關於授權和委託用地

1. 關於授權和委託用地審批權的決定是不是我們就可以擴大宅基地了

應該不會，因為授權或委託審批，並不是擴大權力范圍。

2. 《關於農村土地徵收集體經營性建設用地入市宅基地制度改革試點工作的意見》原文

關於農村土地
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3. 下放農村申被權,指的是什麼權

本質上，這是統籌城鄉土地市場共同發展的體現。

農用地轉為建設用地的審批權，由國務院下放到省級決策層面。

3月12日，國務院發布《關於授權和委託用地審批權的決定》（下稱《決定》），明確了省級政府更大的用地自主權。《決定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

這一內容，已經體現在2019年8月26日最新修訂的《土地管理法》。

按照土地管理法第四十四條第三款規定，對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准；按照土地管理法第四十四條第四款規定，對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

《決定》還，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。

對土地管理法第四十四條第二款規定的永久基本農田轉為建設用地審批事項，以及第四十六條第一款規定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地徵收審批事項，國務院委託部分試點省、自治區、直轄市人民政府批准。

首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂並報自然資源部備案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，此類政策規定對於深化「放管服」改革，以及改革各地方的用地政策等有積極的作用。客觀上使得土地轉性的審批工作壓縮，有助於促進部分農用地的用地性質轉變，對於相關建設用地的增加也是有積極作用。

在實際過程中，耕地要轉變為農用地面臨很多障礙。從審批本身來說，也有很長的手續，造成了一些城市耕地轉性的困難。尤其是在一些城鄉建設用地增減掛鉤的地方，耕地轉為建設用地是有制度保障的，但是審批程序比較慢，這使得部分土地難以按時轉性，最終也影響了用地工作。

此外，部分城市要在特定地段獲得建設用地，往往需要依賴城鄉建設用地增減掛鉤機制，即農村對宅基地等進行復墾以形成新的耕地、城市郊區佔用耕地。此類工作因為涉及耕地佔用，審批程序比較復雜。

嚴躍進表示，現在此類政策放鬆，使得各級省政府可以通盤進行考慮，這也有助於根據實際情況來進行建設用地市場的管理，其本質上也是城鄉土地市場共同發展的體現。

農業農村部農村經濟研究中心副研究員劉俊傑對第一財經記者表示，國家層面上很難及時准確得進行微觀管理，權力下放就是進一步推進放管服，推進審批領域改革，下放審批許可權，打造服務型政府的需要。在土地領域審批權力的下放，是當前土地管理改革的方向之一，增強了地方統籌利用土地資源的能力，必然會帶來地方政府優化土地資源配置發展經濟的積極性。

劉俊傑還表示，要用好管好下放的審批權，避免個別地方重蹈土地財政的覆轍。

之所以將四大直轄市和江浙皖粵八地作為試點，劉俊傑認為，試點地方位於長三角、珠三角和京津等中國經濟最發達地區，一些地方可能存在新增建設用地指標接近枯竭的狀況，先期讓這些地區試點探索，一方面有利於緩解建設用地緊張狀況，另一方面也為未來土地制度改革探索一些可借鑒的經驗。

《決定》還提出，國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制，根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果，對試點省份進行動態調整，對連續排名靠後或考核不合格的試點省份，國務院將收回委託。

4. 土地革命引發了民眾怎樣的觀念變革

2020年的3月份，在疫情席捲全球，引得全國人民高度緊張的同時，一部《國務院關於授權和委託用地審批權的決定（國發〔2020〕4號）》，也在全國掀起了不小的動靜。決定主要把兩種審批權「下放」，一是將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的審批許可權「下放」到省、市、自治區；二是將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批許可權「下放」到部分試點區域，包括北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等。

大家都覺得這是一部意義重大的決定，不少公眾號也做了專門的推送和解讀，但是具體對老百姓有什麼切身的影響，沒有人真的能說得准，畢竟這個命題太宏大了。但是，老百姓真的想知道，這個決定到底會對他們的生活有啥影響？

