樓盤代理銷售

1. 有關於樓盤代理銷售相關知識嗎

大概的來說下我自已的看法，前源期對你所代理的樓盤進行一個新的市場定位，它是新立項的還是說你是中途介入，新立項的分析它的賣點，如果是中途介入的那就查下從前的銷售記錄，做下老客戶回訪、了解周邊人群對項目的看法，認識從前存在的問題，以便於日後銷售。同時進行的就是對原有的銷售資料與各部門進行核對，確保銷售資料是正確的，不會出現一房兩賣或是銷售不存在的房子，及是否有歷史遺留問題。銷售方面，你可以代再下來項目那就一定是手裡有人了，讓你的銷售經理處理案場事宜吧，不可能一句二句說就能說得清楚的，還有一點就是一定要注意與開發商之間一切資料都要簽字雙方備份。 註：你自已的情況說得太少了，沒有辦法全面的出招

2. 銷售樓盤的人不是開發商，而是代理商，這種方式對購房者有風險嗎

代理你也是要看是何處的公司代理，所謂的代理銷售也就是相當於開發商售樓處的外場銷售，一般開發商都是會指定給有能力而且保險的公司來做代理，所以您可以放心的購買

3. 樓盤代理銷售步驟

1.實地考察2.做市場調查3.根據調查報告編寫營銷方案4.組織人員培訓5.人員的銷售策略6.你公司的銷售資質7.廣告宣傳所及其所涉及的費用8.最後就是你所要提的銷售提成

4. 怎麼談一個樓盤的代理

其實，一般我們在賣房子的時候，手裡有兩套價格表.(我在工作過的樓盤有這樣的習慣)一套是給客戶看的，另外一套是為了應對不時之需用的，比如開發商需要的政府部門和一些關系部門的熟人.還有一種情況是如果該樓盤是代理公司負責銷售的，而不是開發商自己的銷售隊伍的話，他們通常會做"差價"也就是我們營銷代理這一行所說的"包銷"
什麼叫包銷呢？也就是說:代理公司和開發商簽訂某個樓盤的營銷代理合同後，開發商為了讓營銷代理公司高價賣房子而獲取更多的利潤，採取的一種手段.
假設營銷代理公司與開發商簽訂一個代理合同，

合同規定:面積10萬方，基本均價不能低於5000元/平方
如果均價在5000元/平米，則代理費用按照1%結算，銷售總額為5億，按照1%結算代理費用總合為500萬
如果均價在6000元/平米，則代理費用按照2%結算，銷售總額為6億，按照2%結算代理費用總合為600萬(漲價部分使代理公司多得100萬)
如果均價在8000元/平米，銷售總額為8億，就不按照銷售代理點數來計算了，而是按照分成的模式來分別獲取利潤了.
所以的話，如果是代理公司的話，在一定程度上，有利潤的驅使讓他們去尋找高價，售樓人員也樂不此彼.
如果是開發商自己銷售的話，嘿嘿，其實也有辦法，任何房地產銷售崗位上都是業績指導工作制的，一套房子可能賣低了價位的話，在一定程度上會影響到銷售人員的獲得多少，在不影響大局的前提下，可以直接跟銷售人員談回扣問題，讓他或找他的經理拋出最低價位，然後在成交後補償他們應該得的收入，你絕對劃算.
我自己管理的三個樓盤有時候會根據情況這樣操作的。

5. 問一個關於樓盤代理銷售的問題

我靠。。兄弟，你是打算做樓盤代理業務嗎，可啥都不知道的話最好先請個策劃經理請個銷售經理來的穩妥。 一般現在合作是採取提成加溢價分配。細節這個看你接觸的開發商成熟到什麼地步，有些縣城的開發商惱火到連政府和銀行關系都不打理就開始拿自己手上的土地作開發，這樣的開發商是最惱火的。理想的狀態下，代理公司只需要將樓盤推盤節奏與工期進度相結合。保障開發商資金鏈，保障推盤能達到理論的利益最大化，保障品牌效果。就OK了。
當然有些樓盤前期還需要提案的，就要求你手下的人市調和分析能力盡可能的強大咯。呵呵。

