房屋專有部分

① <物業管理條例中>中的專有部分是指那些

如果是物業用房， 他們的辦公室之類 ，就屬於物業專有部分。

物業管理的范圍：

一、房屋建築本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體和基礎等承重結構部位、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房）的維修、養護和管理。

二、房屋建築本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、煙道、共用照明、供配電系統、供水系統、消防設施設備、電梯）的維修、養護、管理和運行服務。

三、本物業紅線內屬物業管理范圍的共用設施（道路、室外下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、自行車棚）的維修、養護和管理。

四、本物業規劃紅線內屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理。

(1)房屋專有部分擴展閱讀：

確定專有部分和共有部分對物業管理意義和作用：

1、有利於明確是業主出錢還是物業公司出錢，是利用維修資金還是業主自付資金；如果是公共部分的，業主不用承擔，屬於物業的開支，如果是業主專有部分，只能業主來承擔。如果都分不清楚是專有部分或者是共有部分，則需要業主共同自籌資金來支付；

2、有利於明確雙方的民事責任；

3、有利於明確業主的責任和物業公司的責任，便於後期管理；

4、有利於創建和諧物業管理格局和和諧社區建設，減少物業公司和業主之間的矛盾，促進雙方的和諧生活和辦公環境。

② 物權法里提到的業主專有部位指的是什麼

不是專有部位，是專有部分，定義如下：

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號）》

第二條建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。

《物權法》第七十條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。

(2)房屋專有部分擴展閱讀

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號）》

第四條業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第八條物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

③ 房屋下水管道屬協定共有部分還是專有部分

這地方的確沒什麼明顯的規定．應該屬於共有部分．不過不用計較那麼清楚吧『『『都為了生活美好

④ 建築物的專有部分和共有部分如何認定

建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業主所有權的客體。

1、專有部分是建築物區分所有權制度的基礎性概念，其應具備的特徵為：

（1）「具有構造上的獨立性，能夠明確區分」，判斷標准主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區分，就房屋而言，此套房屋須以牆、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎組成的立體空間與彼特定空間分開；

（2）「具有利用上的獨立性，可以排他使用」，判斷標准主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；

(4)房屋專有部分擴展閱讀

根據《中華人民共和國物權法》第七十三條，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑤ 民法通則對房屋的專屬部分是如何界定的

民法通則並沒有對房屋的專屬部分進行界定，但物權對房屋的專屬部分的權利義務進行詳細規定。
相關法律規定：《中華人民共和國物權法》
第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑥ 試述《物權法》中認定專有部分的方法與范圍

《物權法》第六章第七十條對區分所有的建築物的專有部分是規定了概念，沒有規定具體界定。最高人民法院對關於建築物區分所有權的司法解釋，草案第2條規定了界定，表述的內容是：「具體構造和利用上的獨立性，並能夠登記成為單個業主所有權標的物的建築物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。」這個內容從表述上看，基本上可以，但是仍然不能夠解決實際問題。對於區分所有的建築物的專有部分，主要的不是解決哪些部分是專有部分，而在於專有部分的界限問題。在這個問題上，壁心說、最後粉刷表層說、空間說都存在缺點，還是應當採納最後粉刷表層兼采壁心說比較適當。具體的意義是：第一，最能夠最大限度地保護專有權人的合法權益，擴大使用空間，方便專有權人的利用。第二，劃清專有部分有共有部分的實際界限，實現對共有部分的保護。第三，有利於維護建築物的整體安全和價值，實現物的價值的最大化。

⑦ 業主是否可以擅自改變房屋專有部分的用途

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出台後,明確界定了房屋買賣合同的「露台」認定為專有部分的組成部分,從而最終明確界定了「列入房屋買賣合同的露台」為業主專有部分的產權歸屬,有效地維護了業主的合法權益。
本期嘉賓:曦暉律師事務所律師 李坤案例:楊先生在市內購買了一套頂層商品房。開發商為了盡快售出頂層住宅,給出優惠條件,購買頂層住宅後,還贈送頂層露台的使用權。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款。可楊先生入住時,卻被開發商告知,頂層露台所有權歸全體業主所有。
楊先生不明白了,既然開發商稱,頂層露台的產權歸全體業主所有,在沒有經過全體業主同意的情況下,開發商怎麼有權擅自轉讓不屬於開發商的「產業」?那麼,頂層的露台到底屬不屬於楊先生呢?分析:作為開發商附贈的屋頂露台,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發商附贈的露台有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達的露台;一種是需要通過某一家人特定後門才能到達的露台。參照專有部分認定的三個條件,可以通過公共通道到達的露台不具備構造上的獨立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應為共有部分,這樣的露台也不能劃給特定的業主單獨使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。
那麼,哪些屬於共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權法》第六章規定的法定共有部分,如建築區劃內的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬於共有的部分,包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分。
此外,司法解釋還專門強調,滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:不屬於業主專有部分;不屬於市政公用部分或者其他權利人所有。
依據:《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,「建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。」

⑧ 物權法關於專有部分的解釋

業主對侵害自己合法權益的行為，解決辦法是可以依法向人民法院提起訴訟。《中華人民共和國物權法》關於專有部分的解釋：

《中華人民共和國物權法》

第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

(8)房屋專有部分擴展閱讀：

最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）指出：

第二條當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效後，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

⑨ 業主的建築物區分的專有部分包括哪些業主對專有部分享有哪些權利

「具體構造和利用上的獨立性，並能夠登記成為單個業主所有權標的物的建築物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。
專有部分的業主享有處分、收益，使用，佔有的權利。
公合法律為您服務。

⑩ 業主房屋私有部分是怎樣劃分的

我從事物業行業監管工作，本科學的是法律，希望能解答您的疑問。
依據我國《物權法》中建築物區分所有權一章的規定，以及國務院《物業管理條例》的相關規定，一個物業小區內的權屬類型有三種：業主專有部分（您所說的私有部分），部分業主公用部分，全體業主公用部分。
業主專有部分，簡單來說，就是你的房產證上明確註明的面積和范圍。當您打開自家房門，屋內所有一切都是您私有的。需要說明幾點。非承重結構的牆面中線以內的牆壁也是屬於您的，但如果是承重結構或者房屋外牆，那就屬於整幢樓的業主共用的部分。如果您是底樓或頂樓住戶，底樓天井和頂樓露台如果未註明在房屋產權證上，也不屬於您所有，但您享有獨家使用權。水電燃氣從分戶計量表開始到您家中的所有管道設施都是您私有的部分。
部分業主共用部分，簡單來說，就是垂直室號或者同一樓層或者整一幢樓的業主共同所有的部位、設施、設備。根據設施設備具體使用情況再區分。例如，屋頂、外牆、承重牆、電梯、樓梯、樓道、大樓內上下水管、電表設施等等。
全體業主共用部分，簡單來說，就是出了您底樓大門的部位、設施、設備。比如小區業主共同使用的泵房設施、道路、綠化等等。
明白了么？