一、鑒古知今

咱都是學過《政治經濟學》的人，都懂得生產力和生產關系的辯證統一關系。從堯舜禹到當代，每一次生產關系的變革都取決於生產力出現質的飛躍，最終落足在土地政策的變化。土地政策的變化，促進了經濟的大發展，也改變了老百姓的生活方式。那現在我國的生產力出現了什麼大的變化了呢？

1.生產資料更加豐富。建國初期，工業體系未建立，大量農民必須依賴土地吃飯。現在，我國已發展到工業體系健全、商貿經濟蓬勃、服務業比重日益增加的階段。農民不再依賴單一的生產資料，離開了土地可以有其他謀生方式，甚至收益更高。

2.思想觀念發生改變。建國初期，很多農民是從佃農、長工就地參加土改擁有的土地這唯一的生產資料。他們一直以來的生存技能就是農活，他們腦子里就是小農思想，這土地是他們拿命打下來的，拋棄土地是不可能的。現在，農村荒廢的耕地很常見。家裡的壯勞力都去城裡謀生了，比在家干農活日子過得好的多。而且種地收益太少了，你想包出去都沒人租，除非不要錢白給人種。土地這個生產資料對於農村人來說，開始變得可有可無。

3.生產方式發生變化。建國初期，我國種地是鐵犁牛耕，生產工具決定了，生產方式只能是小規模的精耕細種。現在先進的機械化生產已經非常普遍了，但是礙於各家耕地面積偏小，阻礙了大型機械進一步發揮優勢和解放生產力。所以，建立個什麼樣的機制，能讓農民願意把自家地投資到「大事業」中利國利民，頂層設計不可缺少。

4.生活方式回不去了。城鎮化率不僅是一個數字，更是數字背後一個個農村人生活方式的「城市化」。農村人進入城市生活越來越容易。建國之初，農村人要進入城市，主要有參軍、招工、考大學幾種形式，名額寥寥無幾，除此也少有其他立足方式，農村戶口想要轉個城鎮戶口太難了。現在農村人想要進城，想來就來了，有高考來的，有打工來的，有做生意來的，有照顧孫輩來的，有投靠子女來的……不管是哪種方式，只要肯干，都比在農村好很多。而且，城市配套設施的便利，居民文明的生活方式，也讓他們徹底喜歡和習慣了城市生活。過年期間，縣城的賓館爆滿就非常說明問題，離開了空調和抽水馬桶，他們真的沒法長期待下去。

5.城市融入度提高。一個是政策的引導，比如租售同權，增強了城市的接收度，城市管理者願意接納甚至搶著要農村人進城來。另一個是，居民日常生活已經離不開農村人提供的無微不至的生活服務，城市居民的心理已經廣泛接受了農村人進城，沒有強烈的排外心理，不會引發激烈的群體沖突。

6.農村人找到了自己在城市的定位。現在農村人不管是哪種方式進入城市，都能找到自己的社交圈子，具有自我生息的生態系統。隨著高考擴招，高考進來很多農村戶口的大學生，畢業後擁有了敲門磚，可以當白領、考公務員，和城裡的白領一起工作一起社交，沒有隔膜；再找個城裡工作的人結婚，買個差不多的商品房，過著城裡人主流水準的生活。打工進來的農村人，可以去工廠流水線，也可以去飯店、物業、物流業，攢點錢，在縣城置個業。做生意的農村人可不敢小看，做大生意的買個別墅不稀奇，做小生意的三五套房不稀罕。

很明顯的一個分水嶺。在城裡活出感覺的農村人，會很重視孩子學習，拼了命把孩子送城裡好學校。待在農村不出來的人，很多孩子初中沒上完就輟學打工了，「讀書無用論」甚囂塵上。

