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萬科集團項目「限額」管理標准(全套)
限額標准目的
1、本標准旨在強化公司項目前期及設計階段的成本控制；
2、推進設計階段成本管理作業的標准化、專業化；
3、掌握可靠成本信息，保證影響成本的主要要素在設計階段控制在合理范圍，挖掘成本控制的重點，以符合公司成本管理精細化的要求。

3、工作程序
3.1項目限額內容及范圍
包括成本限額和主要指標的限量控制，內容見附表1。
附表1

3.2制定限額指標：通過分析我司項目的指標，並與同行的限額設計指標對比，制定適合於我司的限額成本指標。
3.2.1設計費限額
本指標為項目達到交付要求及銷售推廣而發生的設計與設計相關的費用的限額。其中包括的內容為含規劃設計、建築設計、總平環境設計、室內設計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項設計（含基坑支護、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃氣工程、幕牆、鋁合金、鋼結構、標識系統、智能化、室內燈光設計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結構檢測等）、審圖及專業設計顧問等費用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設計費不在本設計費限額范圍內。

住宅設計費限額適用於住宅項目（含局部街鋪、底層商業、獨立會所等），寫字樓設計費適用於一般公建項目（含局部街鋪、社區商業、底層商業等）。
備註：
（1）參照2002版《勘察設計收費標准》、我司設計費統計及對標單位設計費統計。
（2）策劃設計中心作為設計管理主責部門，負責設計費管理的總協調，設計費使用出現分歧的由策劃設計中心或其授權部門解決，設計費超限額或目標的需由該項目設計主責部門按照相關流程報批。設計費有多個主責部門的，由策劃設計中心牽頭，相關部門聯合會簽。
（3）為了確保項目的設計費計費基數的唯一性及嚴肅性，設計費取費基數為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設計費計算面積按照容積率面積的1.25計算。
（4）精裝修設計費含在精裝修總限額成本內，由精裝修主責部門負責管理，精裝總設計費不宜超過精裝總成本的4%。
（5）星級酒店、地標建築建議另行報批。
（6）綠色咨詢費不超過30萬元/項目，建議控制在20萬元/項目以內。
3.2.2 營銷費用限額：
本指標為項目為了銷售而發生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費、賣場營造費、中介銷售代理費、物業管理及客戶服務等相關費用。營銷費用計算以銷售收入為基數。

備註：
（1）深圳項目由營銷中心負責營銷費總協調，進入的新區域（城市）由營銷中心配合，項目公司負責總協調，已經進入的區域由城市公司負責其范圍內的營銷費用總協調。
（2）計費基礎為銷售項目第二階段成本目標及盈利分析測算中的銷售收入，不受實際銷售收入增加影響。持有物業及保障性住房不計算營銷費用，物業管理及客戶服務等相關費用單計。
（3）物業管理前期介入費列入總營銷費用控制，本內容與當前成本目標體系中的「銷售費用」內容一致。
3.2.3鋼筋、混凝土限量設計標准：
由於鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體考慮，以下各項指標均以「建築面積」為基數，即採用GB/T50353—2005《建築工程建築面積計算規范》計算的建築面積。
（1）整體地下室指標：根據其特徵，在指標下達時分為三項指標：擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地下室，因為其上部建築對其影響較小。

備註：
（1）策劃設計中心為設計管理部門，負責對鋼筋及混凝土限額指標的總協調，並為項目公司（項目部）提供專業指導，並在成本目標下達時提供專業意見。
（2）地下部分限額的范圍：
A）無地下室結構：樁基礎以上，含基礎連系梁等，混凝土不含基礎墊層量。
B）地下室部分：樁基承台及以上，地下室天然基礎或筏板基礎及以上，地下室頂板及以下。限額指標不含承台及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內水池（現澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。
（3）該限額指標制定前提為：基礎類型為樁基礎，地下室底板為基礎承台、底梁及底板的結構形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米以內為宜。若確定為筏板基礎或其他情形的，根據實際情況可在第二階段成本目標下達限額指標時做適當調整。
（4）消防車道區域的調整方法：按照地下室頂板上消防車道區域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。
（5）塔樓部分地下室，地上結構轉換對其指標影響較大，不轉換按照80米內、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉換按照80米內、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制。
（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標上限為180kg/平米。
（7）地下室經濟技術指標應同時評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設備房面積，但扣除贈送業主的面積+規劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。
A）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內，33平米/輛；
B）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內，35平米/輛；
C）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內，37平米/輛；
D）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。

