一房多賣所有權確認

① 一房兩賣的行為體現了民事法律行為和所有權里的哪些知識

某房地產公司將一套住房分別出售給兩位購房者的行為，是我國法律所禁止的行為，它必將受到我國房地產行政主管機關的行政處罰。這同時也是嚴重的違約行為，它違反了雙方簽訂的商品房預售協議。
全面履行合同，是合同當事人的義務。房地產公司在履行和你簽訂的商品房預售協議的過程中，單方終止了該合同的履行，並將該房另外售與他人，使你簽訂合同的目的無法實現，屬於根本違約，應當承擔民事責任。
一、第三人善意購買房屋
如果第三人是善意購房，即他對該住房曾經出售的情況一無所知，在購房的過程中無任何過錯，並且已經辦理完房產手續，並依法取得了該套住房的房屋所有權證，為了保護善意第三人的合法權益，根據《最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條的規定：「預售商品房合同簽訂後，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應當認定後一個合同無效;如後一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定後一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。」
二、第三人不是善意購買房屋
但如果第三人向房地產公司購買住房時，不完全滿足以上所述的條件，即第三人不是善意購房，或者沒有辦理過戶手續，取得房屋所有權證，那麼法律不會保護第三人的購房行為。在這種情況下，你可以要求房地產公司繼續履行協議，交付你購買的商品房。
三、損失賠償
根據《中華人民共和國合同法》第113條的規定：「當事人一方不履行合同義務或者不履行義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。」房地產公司除應當返還你已經交納的40萬元房款外，還應當賠償你履行購房協議後可以獲得的利益。因房地產公司違約所造成的直接損失和你的既得利益的損失，均應當由該房地產公司負責賠償。
綜上所述，如果第三人的購房行為是善意的，並且已經依法取得了房屋所有權證，他的購房行為將會得到法律的確認。另一人的損失應當由房地產公司承擔，包括直接損失和預期利益。如果第三人的購房行為不同時滿足善意購買和已領權證的這兩個條件，第三人的購房行為將得不到法律的保護。另一人要求繼續履行房屋買賣協議的主張，將得到法律的支持。

② 「一屋多賣」的所有權問題

1、法律並不禁止一房多賣 因此乙丙丁的合同都是合法有效的

2、丙取得了該房屋的所有權 理由是不動產轉移時必須登記才發生效力

3、時間先後沒有影響 關鍵在於誰辦理了過戶登記手續 誰就取得了房屋的所有權

4、其他人只能要求甲承擔違約責任 鑒於丙已經取得了該房屋的所有權 因此該合同已經履行不能 其他人可以要求解除合同 退回房款並要求損害賠償

③ 房屋所有權問題，一房賣給了兩主，對方已經裝修完了

盡快起訴
別等著了

④ 如何避免一房多賣

一、先進行預告登記

為解決「一房多賣」問題，我國法律規定了預告登記制度。《物權法》第20條規定：「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」

由此可知，預告登記制度具有限制賣家與買房人簽約後再出售房屋並轉移產權給其他買房人的作用。在這個制度里，我們需要注意兩點：

1、預告登記需要雙方自主約定，其並非是法律上的強制性義務，如果賣家不同意進行預告登記，買房人的合法權益還是無法得到相應的保障；

2、預告登記後，必須在不動產登記之日起三個月內進行過戶登記，否則預告登記自動失效。另外，買房人如果不確定自己所購買的房子是否是「一房多賣」，也可以在買賣合同簽訂前，自行到房屋管理部門查證，以避免不必要的購房風險。

二、視情況約定（高額）定金罰則或要求對方支付該地產總價款30％以內進行協商。

三、從多方面查探虛實

購房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實所購的房屋是否已經有人租賃，如果有人租賃，應當確認承租人是否是已經與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經放棄行使優先購買權等事項，如有承租人已經與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優先購買權，購房人最好別再購買該房。

因為前兩者行為很可能變相構成「一房多賣」。另外，在二手房買賣方面，購房者要調查所購房屋的產權，必要時，可提取房屋產權證，也應盡可能要求在房屋交易中心登記後再向賣家支付房款，並在交易後及時辦理產權轉移登記。

四、可先行佔有房屋

如果既未辦理預告登記，又未辦理產權登記的，購房人應盡可能先行合法佔有房屋。雖然根據我國《物權法》第14條規定，商品房的所有權轉移以辦理產權登記過戶為發生法律效力的標准，交付使用並不具有所有權轉移的作用，但是，房屋的轉移佔有與交付使用，仍具有明顯的公示與公信的現實作用。

再者，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規定：「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。」

