拍賣房的房屋所有權

『壹』 司法拍賣房產過戶注意事項有哪些

法院拍賣的房子能買，但是要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買。
一、房屋所有權證的辦理難以確定
因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難准確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。
如何判斷是否會出現這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。
那麼，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那麼條件具備後或法院通過強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。
二、房屋質量沒保障
因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。
一般來說，如果因為開發商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發商使用的建築材料以次充好，導致存在質量瑕疵。但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發現隱蔽問題。並且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，並聲明僅以房屋現狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚後參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自願接受這種現實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。
三、法律規定的執行回轉
《民事訴訟法》規定「執行完畢後，據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執行。」這一規定，就是我們所說的執行回轉，法院錯判後，可以依據該規定執行。
通俗地講，「執行回轉」即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。
如何對抗執行回轉？我們認為，應該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應當是保障交易安全，《物權法》設立了善意取得制度。出賣人或者為他人設立擔保物權的人，是無權處分人，買受人及取得擔保物權人是善意(不知情且無過失)的當事人時，則可善意取得房產的所有權或者擔保物權。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執行回轉的效力。同時，因錯判遭受損失者，應該通過司法途徑獲得賠償。
這種執行回轉的情況雖然並不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現實的辦法可能就是選擇與相關當事人達成和解協議，做出一定讓步了。
四、購房成本風險
這裡面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高於相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交後需支付給拍賣公司的傭金。
其中保證金是競拍人參與競拍的「過路費」，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，並憑借保證金收據到拍賣公司辦理報名競買手續。
拍賣成交後，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束後將退還保證金。競拍成功後，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。
另外，如果被拍賣房屋所佔用的土地是劃撥的土地使用權，那麼，在拍得房屋後辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。
五、實際居住人拒絕搬離房屋
如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。
這個風險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經出現過。這種情況發生在有銀行參與的房屋買賣的連環訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過法院直接拍賣使抵押權變現。但房屋租賃人由於租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期後實際入住人才搬離房屋。或者，房屋所有權人惡意將房屋賣給第二手購買人，由於第二手購買人已經支付了全部購房款，辦理了入住手續，並對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。

『貳』 法院拍賣無土地證有房屋所有權證的房子能購買嗎

沒有房產證的房屋，法院也可以強制拍賣。
但是法院拍賣時只是對房屋的現狀進行拍賣，後續辦理房產證事宜或者不能辦理的風險由購買人承擔。
最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知現將住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》（建法函[2012]102號）轉發你們，請參照執行，並在執行中注意如下問題：
一、各級人民法院在執行程序中，既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執行工作的順利開展，也要防止「違法建築」等不符合法律、行政法規規定的房屋通過協助執行行為合法化。
二、執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置後可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置後可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，並載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件後，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行「現狀處置」，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。
三、執行法院向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，房屋登記機構認為不具備初始登記條件並作出書面說明的，執行法院應在30日內依照法律和有關規定，參照行政規章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更《協助執行通知書》並書面通知房屋登記機構；理由不成立的，書面通知房屋登記機構限期按《協助執行通知書》辦理。

『叄』 法院拍賣時買的房屋怎麼辦理房產證

需要拿著拍賣成交確認書和法院提供的房產查檔證明復印件直接上房管局辦理產權證即可內。

拓展容資料：

房產證(Premises Permit)購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

『肆』 在法院將房屋拍賣的法令生效前,房屋所有權人將房屋賣給善意第三人的,第三人如何追

首先，需要和原房主了解是否能夠提供擔保解封。如果僅僅是由於原房內主和他人發容生糾紛，房主的經濟能力還沒有實質影響的情況下，可以要求房主想辦法將房子解除查封，需要房主和申請查封的人員進行協商，以便於繼續進行交易；第二，如果無法協商，且原房主也無力解決該問題，可以選擇選擇解除合同，並要求房主承擔違約責任。如果僅僅是交了定金的情況下，是可以向房主提出返還雙倍定金；如果產生了其他損失，可以要求原房主賠償因為違約造成的其他損失。
其次，可以提出執行異議，即向查封的法院提出執行異議申請，要求解除對房子的查封，但需要達到以下條件：1.查封之前已經簽訂了合法有效的買賣合同。注意是合法有效，小產權房不能交易，你簽訂了也不受法律保護；2.在查封之前已經佔有了不動產。意思是在查封前房主已經將房子交付給你使用，一般是指交了鑰匙；3.已經支付全部價款，或者已經按照約定支付部分價款，但按照法院要求同意將剩餘價款給到法院作為執行款（給房主的債權人償債）；4.不是因為買家的原因沒有辦理過戶登記。
您可以根據實際情況考慮解決方案。希望龍廣律師事務所回答能夠幫助到您。