二、可能引起的生產生活方面變化

1.農村土地被「集中起來干大事」，村民不再種地收成而是等分紅。

2.農業生產「農場」化，農產品供應品牌「寡頭」化。大規模機械化作業、高科技信息技術監測、從業人員產學研鏈條激活，從業人均收益普遍提高。

3.宅基地收回順利，新農村樓房和縣城樓房的入住率提高。為了騰出更多的土地出租收益，村民願意搬進新農村建設的樓房或者去縣城過更舒服的生活，按宅基地的份額坐享分紅即可。

4.農村管理體制會發生改變。以前不管村委做的怎麼不好，村民把自己地種好也可以生存，可是一旦生產資料毫無保留地讓給村委集中處置，分紅收益就是村民唯一的保底收入。首先，村民肯定會要求村務進一步公開透明；其次，對於村務的監督更加嚴格；再者，民主主張不再形式大於內容；還有，坍塌式腐敗更可能發生。

5.農村人可以進城，但是農村戶口不會輕易轉出。同時，為了下一代更便利的享受城市福利，可能會有大量的農村戶口+城市戶口的小兩口組合。至於二代是什麼戶口更便利，就看政府的政策引導了。如果農村戶口享受城市福利暢通無阻，那麼二代沒有必要入城鎮戶口。

6.出現大量返鄉從業人員。一般來說，城裡人考大學很少會主動選擇農業類專業。大學是農業，畢業後也從事農業相關的，主要是農村孩子。以前為了保持城市生活水準，他們不願意回老家，更願意在城裡待著。但是隨著5G技術的普及，農作物的種植、監測可以坐在家中完成，不需要經常拋家舍業地下鄉，返鄉從業與城市生活並不沖突，兩者兼得。

7.農業技術、信息技術會迎來大發展。種子的選取、標准化種植技術更容易推廣，可能會像醫生治病一樣，有全國統一的規范指南。大規模機械有了用武之地，研發和生產會迎來井噴。物聯網和無線監測設備普遍應用，太陽能電池、無線網路終端、大數據傳輸與分析、無人機作業等，都有巨大市場空間。

8.城市群建設迎來土地空間。因土地限制城市發展框架，這種體會像河南這種農業大省感觸是最深。如果地方擁有了輾轉騰挪的審批權，城市群發展就可能更順利。該來城裡住的，擴大城區接收，騰出的農村地皮可以復耕。只要全省的耕地指標不超額就行。

9.水利發展迎來機遇。按照國家「可湯泡饃」的思路，水承載力有多大，城市和經濟生產的規模就定多大。水景住宅在一定時期內不用擔心後期維護問題，政府肯定會持續加大投入。

10.中心城市吸虹效應更甚。既然農民要離開土地，就肯定會到生存空間更大，生活福利更好的地方。大城市因人口集中，很多小眾產業、高新技術產業、生活配套設置、教育培訓都是小城市比不了的。所以，中心城市的人口還會持續增加。

11.中心城市配套面臨巨大壓力。既然農民可以毫無後顧之憂的搬到城市生活，中心城市的虹吸效應又是顯而易見，那麼中心城市的配套資源就要提前布局，超前規劃，格局要大。

12.中心城市管理水平面臨挑戰。中心城市不可避免會變大，人口會變多，而國家規定公務員的編制零增長，事業單位改革又把很多行政職能還給政府，財政預算又是三公經費零增長+一刀切連年壓減，而且還要求城市精細化管理，換言之就是，人少了，錢少了，事多了，要求高了，怎樣在這種矛盾中干出水平、干出成績、不出重大紕漏，讓老百姓滿意、讓上級滿意，學問很大啊！購買服務需求會增多，會有更多的周邊組織依賴政府「外包」謀生。人工智慧終端在街頭設置、大數據收集分析輔助決策、衛星監測、無人機巡邏、網路服務平台建設和維護等會更大力度在城市管理中應用。