(4)一房多賣所有權確認擴展閱讀：

《房屋所有權證》是國家依法保護房屋所有權的合法憑證，是具有法律效力的證件，由人民政府房地產行政機關核發，其他任何部門和單位均無權製作或發放，所發放的權證一律無效。

建設部在《關於加強〈房屋所有權證〉發放管理工作的通知》中也規定房屋所有權人必須依法到房屋所在地的房地產行政主管機關申請登記領取房屋所有權證。

憑證管理房產；憑證出售、出租房屋；憑證申請房屋翻、改、擴建；憑證申請辦理房屋繼承、析產、分割、贈與、交換、調撥等產權轉移手續；

憑證辦理抵押手續；憑證辦理拆遷、安置、補償手續。管理部門在辦理有關手續時凡涉及到房屋所有權證的歸屬，也均應以《房屋所有權證》作為確認證件，不得以其他證件替代。

⑤ 一房二賣的所有權歸屬怎麼確定

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：
1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。
在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條第\(一\項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。
2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，.不構成買賣合同的標的物。 關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」
3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關系，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。
房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。
故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。
可根據案件的具體情況加以判斷。

⑥ 一房數賣，房屋所有權應該歸誰

李華清（女）、張某為夫婦，決定將他們居住的房屋賣掉，但一直沒找到合適的買主。2000年2月初，張某赴外地出差期間，本鄉的陳某經人介紹，找到李華清，稱願以9萬元價格買下該房，李華清不同意。後雙方經協商，以10萬元達成口頭買賣協議。次日陳某將5萬元送來，李華清遂將鑰匙交給陳某，但因產權證被張某存放起來，一時找不到，李華清提出待丈夫出差回來，即辦理產權過戶手續，辦完手續後陳某再另付5萬元。同年7月初，張某從外地回來得知房價已經上漲，遂找到陳某，要求增加2萬元才能辦理過戶手續。陳某不同意，張某便在同年8月10日以12萬元的價格將該房賣給了王某。並於8月15日，張某夫婦與王某辦理了過戶手續。辦完手續後王某找到陳某，並要求他搬走。陳某於是到法院提出訴訟，告張某王某侵害其所有權，要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李華清將該房賣給陳某時，他不知道，也未得到自己的同意，因此該買賣行為是無效的。
問題：張某、李華清夫婦與陳某、王某之間的房屋買賣，哪一個有效？
答：本案涉及到房屋買賣中一房數賣的法律問題。在出賣人將一房數賣的情況下，後買房的人能否取得所有權，要看具體情況而定。如果後買房的人已經辦理了產權過戶手續，那麼只要其不具有侵害前買房的人債權的惡意，或者不具有與出賣人惡意串通的行為，即使其已知該房出售給他人，原則上起登記的效力也應受到法律的保護。但是，如果後買房的人並沒有登記，則要考慮其購買房屋時是否有善意，以及房屋是否交付等其他因素，而決定是否承認其享有對房屋的所有權。從本案看來，王某在與張某訂立合同時，其實不具有侵害陳某債權的意圖，也沒有與張某串通損害陳某利益的意圖，因此王某與張某之間的房屋買賣合同應得到維護，其登記取得的權力也應受到保護。
問題在於，要保護王對該房屋所有權，但當其行使財產所有權時將遇到一個障礙，即將該房屋已經交給陳某使用。陳某可能對房屋進行了裝修，這樣一來，當王某向陳某請求交付時，陳某即使能夠交付，也不能恢復原狀。如果不恢復原狀，他對房屋作出的裝修不一定符合王某的需要。對此只有一種選擇，即當王某主張其所有權、要求陳某搬出時，為維護王某的所有權就必須宣告陳某與李華清之間的買賣合同無效，並責令陳某搬出該房屋。盡管這種方法從經濟效益上講，因陳某已對房屋作出了裝修，要求陳某搬出不太合情理。但這是確認並保護因登記而取得的權利所必須採取的方式，否則登記的效力難以維護。尤其應當看到，對這種情況的發生，陳某也是有責任的，因為他應知道在房屋辦理登記手續之前，他還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在這情況下，他對房屋進行了裝修，則應承擔相應的風險。
本案中，張某將房屋賣給數人，致使原告陳某的債權不能實現，那麼，原告能否告張某以及後買房的人王某侵害前買房的人損害其債權，並要求張、王兩人賠償自己的損失呢？雙重買賣的情況下，只有在後買房的人以故意致前買房的人損害為目的，採用違法的方法而致前買房的人受到損害，才構成侵害前買房的人債權的侵權責任。如果出賣人與後買房的人惡意串通，故意侵害前買房的人的債權，則應當與後買房的人負共同侵權的責任。從本案來看，盡管王某在購買張某的房屋時，知道該房屋已出售給陳某，仍然付出比陳某更高的價格而購買此房，仍屬合法、正當的交易行為。由於王某並不具有致陳某損害的故意和目的，其行為也不違反法律，因而不構成對陳某的債權侵害。
陳某雖已佔有房屋，但仍不能享有對該房的所有權，其與李華清之間的買賣合同也應被確認為無效，那麼，陳某的利益如何保護呢？在陳某與李華清的房屋買賣合同被解除後，基於李華清和張某的過錯，李華清和張某應賠償陳某信賴合同有效成立能夠得到履行而支付的各種費用和代價的損失。在本案中，陳某所受到的損失有：陳某為訂立合同而支付的各種費用，在佔有房屋後裝修該房屋支付的各種費用等，這些費用可以在合同被解除後請求支付。
應當指出的是，陳某與李華清的房屋買賣合同無效，是因為雙方沒有辦理房產過戶手續。張某提出其妻賣房給陳某時自己不知情且未同意，因此該買賣行為無效。這一主張不成立。盡管李華清將房屋以10萬元的價格賣給陳某，張事先確實不知道。但是，將該房出售，張某是完全知道的，所以不能認為李華清將房屋賣給他人構成無權處分行為，至於房屋賣價過低，只能認為李華清作了一樁不成功的交易，其結果當然應由李華清和張某共同承擔。至於張某為獲得更多的利益，故意不為陳某辦理登記手續，甚至將房屋一物數賣，這表明張某具有嚴重的過錯，對因其過錯而給陳某帶來的損失，當然應承擔損害賠償的責任。
對於本案，法院最後判決：李華清與陳某之間的房屋買賣合同無效，雙方返還財產；張某與王某的房屋買賣合同有效，張某、李華清夫婦賠償陳某所造成的損失。

