土地使用權出讓拍賣法院執行

1. 法院可否拍賣這宗國有出讓土地的使用權

案情2012年，法院裁定執行張某一宗1160平方米的國有出讓土地的使用權，公開拍賣後依法向國土資源局送達執行告知函。經調查，該宗地在城鎮規劃區之外，於2010年取得，用途為住宅。因受地震和強降雨影響，2010年確權時該宗地上兩間房屋已坍塌，場地屬平整狀態。對於如何處理該宗地，國土資源管理人員產生了異議。一種觀點認為，應當收回該宗國有土地使用權。根據《城市房地產管理法》第三十九條的規定，出讓土地「投資總額達25%以上」才能公開轉讓凈地。當地省政府文件規定，出讓凈地應當由政府收回公開拍賣。因此，法院不應直接拍賣這宗凈地，而應由政府按照《城市房地產管理法》第二十條的規定，提前收回這宗空閑土地的使用權。另一種觀點則認為，該宗國有土地使用權不應當收回，縣國土資源局應配合法院對該宗地的拍賣，但可在執行中提出行政建議。評析筆者同意第二種觀點。房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法形式將其房地產轉移給他人的行為。《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合按照出讓合同約定的投資開發條件，屬於房屋建設工程的，要完成投資總額的25%以上。但本案並不適用該條款，該宗地上的房屋是受到自然因素的影響才坍塌，是因不可抗力而成為凈地的，當初的出讓合同中也沒有約定宗地投資總額，無法判斷是否完成「投資總額的25%」。而且，《城市房地產管理法》第二條對該法的適用范圍作了明確規定，即適用於在城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理。結合本案例，該宗地是在城鎮規劃區之外的國有土地，不應適用該法。因此，縣國土資源局應配合法院對該宗地進行拍賣。根據《最高人民法院國土資源部建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定，國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。本案中，法院已向縣國土資源局發出執行告知函，縣國土資源局應當配合法院的拍賣。（作者單位：四川省蒼溪縣國土資源局）

2. 關於土地使用權被人民法院查封拍賣後如何辦理變更土地登記的答復

根據福建省高級人民法院、福建省土地管理局《關於人民法院執行涉及土地權屬案件有關問題處理意見的通知》（閩國土［2000］035號）和最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規范人民法院執行和國土資源房產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發［2004］5號）精神，經研究，函復如下： 你區由龍海市原管轄的步文、郭坑兩鎮組建而成，原由龍海市登記注冊的土地使用權，人民法院依照上述文件規定查封拍賣的，在難以取得被執行人配合（如拒不提供土地使用權證或稱遺失等不來協助辦理產權過戶手續）的情況下，買受人可以憑人民法院生效法律文書所確認的權利申請辦理土地權屬變更手續。如果原登記注冊檔案仍在龍海市的，應先辦理土地登記檔案移交手續。你區在辦理土地使用權變更登記時，一並注銷原土地使用者的土地登記。在辦結後，應將注銷結果書面通知原土地使用者。 人民法院執行集體土地使用權或處理農村房屋涉及集體土地的，經與你局取得一致意見後，可以裁定予以處理，有關權利受讓人應到你局辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。符合農村集體非農建設用地流轉政策的，參照其執行。 福建省國土資源廳 二○○四年四月十三 【列印本頁】 【關閉窗口】

3. 法院拍賣農村集體土地使用證房產可以嗎

不可以強制拍賣，拍賣集體土地使用房產證需要法院根據當地相關部門進行協商，村民委員會同意和鄉鎮政府的批准。

根據我國《中華人民共和國土地管理法》規定

第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

法院查封拍賣集體土地上的房產及其附著物時不能直接處置集體土地使用權，法院對處理集體土地房屋涉及集體土地的，需經與規劃部門、國土管理部門取得一致意見後，才可以裁定予以處理。

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根據我國《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》規定

第二十四條 人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見後，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。

