城鎮居民獲得了宅基地使用權

1. 城鎮戶籍人員對農村宅基地使用權是否有繼承權

對宅基地上房屋有繼承權。
我國《憲法》第一百零三條規定「國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權」。《繼承法》明確規定「公民的房屋是公民個人的合法財產，可以作為遺產予以繼承」。也就是說，宅基地上的房屋是可以繼承的，根據「地隨房走」的原則，公民繼承了房屋當然可以使用房屋所佔的宅基地。因此，事實上在集體組織內部，宅基地使用權得以「繼承」。
在農村集體組織成員喪失其農村集體組織成員主體資格以後，根據2011年《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》的出台對此問題做出了肯定性回答：『非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應注記該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人』」。
為非農業人口辦理宅基地使用權登記的前提是建立在繼承宅基地上房屋的基礎之上。

2. 城鎮居民可以獲得農村宅基地使用權嗎

農村宅基地，只有本村居民享有使得權。非本村居民的城鎮居民，不得到農村購買宅基地，如有買賣，亦屬於無效，買賣關系法律不予保護。
《土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

3. 城鎮居民買賣宅基地受不受法律保護

《土地管理法》規定宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。村民只有使用權，沒有所有權。因此，宅基地是不能買賣的！賣宅基地的買賣合同不受法律保護。
但宅基地使用權通常與地上房屋一並轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的轉讓；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的轉讓；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的轉讓。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。

4. 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓回。如果受讓方也是本集體答經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。

《憲法》第十條

宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。

《合同法》第五十一條

無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。

反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

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農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。

2、轉讓人與受讓人同為本村村民。

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。

5、如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

5. 轉為城市戶口後，農村的宅基地還有使用權嗎

轉為城市戶口後，只要老家的房屋還在，就可以繼承房屋並「連帶」使用宅基地。

雖然農村戶口變成城市戶口，但在老家的房屋使用權不會變，私有財產神聖不可侵犯。

但是，農村的宅基地屬於集體所有，農民只有使用權沒有所有權。當戶口性質發生改變後，不再屬於老家那個集體經濟的成員。所以，原則上講，不再享有使用農村宅基地的權力。但是，農村宅基地雖然是集體的，但是地隨房走，只要蓋在宅基地上的房屋還在，就繼續享有該宅基地的使用權。

但不再是該集體經濟的成員後，在老家的房屋就不再允許翻新改造，只可維修利用。一旦房屋年久失修而造成倒塌或者廢棄，該宅基地就會被集體經濟收回。轉為城市戶口後只享有對宅基地上廢棄建築物的舊建築材料的所有權，可以放棄，也可收拾變賣，但在農村老家的房屋便就此消失了。

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《確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十九條規定：繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權。該規定確定了「地隨房走」之原則，明確了繼承房屋可以繼續使用宅基地。

《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十二條規定：空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批准，注銷其土地登記，土地由集體收回。

6. 城鎮戶口能否購買農村宅基地（城郊的）使用權

來農村宅基地（城郊的）使用權不源能買賣，原因如下：
其一，根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定，農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一並轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關於宅基地使用權身份限制的規定。
其二，《土地管理法》第63條規定：「農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設，因而為該規定所禁止。
其三，1999年國務院辦公廳在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」

7. 城鎮居民繼承了宅基地房子，也就同時獲得宅基地的使用權，對嗎

不對，你必須符合宅基地發放的條件，否則得收回