13.基建大有發展空間。首當其沖，軌道交通，省際、市域、縣域，高鐵、地鐵、輕軌，其次，公路標准要提高，公共交通一體化，還有，低空飛行，飛機救援、商務飛機、作業飛機，機場建設不可缺少，飛行執照要大熱。

14.中心城市發展副中心化。中心城市框架足夠大以後，跨區活動的交通成本就會成倍增加。如果能在本區域內解決的事，絕對不會跨越千山萬水去求一個同樣的結果。比如十幾年前，鄭州逛商場都去二七，現在西區有錦藝城、二七有大衛城、北區有正弘、東區有熙地港、南區有奧特萊斯……而且品牌重復程度很高，都是全城連鎖經營。

老城區的價值在於「繞不過去」，到城市各區域的輻射距離最短。粗想一下，各類居民消費大品牌如果要在該城市只設立一家店的話，肯定首選老城區。因為逛街就是為了熱鬧，而且必須要親自走入店裡。所以唯一不可替代性的概念體驗店，會首選老城商業核心區無疑。

15.教師、醫生、輔警等居民剛需職業持續缺人。

16.經過此次疫情，社區功能將進一步放大，志願者服務更加常規化，居民自治意願明顯提高，歸屬感有所增加。居民對鄰居的要求更加具體，群體化聚居更加明顯。安置房、經適房、剛需房，可能被更多人嫌棄。物業管理水平成為買房三大指標之一，更多人願意為好物業買單，對壞物業避而遠之。土地供應不緊張了，新房供應會相對持續增多，這對老城區的老破房可是不友好。尤其是新區高新產業的集聚，引導高素質「新貴」居住區域發生外遷，高素質生源就可能自發造星新的「好學區」。

17.根據國家執行「房住不炒」政策的決心、國內外經濟發展形勢、社保資金和財政資金壓力，個人感覺，房價暴漲不可能，房價暴跌也不可能，畢竟虧損的銀行怎麼支持實業興邦。割韭菜是大概率事件，不過不會割太狠，如果不是社保缺口太大的話，小刀慢割是可持續之道，不能把韭菜嚇得5年不敢露面啊！

18.批地賣地會出現一批瘋狂，然後飽和，趨於消寂。畢竟這么多年的政策窗口期有目共睹，可能試點叫停，也可能堵住漏洞。

19.城市戶口生活大不易啊！福利資源可能被攤薄，又沒有集體經濟保底分紅。建議，一是利用現有的教育資源優勢多學本領，技多不壓身。二是趁個人經濟條件好的時候，未雨綢繆，多買幾種商業保險，或採取資金保值措施。三是保持心態平和，不能自己把自己逼瘋，得不償失失。

20.收縮性或資源枯竭型城市，有可能在省級指導的層面進行拆除復耕。因為土地所有權本來就是國家的，所以不會像日本一樣，小城市的閑置房屋要等沒人繼承了，國家才敢處置。我們國家可能會對房屋的所有權和未到期的土地使用權給予適量的費用，然後置換出大城市的高價土地進行開發，這買賣是絕對劃算的。蓋房講究地段，種地是不講究鬧市區還是小城市的。這樣對這些小城市的居民也是一種資產盤活。

21.可能會催生一種新的職業，土地經紀人。自從農村土地可以流轉之後，各村是幾家歡喜幾家愁啊！有的流轉創收了，有的還不如以前，村民也亟需好項目。而有很多經濟組織害怕與村民打交道，很多事情是講理講不通的，他們願意為能搞定這件事的專業服務花錢。

5. 在土地管理法上第幾條第幾款政府慣用百畝土地要國務院特批

是《土地管理法》第四十六條規定的，但2020年3月12日，國發〔2020〕4號《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》，將一般耕地的審批許可權下放至省級政府了。

