專有部分面積案例

A. 關於「專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意」的含義

「且」是並列的關系，必須同時滿足兩個條件才能成立
為了計算簡便，比如小區業主600戶，面積6000平米，那麼得有占面積三分之二的業主同意，就是4000平米的業主，但是還得滿足一個條件是這4000平米的業主總人數得400戶以上，因為有這樣的可能，也許有一戶就佔了1000平米。

B. 物權法里提到的業主專有部位指的是什麼

不是專有部位，是專有部分，定義如下：

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號）》

第二條建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。

《物權法》第七十條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。

(2)專有部分面積案例擴展閱讀

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號）》

第四條業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第八條物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

C. 「專有建築面積」是什麼意思

建築面積：來指建築物長度、寬度的外源包尺寸的乘積再乘以層數。也就是

建築物各層水平面積的總和，

它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。輔助面積是指建築物各層平面中為輔助生產或輔助生活所佔的凈面積。

D. 《業主大會和業主委員會指導規則》第八條「…已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%…」，如何認定

根據《物權法》第七抄十條規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
這里「專有部分」與房屋銷售中的「套內面積」基本上是同一概念。與通常所說的建築面積相差了公攤面積。
本人認為：第八條的規定可以換句話說：已交付給業主房屋的套內面積超過本建築物總面積50%時，......。因為，在一個物業區域中，每套房屋公攤面積是根據相關設施與其房屋的關聯程度來確定的，具體的分攤也就不盡相同。在確定是否超過50%管理份額上，有可能按建築面積計算達到50%，但按套內面積計算則不足50%。若按已交付的專有部分面積來計算，一般都會達到或超過建築物總面積的50%。回答不知是否合理，可共同探討。

E. 建築面積 套內面積 專有面積這三個有啥區別另外購買的地下室屬於什麼面積

套內面積和專有建築面積是相等的，和建築面積的區別主要是計算方法的不同。

一、建築面積。

建築面積是指建築物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。輔助面積是指建築物各層平面中為輔助生產或輔助生活所佔的凈面積，例如居住建築物中的樓梯、走道、廁所、廚房所佔的面積。

使用面積和輔助面積的總和稱為「有效面積」。結構面積是指建築物各層平面中牆、柱等結構所佔的面積。

二、套內面積。由以下三部分組成的：套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

地下室屬於建築面積。

(5)專有部分面積案例擴展閱讀：

套內的使用面積

房屋套內建築面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)由房屋套內使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成；建築面積：建築面積=套內建築面積+分攤的公用部位面積；套內建築面積計算公式：套內建築面積=套內使用面積+陽檯面積+牆體面積。

套內使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

a.套內房屋使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井所佔面積。

d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。

F. 如何確定「專有部分面積」和「業主人數」

答：日前，上海市房屋土地資源管理局印發的《關於貫徹實施〈中華人民共和國物權版法〉做好權本市物業管理有關工作若干意見的通知》（以下簡稱《通知》）對此進行了細化規定，明確計票主要依據為產證。 《通知》規定，業主「專有部分的面積」按所持房地產權證記載或者屋銷（預）售合同確定的建築面積計算，不包括停車位建築面積。建設單位作為業主，其「專有部分的面積」為未銷售的物業建築面積，不包括依法歸全體業主所有的物業、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產證的其他物業的建築面積。「建築物總面積」為所有業主享有「專有部分的面積」的總和。 「業主人數」按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售並交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。