『伍』 買下無證拍賣房怎麼確認房子的所有權

可通過公證和法院的證明可重新獲得產權。拍賣房不等同於購買一般房產，其中可能有些拍賣房本身隱藏著風險。根據既往拍賣住房所發生的糾紛，購買拍賣房產需要注意的問題有以下幾點：
仔細閱讀拍賣公告上的每一個條款，尤其是備注條款，通過這些條款，購房者可以了解是否有房產證、是否是商品房、是否欠地價、是否欠土地使用費等；最重要的是，可以知道該房產是否有簽訂租約，是否欠繳其他稅費等；比較棘手的有如下幾個情形：買家應了解該房子是否騰空，原房東戶口是否已遷出；有租約（不交吉）：有租約專業術語叫「不交吉」，不交吉就是只是已取得產權，但房屋仍因各種原因被居住使用，要實際擁有，還須通過途徑取得。有租約的情況也一樣進行區分，一部分是擔保公司，誤以為贖樓就能賣掉還錢，但贖完樓後一下子被查封房產，擔保公司為了自保簽訂了長年租賃合同，引發買房者入住難；一部分是債務人，為的就是存心抗拒執行，勾結第三人簽訂了租賃合同，同時做足了阻撓購房者入住的應對措施；有些是真正的租客，租賃合同也是正常的租賃合同，合同到期就會依照約定搬走。租約簽訂日期也要注意，有些是在查封之前就簽訂了租約，有些是在查封後才簽訂租約。另一種「不交吉」是標的不帶租約，但目前被原房東或其親友經業主允許使用的，有可能出現拒不搬走的情況。購買者需事先對不同的情形要進行甄別，以確定應對方案；欠物業費、水電費；欠稅費、土地出讓費、土地使用費等有沒有結清費用；
以上種種，法院均不負責核實，也不負責清場交付，並且「相關未了受法律保護債務的處理，由競得人自行核實並自理」。但是，這些情況可以直接去相關管理部門查詢，也可委託拍賣行確認。買家也可以委託專業人士代為審查相關拍賣文書、通過多方途徑了解房屋情況；
算清稅費：除了上述費用，購買拍賣房還需要繳納過戶過程中產生的所有稅費，務必去房管了解清楚。還有一筆拍賣傭金，因此在看中一套房產時，心動先放一旁，仔細反復詢問法官和專業人員，算清稅費，確定最後實際付出的成本；
實地看房：在房地產拍賣競拍流程中，有一個很重要的環節是實地看房。實地看房時，一定不要放棄這個機會，除了像買賣二手房那樣勘察房產現場，還要藉此機會獲得其他相關信息，比如是否有人居住，租約多久，租金多少，是否欠物業費等等，通過實地看房，房產的真實面目會一一展現，從而對購房者的決策產生幫助；
四、其他事宜：如果是學區房，房子上的學區、戶口是否遷出；另外，是否有第三人主張所有權，是否有其他糾紛，前業主的相關信息等等，都是購房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房買賣，一家靠譜的中介可以讓你完全放心不去理會這些問題，但是購買拍賣房產，購房者就需要勞心勞力，最好自己去調查清楚再做決策；
拍賣房看上去很美，美在價格低，美在有法院公信力背書，但是購房者在踏上購買拍賣房的征程前，一定要考慮到涉及的各種風險，否則很容易撿起芝麻丟西瓜，甚至血本無歸，花錢買罪受；
拍賣房作為新房、二手房之外的又一房產交易渠道，風險所在，機會亦在，把握得好，購房者就會以令人開心的價格得到心愛的房產，請記住，凡事預則立，不預則廢。

『陸』 通過判決，拍賣取得的房屋何時取得所有權

通過買賣購得的房屋等不動產，必須要進行登記才能真正取得權利，如果是通過法院判決、強制執行、公用徵收、繼承，或依法律規定等情形而取得的房屋等不動產，不需要等到登記之後就能取得。

『柒』 拍賣取得的房屋所有權可否單方申請房屋登記

競買取得的房屋，由競買人憑成交確認書及該房屋的相關產權證照或法院裁定，辦理產權過戶登記。競買人是單方或雙方不影響登記申請。

『捌』 拍賣的房子如果有租約怎麼辦

直接憑人抄民法院裁定襲書和人民法院協助執行通知書等材料，到房產局辦理過戶手續，司法機關文書權威性很大的。

『玖』 房屋在被法院拍賣前所得的收益歸誰所有

這情況為：
1、拍賣前為被查封的，收益歸屬所有權人或者居住權人所有，但欠款還得由內所有權人償還。

2、拍賣容前已經被查封期間的出租房租金歸所有權人；拍賣所得的價款用於償還欠款，多出部分返還給所有權人，不足的所有權人需要償還。