6. 國家關於土地改革的措施 是怎樣的

為貫徹落實黨中央、國務院關於政府要減少對經濟事務審批事項，強化監督管理的要求，現就改革土地估價結果確認與土地資產處置審批辦法的有關問題通知如下：

一、以土地估價報告備案取代土地估價結果確認審批

改革土地估價確認管理，取消確認審批，建立土地估價報告備案制度。企業改制需要進行土地估價的，應由企業自主選擇土地估價機構進行評估。土地行政主管部門不再對土地估價結果進行確認。企業改制上報的土地估價報告，只要格式規范、要件齊備，土地行政主管部門將直接給予備案。

企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續。企業委託進行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地採用國家作價出資（入股）、授權經營方式處置的，土地估價報告應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。

土地估價中介服務機構要與政府主管部門徹底脫鉤，按照「客觀、真實、公正」的要求，獨立進行估價業務活動，對土地估價結果獨立承擔責任，並定期將業績清單上報土地行政主管部門備查，接受監督。

市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當地的基準地價和標定地價，並提供地價查詢服務，為社會和企業認定估價結果提供參考依據。

為維護國家和改制企業的土地權益，促使土地行政機構增加自律意識,提高執業技師和服務水平，土地地行政主管部門將對土地估價機構和估價報告進行定期抽查，對弄虛作假的，要追究責任，依法處理。

二、明確企業的國有劃撥土地權益

企業原使用的劃撥土地，改制前只要不改變土地用途，可繼續以劃撥方式使用。改制後只要用途符合法定的劃撥用地范圍，仍可繼續以劃撥方式使用。改制或改變用途後不再符合法定劃撥用地范圍的，應當依法實行有償使用。

為支持和促進企業改革，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。企業依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金後，抵押權人可優先受償。劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法收益，轉讓後的用途不符合法定的劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續 。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金，國家股本金。

三、規范國家作價出資（入股）、授權經營處置方式的使用。

對於省級以上人民政府批准實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可採用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。其中，經國務院批准改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批，其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批。為方便與有關部門銜接，同一企業涉及在兩個以上省（自治區、直轄市）審批土地資產處置的，企業可持有關省（自治區、直轄市）的處置批准文件到我部辦統一的公函。

土地資產處置方案報批程序如下：

（一）改制企業根據省級以上人民政府關於授權經營或國家控股公司試點的批准文件，擬訂土地資產處置總體方案，向有批准權的土地行政主管部門申請核准；

（二）土地資產處置總體方案核准後，企業應自主委託具備相應土地估價資質的機構進行評估，並依據土地狀況和估價結果，擬訂土地資產處置的具體方案；

（三）企業向市、縣土地行政主管部門申請初審，市、縣土地行政主管部門對土地產權狀況、地價水平進行審查並出具意見；

（四）企業持改制方案、土地估價報告、土地資產處置具體方案和初審意見，到有批准權的土地行政主管部門辦理土地估價報告備案和土地資產處置審批。

（五）企業持處置批准文件在財政部門辦理國有資本金轉增手續後，到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記。

國土資源部對土地資產處置方案核准和審批實行集體會審，各地也應實行集體決策。審批機關要簡化審查內容，只對土地權屬狀況、土地處置方式和地價水平等內容進行重點審查。初審機關不幹預土地資產處置方式。

四、加強對土地估價機構監督管理

各級土地行政主管部門要切實轉變對土地估價行業的管理方式，建立抽查制度，進一步加強對土地估價機構的監督。各地要定期對土地評估機構和土地估價報告進行隨機檢查，組織土地估價行業協會及有關專家對被抽查的機構和報告進行集體評議，對違法違規的機構或個人進行處罰。土地行政主管部門作出處罰決定前，應進行聽證，抽查結果和處罰決定要向社會布。

對在抽查評議中發現未與行政機關脫鉤並改制而從事中介業務、土地估價報告和業績清單不按規定備案、拒不接受主管部門檢查、不遵守土地估價技術規范、弄虛作假評估的機構或個人，要視情節輕重，分別給予通報、警告、降低資質等級、吊銷土地估價機構資質證書和土地估價師資格證書等處罰。