對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

4. 法院能只拍賣地上建築物而不拍賣土地使用權么

可以拍賣土地使用權。

國有土地使用權作為被執行人的財產應當能夠強制執行：

1、國有劃撥土地使用權仍然是被執行人的財產。劃撥土地使用權和出讓土地使用權人一樣，對劃撥土地享有佔有、使用、收益、處分（盡管這種處分權受到了限制，要經過有關政府批准）的基本權能，具有獨立的財產價值和財產屬性。

2、國有劃撥土地使用權不能強制執行損害了債權人的依賴利益。目前，仍然大量存在國有企業以劃撥方式佔用的國有土地，這些劃撥的土地也都登記在使用人名下。

3、國有劃撥土地使用權不能作為被執行人財產進行執行將造成更多的權利分離情形。按照最高法院相關司法解釋和土地管理部門的規定的處置程序，劃撥土地使用權不屬於債務人財產，但是債務人對其上的建築物卻扔有所有權。

4、將劃撥土地作為被執行人財產進行執行不會損害國家的利益。

法律已經規定了國家對劃撥土地所應收取的出讓金享有優先權，在拍賣被執行人的劃撥土地使用權時要首先繳納土地出讓金，在裁定劃撥土地使用權以物抵債時，承受的債權人也要繳納相應的土地出讓金。劃撥土地出讓金優先權制度保證了國家在土地上的經濟收益。

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1、及時有效的查封。

不論土地使用權被抵押與否，在法院依法處置前，都應進行查封，這是執行的基礎。所謂及時，是指在債務人尚未來得及對其土地使用權進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那麼，在執行程序開始就應該對已經掌握的土地使用權進行查封。

2、合法的評估。

根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定，在對土地使用權進行拍賣前，「應當委託依法成立的資產評估機構進行價格評估」。

3、公正的拍賣。

委託合法的拍賣企業是公開拍賣的前提。應根據《拍賣法》第11條、第12條的規定，對受託企業進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業，才有資格成為受託對象;對拍賣依法進行監督是公正拍賣的保證。

5. 國有劃撥土地使用權法院能否查封

國有劃撥土地使用權法院能查封，其進行拍賣處理的時候，注意拍得人要補交該劃撥土地的出讓金即可！
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十九條第一款規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批」。執行行為雖然是司法機關依法行使司法權的行為，與一般平等主體之間的民事行為有本質區別，但劃撥土地轉讓的批准權是法律賦予人民政府的權力，人民法院的司法行為也不能逾越行政權，仍然應當遵循法律的規定取得人民政府的同意。當然，如果被執行人的國有劃撥土地使用權已經被人民政府批准轉讓時，人民法院可以直接執行。

人民法院執行地上建築物、附屬物涉及國有劃撥土地使用權，在與當地土地管理部門取得一致意見後，可以執行該劃撥土地使用權。
《國土復函》第四條規定：「對通過劃撥方式取得的土地使用權，由於不屬於當事人的自有財產，不能當作當事人財產進行裁定。但裁定轉移地上建築物、附屬物涉及有關土地使用權時，在與當地土地管理部門取得一致意見後，可以裁定隨地上物同時轉移。

1998年9月9日法釋[1998]25號《關於能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》規定：「在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現」。
《擔保法》第三十六條第一款的規定：「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押」。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第三十三條規定「土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押」，
第三十六條規定：「抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產」 。
依照上述規定，對有效抵押的國有劃撥土地使用權及有效抵押的房屋所佔用范圍內的國有劃撥土地使用權，不論是否經過批准，只要辦理了有效的抵押登記，人民法院都可以根據抵押權人的申請直接執行，無需再徵求政府或土地管理部門的意見。

6. 國有劃撥土地，法院能否直接拍賣或變賣

不可以的。

根據國務院1990年5月19日頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地所有權出讓和轉讓暫行條例》和國家土地管理局1992年2月24日頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第三條規定："符合下列條件的，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明；

（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府交付土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"對於符合上述規定條件的國有劃撥土地使用權，人民法院才能對其採取評估、拍賣等強制措施，否則就不能進行處置。

