拍賣土地使用權
【問題】
某市國土資源局公開拍賣一房地產用地，甲公司競得該地塊，並與市國土資源局簽訂了成交確認書。但是由於某些原因，甲公司無法參與該地塊的開發，私下與乙公司協商交予其開發。甲公司向市國土資源局出具了相關法律文書，表明將土地交乙公司開發，並願承擔法律責任。
問：國土資源局是否可以直接與乙公司簽訂土地使用權出讓合同？
【分析】
本案主要涉及拍賣出讓房地產開發用地時競買人的資格問題，以及競買成功後能否將競買權轉讓的問題。
拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）的規定，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，以及供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。《物權法》中新增加了工業用地作為必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的用地類型。《城市房地產管理法》第二十九條和第三十條對房地產開發企業的資質作出了規定，即設立房地產開發企業，應當具備下列條件：有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規定的注冊資本；有足夠的專業技術人員；法律、行政法規規定的其他條件等。由此可見，只有具備房地產開發資質的企業才能成為房地產開發用地的適格的競買人。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》對拍賣出讓的程序作出了詳細規定，適格的競買人依照此規定競買成功的，出讓人應當與競得人簽訂成交確認書。成交確認書對出讓人和競得人具有合同效力。簽訂成交確認書後，出讓人改變競得結果，或者競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。
本案中甲公司由於具備開發資質，在經過拍賣出讓的程序後，可依法取得土地使用權。但這種競買成功取得土地使用權的權利是專屬性的，是基於其適格的競買人資格和其他出讓人要求的條件才取得的，是不能再讓與他人的。讓符合條件的單位參加競買，隨即轉讓競買權的行為本身就是在規避法律，最終達到不符合拍賣出讓競買人條件的單位取得國有土地使用權的目的。筆者認為，對此規避法律的行為應不予支持，國土資源局不能直接與乙公司簽訂土地使用權出讓合同。甲公司無法參與該地塊的開發，私下與乙公司協商交予乙公司開發的行為實為放棄競得宗地。依照規定，甲公司作為競得人與出讓人簽訂成交確認書後，又放棄競得宗地的，應當依法承擔責任。同時，對於這宗土地，應當重新以招標拍賣掛牌方式出讓，重新確定適格的競買人。
⑵ 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的出讓范圍
《規定》明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標拍賣出讓土地使用權的實踐中創新出來的，掛牌出讓綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，並同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，尤其適用於當前我國土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利於投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便於開展；三是有利於土地有形市場的形成和運作。為此，《規定》將掛牌出讓與招標拍賣方式並列，將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細的規定。考慮到在掛牌截止時有可能出現眾多競價人競相競價的情況，為了實現土地效益的最大化，根據《城市房地產管理法》等法律法規，《規定》第19條規定：「在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人要對掛牌宗地進行現場競價，由出價最高者取得土地使用權。」
⑶ 拍賣土地可以合法轉讓嗎如果可以，需要什麼程序
拍賣土地使用權可以合法轉讓。
土地轉讓應是土地使用權買賣。有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納。法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規定：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條第二款土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。
土地使用權可以依法進行買賣、轉讓，但土地所有權不得買賣。在農村土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。
「土地承包經營權流轉」，指的就是在農村土地承包中的物權性質土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，原承包方依法將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。
《農村土地承包法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。其他方式主要指入股。
⑷ 「出讓方式取得土地使用權」是什麼意思
1、出讓方式取得土地使用權的意思是國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土回地答使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。
以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。
以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。
3、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
(4)拍賣土地使用權擴展閱讀：
土地使用權出讓最高年限按用途分別如下：
1、居住用地70年；
2、工業用地50年；
3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
4、商業、旅遊、娛樂用地40年；
5、綜合或者其他用地50年。
⑸ 法院能只拍賣地上建築物而不拍賣土地使用權么
可以拍賣土地使用權。
國有土地使用權作為被執行人的財產應當能夠強制執行：
1、國有劃撥土地使用權仍然是被執行人的財產。劃撥土地使用權和出讓土地使用權人一樣，對劃撥土地享有佔有、使用、收益、處分（盡管這種處分權受到了限制，要經過有關政府批准）的基本權能，具有獨立的財產價值和財產屬性。
2、國有劃撥土地使用權不能強制執行損害了債權人的依賴利益。目前，仍然大量存在國有企業以劃撥方式佔用的國有土地，這些劃撥的土地也都登記在使用人名下。
3、國有劃撥土地使用權不能作為被執行人財產進行執行將造成更多的權利分離情形。按照最高法院相關司法解釋和土地管理部門的規定的處置程序，劃撥土地使用權不屬於債務人財產，但是債務人對其上的建築物卻扔有所有權。
4、將劃撥土地作為被執行人財產進行執行不會損害國家的利益。
法律已經規定了國家對劃撥土地所應收取的出讓金享有優先權，在拍賣被執行人的劃撥土地使用權時要首先繳納土地出讓金，在裁定劃撥土地使用權以物抵債時，承受的債權人也要繳納相應的土地出讓金。劃撥土地出讓金優先權制度保證了國家在土地上的經濟收益。
(5)拍賣土地使用權擴展閱讀：
1、及時有效的查封。
不論土地使用權被抵押與否，在法院依法處置前，都應進行查封，這是執行的基礎。所謂及時，是指在債務人尚未來得及對其土地使用權進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那麼，在執行程序開始就應該對已經掌握的土地使用權進行查封。
2、合法的評估。
根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定，在對土地使用權進行拍賣前，「應當委託依法成立的資產評估機構進行價格評估」。
3、公正的拍賣。
委託合法的拍賣企業是公開拍賣的前提。應根據《拍賣法》第11條、第12條的規定，對受託企業進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業，才有資格成為受託對象;對拍賣依法進行監督是公正拍賣的保證。
⑹ 法院拍賣房產,土地使用權不是被執行人的怎麼辦
所以我去的拍賣的房子最好不要買，你買下來裡面的人不搬了多麻煩
⑺ 拍賣土地使用權和房屋是分開做價的嗎
有可能。
看那拍賣會的具體規定。
⑻ 法院拍賣土地使用權,但是不含地面附著物可以拍嗎
應當一塊拍賣，否則影響受讓人行權。