今後，在我部備案的土地估價機構和已報部備案的土地估價報告，由我部組織抽查。在省級土地行政主管部門組織抽查，抽查結果應向我部報告。

土地行政主管部門要充分發揮土地估價師協會等行業組織的自律作用，加強教育培訓工作，提高土地估價隊伍的執業素質，促進土地估價行業健康發展。

改革土地估價結果確認與土地資產處置審批辦法，是土地行政管理部門貫徹落實黨中央、國務院關於轉變政府職能，改革審批制度，加強土地市場監督管理，促進土地估價行業發展的一項重大舉措，各級土地行政主管部門要提高認識，認真貫徹執行。各地現有規定與本通知精神不一致的，要按照中央關於簡化和減少行政審批事項，強化監督管理的要求做好銜接，按本通知精神加以規定。

國土資源部

7. 中央「大禮包」之下，深汕合作區「工改」迎來更明朗預期

即將迎來40歲生日的深圳接收了中央正式拋出的「禮包」。
中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱「《實施方案》」）。
其中，涉及到農用地轉為建設用地（下稱「農轉用」）的審批許可權由廣東省進一步下放至深圳、深圳持續推進的二三產業混合用地獲中央文件鼓勵等，被業內認為或釋放系列「二級利好」。
相較於農業用地有限的深圳而言，超過60%土地屬於非建設用地的深汕特別合作區將大獲裨益。有多位人士樂觀預判，《實施方案》本質上是推動深圳將此前的農村土地改革經驗、農村戶籍人口轉城市戶籍人口經驗等經濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區。
率先開啟「工改」序幕的深圳，至今十三年間工改二三產混合功能的項目並不少。此次首度獲中央文件鼓勵支持，房企人士也期待更多工改細則跟進。
農轉用許可權下放
《實施方案》指出，「支持在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地（下稱「農轉用」）審批事項委託深圳市政府批准。」
早在今年3月，國務院印發了《關於授權和委託用地審批權的決定》，其中重要的內容就是「將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准」。作為副省級城市、計劃單列市的深圳也拿到了這項權利，這為深圳拓展城市發展空間創造了極為有利的條件。
彼時，國務院還授予了北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8省市「永久基本農田轉為建設用地審批權，以及其他國務院批准土地徵收審批事項」。
按照《中華人民共和國土地管理法》第46條，下列3種徵收土地情況的，需要由國務院批准——徵收永久基本農田；徵收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；徵收其他土地超過七十公頃的。
在《實施方案》出台的背景下，深圳目前擁有了後面兩種審批權，但尚不具有第一種情況的審批權。
相較之下，深圳此次獲得的土地審批許可權要小一些。但農轉用許可權由廣東省下放至深圳。
廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會副會長、合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，這也契合《實施方案》第二十五條所提到的「依法依規賦予深圳更多省級經濟社會管理許可權」，這對於深圳土地管理有一定的影響。
深圳現有1997.47平方公里土地，深汕特別合作區還有468.3平方公里土地。市區內幾乎都是建設用地，農業用地主要分布在關外的坪山區、光明區、大鵬新區及深汕特別合作區。
早在2005年，深圳在全國率先劃定了基本生態控制線，將全市總用地的49.88%劃入了生態控制線范圍。在2019年《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》中強調，「落實生態環境保護『黨政同責、一崗雙責』，實行最嚴格的生態環境保護制度，加強生態環境監管執法，對違法行為『零容忍』。」