(6)土地使用權出讓拍賣法院執行擴展閱讀：

最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定：

《最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》已於2009年8月24日由最高人民法院審判委員會第1472次會議通過，現予公布，自2009年11月20日起施行。

為規范人民法院委託評估、拍賣和變賣工作，保障當事人的合法權益，維護司法公正，根據《中華人民共和國民事訴訟法》等有關法律的規定，結合人民法院委託評估、拍賣和變賣工作實際，制定本規定。

第一條人民法院司法技術管理部門負責本院的委託評估、拍賣和流拍財產的變賣工作，依法對委託評估、拍賣機構的評估、拍賣活動進行監督。

第二條根據工作需要，下級人民法院可將評估、拍賣和變賣工作報請上級人民法院辦理。

第三條人民法院需要對異地的財產進行評估或拍賣時，可以委託財產所在地人民法院辦理。

第四條人民法院按照公開、公平、擇優的原則編制人民法院委託評估、拍賣機構名冊。

人民法院編制委託評估、拍賣機構名冊，應當先期公告，明確入冊機構的條件和評審程序等事項。

第五條人民法院在編制委託評估、拍賣機構名冊時，由司法技術管理部門、審判部門、執行部門組成評審委員會，必要時可邀請評估、拍賣行業的專家參加評審。

第六條評審委員會對申請加入人民法院委託評估、拍賣名冊的機構，應當從資質等級、職業信譽、經營業績、執業人員情況等方面進行審查、打分，按分數高低經過初審、公示、復審後確定進入名冊的機構，並對名冊進行動態管理。

第七條人民法院選擇評估、拍賣機構，應當在人民法院委託評估、拍賣機構名冊內採取公開隨機的方式選定。

第八條人民法院選擇評估、拍賣機構，應當通知審判、執行人員到場，視情況可邀請社會有關人員到場監督。

參考資料：網路--劃撥土地使用權管理暫行辦法

7. 股權轉讓中法院強制執行可不可以進行土地使用權拍賣

在符合一定條件的情況下可以拍賣，但是競拍人必須遵守原土地出讓合同規定。

8. 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置

□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款，D市法院裁定查封債務人的貨場土地，並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善，企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟，其所遵循的原則是，與已有法律法規相銜接，維護市場主體的合法權益，使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條規定，處置的原則應該是，屬於企業所有的財產，拍賣價款歸企業所有，屬於國家所有的財產，拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債，從法律上講並無不當，但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產，法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變；如果不是債務人的財產，法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式，取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在，筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析：
第一種情況，該國有土地使用權是劃撥方式取得的，未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第一條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。第三條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定，如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的，債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有，法院查封、扣押、凍結沒有意義，也不能拍賣；B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾，無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序，由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的，已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第二條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》（法明傳〔2004〕22號）和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號）規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
根據上述規定，如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記，符合法律規定，那麼，法院查封、扣押、凍結就有意義，也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權，處置出讓金時，就需要轉變，與法院裁決保持一致了。轉變的方法是，將該土地進行評估，評估額作為出讓金金額，拍賣價款與評估額之差作為該企業財產，納入還債程序，由法院依法處置，抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況，該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第三條第二款規定，如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
這種情況中，國有土地使用權是企業的財產，可以抵押，法院可以予以拍賣處置，拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的，拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的，債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的，各債權人全額受償，拍賣價款不足以償付債務的，各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣，但應當與法院協調，拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定，國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕5號）第一條規定，採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定，B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時，B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地，也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾，只要做好協調工作，就不會出現兩部門之間打官司的情況。

9. 從法院拍賣獲得的土地使用權土地還要交土地出讓金嗎

不用了，法院拍賣的行為等同公開交易，相關費用已包括在內

10. 法院拍賣房產,土地使用權不是被執行人的怎麼辦

所以我去的拍賣的房子最好不要買，你買下來裡面的人不搬了多麻煩