哎，我來繼續回答你的疑問吧。
內部認購是指在樓盤銷售前讓特定的人群以部分現金支付的方式佔有選定房源，並且雙方協商好該套房源的成交價格。隨後在具備五證後與其簽訂正式購房合同的行為。 或者你也可以簽訂個合同，到時候轉成網簽合同也可以。手段可以隨便組合。。。
然後你舉例的那個問題，客戶應該是在之前就和你們協商好了優惠，才達成認購過程的。如果是收錢，然後沒有談論過房屋成交價就承諾給優惠，那麼有可能造成開盤時價格與客戶心理價位不一致而造成客戶流失。
至於優惠，優惠產生於代理公司與開發單位簽訂的銷售協議。房屋的單價是有基數的，例如與開發商簽訂的協議要保證房屋銷售價格達到6000，那麼你們定價可以銷售到7500.高於6000的部分從理論上來說都是讓利空間。
而你們能賺多少，假設還是6000底價，假定你們和開發商簽訂是3%的提成比例，那麼你們的賺取金額就是6000*3%。加上溢價1500元的分成。如果溢價部分是46開，那麼你們的全部賺取金額是6000*3%加上1500*40%。。
大概就是這么個意思。。。。

6. 什麼是房地產銷售代理

房地產銷售代理公司的代理傭金一般為所售房屋的實際銷售價格和基本價格的差額。基本價格就是合同規定的每套房子按什麼價格買，你超過這個價格了，超過的部分就是報酬。
在銷售期間，代理公司主要要指定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；按照甲乙雙方議定的條件，在委託期內，進行廣告宣傳、策劃；派送宣傳資料、售樓書；在甲方的協助下，安排客戶實地考察並介紹項目環境及情況；利用各種形式開展多渠道銷售活動等等。而且這些費用也一般是由代理公司負責。

7. 房地產代理銷售需要什麼資質

應該依法設立並取得工商營業執照。

根據《商品房銷售管理辦法》第二十五條：房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託合同，委託合同應當載明委託期限、委託許可權以及委託人和被委託人的權利、義務。

受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書； 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房； 受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

(7)樓盤代理銷售擴展閱讀：

1、房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，並可處以2萬元以上3萬。

2、房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。

8. 如何找樓盤代理銷售

其實，一般我們在賣房子的時候，手裡有兩套價格表.(我在工作過的樓盤有這樣的習慣)一套是給客戶看的，另外一套是為了應對不時之需用的，比如開發商需要的政府部門和一些關系部門的熟人.還有一種情況是如果該樓盤是代理公司負責銷售的，而不是開發商自己的銷售隊伍的話，他們通常會做"差價"也就是我們營銷代理這一行所說的"包銷"