（2）地上標准層指標（該指標含陽台、凸窗等常規贈送面積）：適用標准層及不含轉換層的地上結構。

（3）地上部分綜合指標：適用有露台贈送及轉換層結構。該限額為地上部分的限額指標，做面積贈送及結構轉換時，需要滿足以下指標（超大面積贈送的，需策委會明確同意贈送，並明確贈送面積及贈送方式，考核指標需由成本委員在審議成本目標時下達）。

備註：
（1）計算基礎面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。
（2）地上部分不含砌體拉結筋、屋面剛性防水鋼絲網，含建築構件內鋼筋及砼。計算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒牆及其他建築構件。分母為GB/T50353—2005《建築工程建築面積計算規范》計算的建築面積。
（3）標准層必須符合標准層鋼筋及砼限額指標，為了控制不合理的架空轉換，地上面積綜合含量指標為剛性控制上限。
（4）除入戶陽台、生活陽台、客廳陽台、凸窗以外的面積贈送，贈送經過策委會確定並在會議紀要中明確，可以根據實際贈送的類型，在成本目標中報成本委員會審議，能在改造後形成封閉房間的，參照標准層限額指標，不能形成房間的按照結構板建面積計算，控制指標為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈送方式均不調整限額設計指標。
3.2.4外立面門窗標准限額：
本限額適用於住宅產品。影響門窗成本構成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標由窗地比及參照標准化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構成。
（1）檔次與材料選用參照表（住宅）

（2）窗地比控制（住宅）

計算方式為外牆門窗洞口面積/地上建築面積，不含入戶門、裝飾百葉、採光井等。
（3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控製表（住宅）

其中普通型材為華南區鋁合金標准化設計文件數據，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。
備註：
（1）售價一線城市6萬/平米以下，二線城市3萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。
（2） 有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。
（3）北方地區及其他區域的普通住宅建議使用塑鋼窗。
3.2.5外立面用材：
影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外牆地面面積比等。外牆的成本需從外牆的材料選擇和外牆地面面積比兩個方面控制，以地上建築面積單方成本作為限額控制上限。
（1）外立面用材參考表

備註：
（1）一類材料：干掛工藝的各類飾面、進口石材、單價超250元/ m2石材或其他面材、幕牆及其他高端的新工藝類材料。
（2）二類材料：濕貼國產石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。
（3）三類材料：高級面磚、氟碳塗料、仿石塗料、質感塗料等。
（4）四類材料：普通面磚、普通塗料。
（5）裝飾構架：屋面裝飾功能構架。
（6）商業裙樓不適用於本限額指標。
（2）外立面用材綜合指標及牆地比控制指標（按地上建築面積計算）。

備註：
（1）此外牆費用不含基層抹灰及保溫層，牆地比計算公式為：外牆牆面面積（含外牆裝飾面、建築造型展開面，不含陽台底部塗料）/地上建築面積。
（2）牆地比指標可作參考指標，不作考核指標。
3.2.6景觀工程費限額：
為實施景觀工程而發生的工程費用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景牆園建、外圍牆、組團圍牆、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標識、人工濕地、500mm以內厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標。

備註：
（1）景觀工程單價調整系數：一線城市系數為1，二線城市系數為0.9，其他城市系數為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當調整。
（2）保障性住房、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額指標范圍內。
（3）屋面景觀費用、空中花園景觀費用、別墅類產品中的庭院內景觀費用適合本限額范圍內。
（4）別墅類控制指標不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內按100元/平米控制，設計建成交付的計入到精裝工程費。
（5）硬質景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景牆、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。
（6）景觀成本的控制主要從以下方面：
A合理空間布局，投入到重點展示區域；
B控制水景面積；
C兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；
D充分利用現有地勢，避免過多造坡造山；
E植物種類及配備合理；
F控制硬景的面積比例；
G控制重點景觀面積占總景觀面積比例。
（7）特殊項目（如容積率高或佔地較小的項目）的硬景控制比例由策委會確定。