⑦ 一房兩賣的行為體現了民事法律行為和所有權里的哪些知識

民法典中關於不動產物權變動。不動產物權變動依登記，根據：第二百版一十四條不動產物權權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。 ​​​現在您已享有房屋所有權，任何人不能妨礙陽止您行使物權。所以，您可以與之協商，請求妨礙一方停止行為，排除妨礙，也可以向法院起訴，行使返還原物請求權，讓對方停止侵害，排除妨礙。另外，可以請求原方主承擔瑕疵給予責任。

⑧ 一房二賣如何確定所有權可以賠償多少

房屋的所有權只有一個，所以對於多個買家而言，不可能都能得到房屋。那麼，從法律的角度看，對於一房二賣我們應該如何確定房屋的所有權呢？此外，沒有獲得房屋所有權的買家，對賣方一房二賣的行為可以要多少賠償呢？下面小編將為您做一個較為具體的說明。
一、一房二賣該如何確定所有權？
（1）若兩份合同都沒有辦理登記
兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬於兩份合同均處於未實際履行的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標准。即哪一份合同簽訂的日期在前則能優先擁有房屋的產權，即先簽訂合同的一方可以優先獲得房屋的產權。
（2）兩份合同都沒有辦理登記，其中一份合同已將標的物房屋交付
其中一份合同得到實際履行，體現了賣房人的意願，這種履行也是合法履行，這時，已經接房的一方就可以獲得房屋的產權，而不論簽訂合同的先後順序。
（3）兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記
不管房屋是交付了哪一方，那麼已經登記的一方取得了房屋的產權。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，按照物權優先於債權的原理，先辦理登記的，在所有程序上簽訂的合同都能被確認的效力，而未辦理登記的，只能選擇向賣房人要求賠償。
二、一房二賣可以要多少賠償？
如果開發商將同一個房屋又賣給了第二個買受人並且已經過戶登記的話，我們可以根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定向開發商索要賠償，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，從而導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
即您可要求賣家賠償的包括兩部分：
（1）賠償實際損失
即賠償買家現在購買此房的損失，包括房屋的增值部分造成的損失。
（2）懲罰性賠償
即除了第一部分實際損失外，賣家還必須給買家支付懲罰性賠償，但最高金額不超過買家已付的購房款。
綜上，是關於“一房二賣該如何確定所有權”以及“一房二賣可以要多少賠償”的有關一房二賣的法律內容，希望對您能有一定的幫助。通過上文的介紹，相信您對一房二賣應該已經有了最基本的了解，但在實務中，由於一房多賣所涉及到的合同、證據等材料會比較多、比較復雜，所以您往往處理不好。因此，建議您在遇到該類糾紛時，最好是咨詢一下專業的律師，讓律師幫您解決。