9. 我想代理樓盤銷售，請問誰有門路

1 術業有專攻，開發商需要優秀的銷售代理公司 開發商與代理公司合作是大勢所趨 開發商之間的競爭正轉向融資和土地獲取 中國20多年來房地產行業的高速發展，造就了萬科、中海等一批優秀的開發商，這些優秀的開發商，在項目運營層面的能力都已成熟。隨著近年來土地「招拍掛」制度的推行，土地獲取門檻越來越高，中小房地產企業拿地越來越難，房地產企業的集中度日漸增強，優秀的開發商正在全國范圍內擴張，跑馬圈地。這些優秀企業之間的競爭，已不再是工程質量、營銷、物業管理方面的競爭，而是逐漸轉向了企業文化、發展戰略、人才方面的競爭，外在表現則主要體現在融資和土地獲取方面。 開發商在營銷人才方面存在瓶頸 隨著行業的發展，房地產項目（特別是住宅項目）的營銷，已經形成了比較成熟的方法論和管理體系，不再是「高手」的獨門絕技。但任何一個樓盤的成功營銷，也需要有實戰經驗的營銷人才。大型開發商全國擴張速度加快，人才的培養速度跟不上擴張的速度，出現營銷人才匱乏的現象。即便是有一定人才儲備的企業，在人才使用方面也出現了如下問題： 一、開發商總部培養的幹部往往不願長期被派駐外地，企業新進入一個城市，只能選擇在當地招聘管理及營銷人才。但剛進入一個城市的企業往往存在規模小、不穩定、未知情況多等問題，很難吸引到當地真正優秀的人才；而水平一般的人員又難以達到開發商的要求，增加了項目運營的風險。 二、項目周期的長短不一，項目開發進程的不確定性，又將導致開發商自己的營銷團隊忙閑不均，易造成人才流失。 三、企業對營銷人員激勵措施難以制定：高激勵將導致其他部門員工不滿，工作配合難度加大；而低激勵則難吸引住優秀人才。
四、開發企業自身的營銷團隊，有開發商的優越感。當銷售目標未達成時，企業自身的營銷人員往往會出現互相推諉，尋找借口，以及指責公司工程、設計等部門來推卸責任的狀況，出現難以管理和組織渙散的情況。 五、新的《勞動合同法》於2008年開始實施，按照新的勞動合同法，如果開發商自行銷售，開發商要與售樓員簽訂勞動合同，連續簽兩次勞動合同後就要簽無固定期限的勞動合同，合同簽署後開發商不能隨意變更勞動合同內容，更不能隨意辭退售樓員；對於項目不多的開發商而言，這大大增加了銷售團隊組建、管理的成本和難度。 代理公司在營銷方面佔有優勢 與開發商自身的團隊比較，專業的代理公司在樓盤營銷方面具有多種優勢： 一、 專業的代理公司，積累的專業營銷人才相對較多，而且水平較高。新手經過幾個項目的磨練，在較短時間內就能成長起來，成為優秀的實戰人才。 二、 專業的代理公司代理銷售的項目遍及各處，營銷團隊輪換時間較短，所以相對容易 接受異地調配，供開發商各地項目選擇的營銷人才較多。 三、 代理公司是專業的營銷策劃和銷售機構，內部管理更完善，分工更細，組織更嚴謹， 專業水平更高，能保證單個樓盤銷售目標的達成和多個樓盤項目銷售業績的均好性。 四、 代理公司會持續開發終端客戶資源並維護終端客戶關系，可以為代理銷售的樓盤帶 來客源，為開發商的銷售目標服務。
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2 五、 由於做過的項目較多，代理公司更了解到當地的市場和客戶，對市場趨勢、產品特 性、客戶定位等掌握得更加清楚，可以向開發商提供更多的資訊，有利於樓盤的銷售。 六、 與開發商所擁有的自身營銷團隊不同，代理公司的營銷團隊與甲方有合約限制，取 費與業績直接掛鉤，銷售目標完不成就很難拿到應分得的收益。所以，代理公司的團隊目標性會更強，管理會更加容易。 七、 代理公司的目標明確：賣得更高！賣得更快！精準的定位、有效的推廣策劃、售樓 現場的專業銷售執行，把項目的價值充分挖掘，並縮短了銷售時間。 越來越多的開發商開始與代理公司合作 綜上所述，由於與代理公司合作可以幫開發商解決許多問題，給發展商帶來巨大價值，因此，營銷策劃、銷售等任務分包給專業代理公司完成，這已經成為了房地產行業的發展趨勢。近年來，越來越多的品牌開發商已經取消了自己的銷售隊伍，轉而與代理商合作。萬科從2006年起開始與代理公司合作，目前，全國各地的項目均由代理商銷售。金地、沿海等全國性的開發商也均由代理銷售。 開發商與代理公司合作中出現的問題分析 不少開發商曾經與策劃公司或代理公司合作過，但合作中出現過一些問題，導致開發商對代理公司不信任。在當今市場環境中，代理公司也存在大小不同、良莠不齊的情況，一些規模小、專業化程度不高的代理公司確實不能讓開發商滿意。曾經出現的問題分析如下： 問題一：開發商擔心代理公司會在銷售過程中出現炒房或虛假承諾等不良行為。尤其是一些港資或境外企業，進入內陸的門檻高，成本高，往往都要依靠高端樓盤取勝，特別重視品牌，因而特別看重客戶滿意度。 分析： （1）、作為品牌代理公司，一般都有完整的「滿意度保障體系」，該體系在各個方面規范了銷售人員的行為規范以及言行舉止，代理公司的品牌意識及嚴格的管理制度杜絕了以上情況的發生。 （2）、品牌代理公司在與甲方簽訂的代理協議中願意明確：杜絕一切虛假承諾，代理公司只能使用雙方共同確認好的營銷說辭來與顧客溝通，凡是由於乙方未遵守承諾而出現的對客戶虛假允諾的情況，將由乙方自行承擔責任。 問題二：一些開發商老總認為「找代理銷售比自行銷售成本高」。 分析： 品牌代理公司由於有規模優勢，直接成本比開發商低；品牌代理公司的專業水準以及高效率的操作手法把樓盤「賣得高，賣得快」，給開發商帶來了更大價值。代理方專業化的分工，熟練的流程，高超的營銷水平，帶來了更高的效率，提高了人均產值，縮短了甲方預期銷售時間，使其在人力、物力、財力等管理及銷售成本方面，以及時間成本等達到了最大程度的節省。這無形中就是為甲方創造增值價值的一個過程。這與開發商自行銷售時存在的時間長、戰線久、團隊培養困難、目標達成不理想等現實情況形成了最鮮明的對比。另外，代理公司的角色不是「分吃蛋糕」的角色，而是「做蛋糕的師傅」。經紀公司其實最可稱贊的不僅是銷售樓盤的速度，更在於他們能幫助甲方提升項目價值，實現甚至超越其預期的目標。這也是對他們在營銷策略上運用成功的最大褒獎，也是為開發商創造增值價值的最直接反映。因此，代理公司並不是「分吃蛋糕的人」，而是先把蛋糕做大做好後，再分得他們應得的一部分的「做蛋糕的大師」！