3.2.7公共部位裝修標准限額：
按照裝修區域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標准層電梯廳、標准層過道、會所及公共衛生間六個區域。在裝修標准上按照豪宅、准豪宅、中檔住宅、普通住宅區分。對不同區域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區域。
（1）公共部位裝修標准，含軟裝、硬裝、空調設備及燈飾等全部費用。

備註：
（1）大堂及會所一線城市系數為1，二線城市系數為0.8，其他城市系數為0.7。
（2）地下室大堂指標准同首層大堂標準的裝修，若地下室按照簡單裝修，應按標准層標准套用。
3.2.8銷售展示裝修標准限額。
（1）樣板房建造標准上限管理
各區域城市樣板房建造標准上限以下表標准乘以相應系數確定：

備註：
（1）豪宅項目樣板房設計為非標准化內容，低端項目不做樣板房，只做准豪宅及中檔住宅項目的樣板房限額。
（2）調整系數一線城市系數為1.0，二線城市系數為0.8，其他城市系數為0.7。
（3） 建造標准、設計費按實際裝修面積計算，其中陽台、露台和帶裝修的庭院按一半面積計算。
（4）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、工程燈具、五金、空調、櫥櫃、固定傢具和電器等，軟裝配飾包含活動傢具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。
（5）營銷主責部門可以根據營銷需要，適當調整樣板房的裝修標准，但不得超過上限的20%，費用包含在營銷費用總額中。

（2）銷售中心建造標准（不含設計費）

備註：
（1） 造價按實際裝修面積進行計算。
（2）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、空調、其他固定電器等，軟裝包含傢具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。
3.4.5後評價階段：
（1）項目總結應有限額設計執行情況專篇，說明各階段限額設計執行情況；
（2）財務結算價格應與各階段限額設計進行對比。
3.4.6限額成本的檢查
（1）設計主責部門檢查：
設計主責部門在月報中對限額設計執行情況要求相關部門報備。
（2）成本主責部門檢查：
A）在各階段方案上策委會時，主責設計部門會同對應的成本部門（控股策劃設計中心為主責的項目對口成本部門為控股成本管理部，項目公司為主責的項目對口成本部門為項目公司成本部）復核設計是否符合限額指標要求，超限額指標的應書面告知主責設計部門及設計管理部門限額執行情況；
B在第二階段成本目標下達過程中，控股成本管理部會同項目公司、項目部成本口復核各項指標是否在限額指標范圍內，若超限額指標時，應書面通知設計主責部門及設計管理部門限額執行情況；
C）在初步設計完成後，由項目公司、項目部成本口復核各項指標是否在限額指標范圍內，若超第二階段成本目標下達的限額指標時，應書面通知設計主責部門及設計管理部門限額執行情況；
D）在施工圖完成設計後，正式出圖前由設計部門先行提交白圖給項目公司、項目部成本口，通過快速計算，在規定的時間內復核主要限額指標，若未達到限額設計要求，應由設計主責部門會同設計部門進行優化，屬剛性要求的指標未達到限額范圍內的，若因工期原因不能優化的，需公司分管總同意方可進入施工階段。
3.4.7限額設計的執行情況的考核
（1）限額內容相關主責部門的考核。
將限額設計的執行情況作為績效考核的內容，其中涉及到項目公司、項目部、精裝修景觀部、策劃設計中心、成本管理部、營銷部門等。
（2）對外部機構的獎懲。
制定履約評價細則，將限額設計的執行能力作為重要考核指標之一，並可進行適當的獎懲，具體的獎懲辦法應按照公司相關管理制度進行審批。
3.4.8附則
本指引於2015年8月31日由公司成本管理委員會審議通過。公司以前發布執行的有關限額標准相關文件與本指引內容不一致的，以本《指引》為准。
本《指引》每年修訂。

4、支持性文件
4.1《限額設計工作指引》
4.2《成本目標管理工作指引》
4.3《前期設計管理工作指引》
4.4《概念設計管理工作指引》
4.5《方案設計管理工作指引》
4.6《初步設計及施工圖設計管理工作指引》
4.7《設計單位與設計取費作業指引》
4.8《展示樣板房操作指導書》
4.9《住宅鋁合金門窗操作指導書》
5、相關記錄
5.1《限額成本資料庫統計表》來自朋友圈

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