出賣人未取得房屋所有權
賣房人對所賣的房屋沒有所有權，那麼與這個賣房人簽訂的房屋買賣合同就是無效合同。
只有一種情況例外，那就是這個賣房人有產權人的授權。
因為只有房屋的合法產權人才有權力對房屋做出轉讓、出租等合法的處置行為，其他人在未經房屋產權人授權的情況下，對這個房屋所做出一切經濟行為都是無效的。
㈡ 出賣人無權處分所售房產時如何處理
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三
條規定:「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由
主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使
標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並
主張損害賠償的，人民法院應予支持。」
實踐中，比較典型的無權處分行為表現為夫妻一方處分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的買賣以產權登記是否明示為共有房屋分兩種不同的情況予以
考慮。一種是房屋買賣合同所涉及的共有房產產權證登記的是夫妻雙方的名
字，出賣人在簽訂合同時已經向買受人出示房產證，即買受人已經明知是夫妻
共同財產的，應當由買受人舉證證明該出售行為系夫妻雙方共同意思表示（有
權代理，簽訂合同的一方有另一方的授權委託書），或者其有足夠理由相信該行
為系夫妻共同意思表示（表見代理，簽訂合同的一方沒有另一方的授權委託書， 但買受人有證據表明其有正當理由相信簽訂合同系雙方共同意思表示，如另一 方知曉房屋買賣行為表示同意或者未明確表示反對的），這種情況下房屋買賣
合同合法有效，並且可實際履行。除此之外的情形，合同有效但因未取得另一 方的同意而無法實際履行，出賣人對此承擔違約責任，買賣雙方惡意串通，損害 夫妻一方權益的除外。
另一種是房屋買賣合同所涉及的共有房產產權證登記的僅是夫妻一方的
名字,出賣人未向買受人披露共有狀態的，不影響房屋買賣合同效力，如買受人 善意且已完成房屋過戶手續的，買受人構成善意取得，買受人取得房屋所有權。
夫妻一方共有權益被損害的可向另一方主張房屋價款或賠償損失。
對於其他無權處分情形，在房屋買賣過程中，出賣人將登記在其個人名下
的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同 意，房屋買賣合同仍應認定有效。買受人符合《物權法》第一百零六條第一款規 定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人無權要求追回
房屋。如因出賣人的原因導致所有權未能轉移的，買受人可以要求解除合同， 並要求出賣人承擔違約責任、賠償損失。
㈢ 什麼是房產證，購房者無法取得房產證出賣人的法律責任
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十八條，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那麼期房的購房者也應在房屋交付使用(開發商交鑰匙的時間)後90日內取得房產證，否則，開發商也要承擔違約責任。
㈣ 購房者何時取得房屋所有權，房產證有什麼法律效力
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題回的解釋》
第十答八條，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那麼期房的購房者也應在房屋交付使用(開發商交鑰匙的時間)後90日內取得房產證，否則，開發商也要承擔違約責任。
㈤ 由於出賣人的原因，商品房未取得房產證，能解除合同么
我很欣賞樓上的回答，相信樓上一定是一位法律專業人士 十分佩服，但是樓上將的可能太專業，有些人可能看不懂，其實這個問題是這樣的，在最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條規定中表示的意義是指在合同履行中由於開發商的原因超過一年沒有給買受人辦理產權登記的買受人可以請求解除銷售合同。但是是不是超過一年就不能要求對方解除呢？顯然不是的，超過一年以後說明對方已經涉嫌違約，這是您完全可以提起違約之訴要求對方解除銷售合同。
㈥ 如何認定未取得所有權證房屋買賣合同的法律效力
1,買賣合同只要符合合同成立的條件，就有效，與有沒有取得房屋所有權證沒有關系．法律依據：＜＜物權法＞＞第十五條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
2，合同有效的條件：
（1）簽定合同的行為人具有相應的民事行為能力．
（2）意思表示真實
（3）不違反法律或者社會公共利益
（4）標的確定和可能
（5）條件成就或者期限屆滿（如果是附條件或者附期限的合同）
3，所以，要使未取得房屋所有權證的房屋買賣合同有效，只須符合上述合同成立條件即可．屆時，一方違約未交付房屋的，雖然其未取得產權，但是合同相對方可基於有效成立的買賣合同要求其承擔違約責任．
㈦ 因「出賣人原因」未辦理房屋過戶登記怎麼認定
取得確認書，來只是拍賣行確認你是經參自加競拍取得房屋購買權。還要簽訂房屋買賣合同，向房屋出賣人交清購房款，持拍賣成交確認書、購房合同與出賣人一道辦理產權過戶手續。只有房屋產權過戶到拍得人的名下時，該房屋才屬於拍得人所有。糾正一下，拍賣人是拍賣行，競拍人是參加拍賣會並舉牌競價的人，成交確認書記載的競拍人是競得人，也叫拍得人。
㈧ 「一房二賣」中，未取得房屋所有權的購房者應如何維權
我國《合抄同法》第１０７襲 條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８ 條規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由此可以看出，未取得房屋所有權的購房者可以要求開發商承擔解除合同、賠償損失、返還已付購房款及利息，以及請求開發商承擔不超過已付購