高力國際華南區咨詢服務部執行董事陳厚橋在接受第一財經記者采訪之際一方面表示，土地審批許可權的下放能部分緩解深圳土地資源供應緊張的問題，但他也直言在生態保護紅線的作用下，深圳乃至深汕合作區實際可轉化為建設用地的農用地要打折扣。「新政策並不是類似於新增深汕特別合作區那樣的飛地給深圳，只是土地審批許可權的下放，對深圳土地管理有利，但實際作用有限。」
《實施方案》也有提及「深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革」。2018年12月,深圳市深汕特別合作區揭牌，被稱作深圳第「10+1」區。
截至目前，深汕特別合作區在醫療、教育、產業等多個方面都與深圳展開了對接。僅產業引進方面，截至目前，深汕合作區供地產業項目89個（82個來自深圳），涉及機器人、新材料等多個戰略性新興產業，預計提供6.3萬個就業崗位。
深汕合作區對接深圳資源以更好對標深圳被外界視為兩地關系互動的主旋律。伴隨產業及配套公共資源的引進，深汕特別合作區農業人口轉為城市人口也被視為順理成章的事情。
陳厚橋等人士也指出，《實施方案》提及深汕農村土地制度改革，本質上是推動深圳將此前的農村土地改革經驗、農村戶籍人口轉城市戶籍人口經驗等經濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區。
「工改」業務迎更明朗預期
除了給深圳土地管理適度放權外，《實施方案》有提出「支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。」
二三產業混合用地制度即工業和商業、居住、公共設施等用地功能混合。
近幾年，深圳、東莞等均開始了此類探索，即將現有存量工業用地或舊工業區，升級改造為用地性質為M0（新型產業用地）。
根據深圳2015年發布的《城市規劃標准與准則》，M0地塊主導用途為廠房（無污染生產）、研發用房，其它用途包括商業、宿舍、可附設的市政設施、可附設的交通設施、其它配套輔助設施地塊等。深圳的M0地塊通常由工業地塊城市更新而來，改造後的地塊可以建設工廠、辦公樓、商業、公寓等。
羅宇認為，二三產混合在深圳已有實踐，《實施方案》對此更多是支持鼓勵。「深圳早在2007年工業區升級改造政策出台就開啟了『工改』序幕，至今十三年間工改二三產混合功能的項目也不少。」
業內人士對於《實施方案》的出台更多是看作工改獲中央文件鼓勵支持，迎來更積極政策預期。
這幾年，「工改工」類城市更新越來越受重視。但與之對應的是並不見減少的各類爭議。
按照深圳「十三五」規劃要求，深圳市政府確定新增產業用地目標，到2020年，整體用於工業用地的比例不得低於30%，或者說劃定了270平方公里的「工業紅線」。
對於劃定工業區塊控制線內的工業用地達270公里，外界一直存在不同看法，尤其是近年深圳第三產業比重超過第二產業。有聲音就稱，深圳不應該劃定這么大面積的工業用地，如果計算去除近50%的生態紅線、30%的工業用地，再扣除醫院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。
幾乎每隔一段時間，都有言論稱，「深圳應將當前30%的工業用地紅線降至20%」、「三產用地比重應提高」、「深圳工業用地規劃已不匹配深圳產業結構」等。此次《實施方案》出台，也引發不少關注該領域預期的業內人士關注。
佳兆業集團副總裁劉策對此就有分析稱，推進二三產業混合用地，強調存量工業土地盤活，這背後是深圳工業紅線用地預留過大、服務用地不足。
「深圳供地結構性的問題，住宅偏少，工業用地偏多，適合傳統經濟結構，但現在大量人口進到深圳，第三產業特別是高科技產業高速發展，地均GDP提升，對工業用地需求降低，但對配套住宅和商服用地需求增加，需要調整優化供地結構。」劉策分析稱，工改商、工改居和商改租等有較好的政策預期。
目前，《實施方案》尚未涉及工改更細化的條款。對於外界口中的「一份大禮包」，房企人士表示，「依法依規賦予深圳更多省級經濟社會管理許可權」及區域價值獲中央文件認可，長遠利好深耕該片區的企業。