3 問題三：有些開發商擔心使用了代理公司後不能直接與顧客溝通，無法及時了解顧客需求和市場狀況。 分析： 1） 品牌代理公司都進行規范化運作以及透明式管理，開發商可以隨時監控乙方統計的顧客信息，完善的信息系統將清晰反映每一個顧客的跟蹤情況以及反饋意見等，甲方更可隨時去銷售現場了解相關情況並與客戶進行直接溝通。 2） 代理公司都有專門負責搜集信息的專員，針對於顧客需求以及市場變化等做出調研報告，及時反饋給項目組和甲方，甲方能夠更直接更及時地了解到市場供需的變化等情況；如果甲方有需要，代理方還可以隨時給出最細致的講解。 3） 代理公司有可能同時代理幾個類似項目，他們對於某一段時間內的市場情況較開發商更為了解，可以提出更現實的建議，以實現銷售目標的達成。 問題四：一些開發商擔心代理公司對甲方的配合度不夠。 分析： 一般情況下，開發商所擔心的「配合不夠」的情況多出現在產品策劃以及產品調價等方面，開發商希望提價而代理公司不同意或執行不堅決。品牌代理公司秉承的都是客戶利益優先的原則，一定會尊重甲方的重大利益。在推廣策略、定價以及調價等關鍵環節，代理公司可以提出自己的意見，但最終的決策權還在甲方。甲方一旦確定，代理公司須堅定地執行，代理公司畢竟只是「拿鑰匙的丫環」，要聽從主人的安排。這是一個優秀的代理公司會遵守的職業道德。 問題五：開發商擔心代理公司方面的團隊穩定性問題，也確實有代理公司出現一年更換幾個營銷總監的現象。 分析： 1）相比一般的代理公司，品牌代理公司的營銷團隊會更穩定，員工能將工作當作一份不斷追求的事業去做，而且品牌代理公司對員工的激勵機制較為完善，肯為員工做長遠的職業生涯規劃並為之提供廣闊的發展平台，人員相對較穩定。 2） 優秀的代理公司允許甲方指定營銷總監，並願意接受甲方嚴格的考核，在人才儲備方面，品牌代理公司也具有絕對的優勢，可以調配出符合甲方要求的營銷人才。 問題六：有些開發商認為沒有必要讓代理公司做全案的服務，只請代理公司做策劃顧問，銷售執行則自己做。 分析： 不少開發商只找策劃顧問公司做前期的策劃工作，包括市場調研、市場定位、客戶定位、產品定位、價格策略、開發策略、推廣策略等，銷售價段的執行自己做。也有少量策劃公司只做顧問服務，不提供銷售代理服務。 優秀顧問公司一般都提供全案服務，但也存在一定的局限性，原因如下： 一、策劃顧問是高智力的復雜活動，但在現在的中國，顧問服務的價值並不被認可，優秀的顧問拿不到合理的回報，低劣的顧問對開發商無益，於是高水平的顧問公司不願做樓盤策劃，水平不高的顧問公司營業額很小，難以發展，所以，中國目前沒有規模很大的純顧問公司，最大的純顧問公司年營業額不過兩三千萬元。