准
4.辦理工商注冊登記
5.辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6.申請批准項目建議書
7.辦理企業名稱登記
8.送審合資或合作合同、章程
9.申領外商投資企業批准證書
10.辦理企業登記
房地產開發公司設立階段的相關稅費
1.企業法人開業登記費
2.企業法人變更登記費
3.企業法人年度檢驗費
4.補、換、領證照費
第二步房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1.選定項目，簽定合作意向書
2.初步確定開發方案
3.申報規劃要點
4.申報、審批項目建議書
5.編制項目可行性研究報告
6.申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1.可行性研究費
2.建設工程規劃許可證執照費
第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
1.申報選址定點
2.申報規劃設計條件
3.委託作出規劃設計方案
4.辦理人防審核
5.辦理消防審核
6.審定規劃設計方案
7.住宅設計方案的專家組審查
8.落實環保「三廢」治理方案
9.委託環境影響評價並報批
10.建設工程勘察招、投標
11.委託地質勘探
12.委託初步設計
13.申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14.徵求主管部門審查意見
15.落實市政公用設施配套方案
16.報審市政配套方案
17.市政各管理部門提出市政配套意見
18.市政管線綜合
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費
1.工程勘察（測量）費
2.工程設計費
3.建設工程規劃許可證執照費
4.竣工檔案保證金
5.臨時用地費
6.臨時建設工程費
7.建設工程勘察招標管理費
8.勘察設計監督管理費
9.古建園林工程設計費
第四步房地產開發項目土地使用權的取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序
一、國有土地使用權的出讓
1.辦理建設用地規劃許可證
2.辦理建設用地委託釘樁
3.辦理國有土地使用權出讓申請
4.主管部門實地勘察
5.土地估價報告的預審
6.委託地價評估
7.辦理核定地價手續
8.辦理土地出讓審批
9.簽訂國有土地使用權出讓合同
10.領取臨時國有土地使用證
11.領取正式國有土地使用證
12.國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13.國有土地使用權劃撥用地申請
14.主管部門現場勘察
15.劃撥用地申請的審核、報批
16.取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用
17.徵用集體土地用地申請
18.到擬征地所在區（縣）房地局立案
19.簽訂征地協議
20.簽訂補償安置協議
21.確定勞動力安置方案
22.區（縣）房地局審核各項協議
23.市政府下文征地
24.交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費
25.辦理批地文件、批地圖
26.辦理凍結戶口
27.調查戶口核實勞動力
28.辦理農轉工工作
29.辦理農轉居工作
30.辦理超轉人員安置工作
31.地上物作價補償工作
32.征地結案
取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費
1.地價款（土地出讓金）
2.資金佔用費
3.滯納金
4.土地使用費
5.外商投資企業土地使用費
6.防洪工程建設維護管理費
7.土地閑置費
8.土地權屬調查、地籍測繪費
9.城鎮土地使用稅
10.地價評估費
11.出讓土地預訂金
12.征地管理費
13.土地補償費
14.青苗及樹木補償費
15.地上物補償費
16.勞動力安置費
17.超轉人員安置費
18.新菜田開發建設基金
19.耕地佔用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置
房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序
1.委託進行拆遷工作
2.辦理拆遷申請
3.審批、領取拆遷許可證
4.簽訂房屋拆遷責任書
5.辦理拆遷公告與通知
6.辦理戶口凍結
7.暫停辦理相關事項
8.確定拆遷安置方案
9.簽訂拆遷補償書面協議
10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11.發放運作拆遷補償款
12.拆遷施工現場防塵污染管理
13.移交拆遷檔案資料
14.房屋拆遷糾紛的裁決
15.強制拆遷
房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費
1.房屋拆遷補償費
2.搬家補助費
3.提前搬家獎勵費
4.臨時安置補助費（周轉費）
5.清理費
6.停產停業綜合補助費
7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8.一次性異地安置補助費
9.房屋拆遷管理費
10.房屋拆遷服務費
第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序
一、房地產開發項目開工前准備工作
1.領取房地產開發項目手冊
2.項目轉入正式計劃
3.交納煤氣（天然氣）廠建設費
4.交納自來水廠建設費
5.交納污水處理廠建設費
6.交納供熱廠建設費
7.交納供電貼費及電源建設集資費
8.土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續
9.設計單位出報批圖
10.出施工圖
11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12.辦理消防審核意見表
13.審批人防工程、辦理人防許可證
14.核發建設工程規劃許可證
15.領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16.辦理招標登記、招標申請
17.招標准備
18.招標通告
19.編制招標文件並核准
20.編制招標工程標底
21.標底送審合同預算審查處確認
22.標底送市招標辦核准，正式申請招標
23.投標單位資格審批
24.編制投標書並送達
25.召開招標會，勘察現場
26.召開開標會議，進行開標
27.評標、決標
28.發中標通知書
29.簽訂工程承包合同
30.工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31.辦理質量監督注冊登記手續
32.建設工程監理
33.辦理開工統計登記
34.交納實心黏土磚限制使用費
35.辦理開工前審計
36.交納投資方向調節稅
37.領取固定資產投資許可證
38.報裝施工用水、電、路
39.協調街道環衛部門
40.協調交通管理部門
41.交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42.領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43.施工場地的「三通一平」
44.施工單位進場和施工暫設
45.工程的基礎、結構施工與設備安裝
46.施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47.辦理單項工程驗收手續
48.辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49.商品住宅性能認定
50.竣工統計登記
51.辦理竣工房屋測繪
52.辦理產權登記
❼ 在開發商還沒有預售證的情況下簽訂的購房合同有效嗎
房屋買賣中開發商沒有預售證，簽訂的認購協議沒有法律效力。
在項目未取得回《商品房預售許答可證》的情況下，以團購、預訂、內部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬於嚴重違規銷售行為，所以開發商沒有預售證簽訂的購房協議無效。
(7)返還土地使用權糾紛擴展閱讀
商品房預售許可證的處罰措施有以下：
如果開發商未取得《商品房預售許可證》預售商品房，根據違法情節和後果，將處以不同等級的處罰：
1、銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款0.5%的罰款；
2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款0.8%的罰款；
3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款1%的罰款。
對於「不符合商品房銷售條件，房地產開發企業向買受人收取預訂款性質費用」的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標准。房企未取得資質證書從事房地產開發經營，根據違法情節和後果，確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標准。