住宅房屋公共部分和專有部分

1. 無公共通道的二樓露台屬於物權法所說的專有部份嗎

你所說的是建築物區分所有權的客體吧。
作為專有部分，需要三個條件:
1,構造上的獨立性。即與整個建築物的其他部分能夠加以區別。如一棟樓中通過固定樓板和牆壁與其他單元相隔離的的單元，成住宅單元。
2，使用上的獨立性。即該部分是否有獨立的出入口，若必須利用相鄰門戶才能出入，不具備使用上的獨立性。
3，能夠登記成為特定業主所有權的客體。就是說通過共有牆壁，樓板隔離開的專有空間，就是可以在登記簿上登記的房屋空間，也就是可以辦理產權證的房屋空間。如你所說的，如果在特定房屋買賣合同中，開發商明確將露台列入房屋買賣合同中的才算是專有部分，否則就是共有部分。
解釋一下你的疑惑，開發商如果將房屋出售，那麼不僅將房屋出售，那麼購買房屋的業主，不僅獲得房屋的所有權，而且獲得了建造房屋的土地使用權。那麼這個小區如果房屋全出售完畢，那麼這個小區和開發商沒有任何的關系了，開發商只有如商品出賣後的售後服務義務，如房屋漏水，牆壁裂縫等維修義務。
小區建築物區域內的道路，綠地，兒童設施，建築物基礎，結構，屋頂，通道，樓梯，大堂還有消防等附屬設施，都為業主共有部分。
另外就是建築物的外牆，曾有開發商表示過建築物臨街的外牆屬於開發商保留的所有權，用來出租廣告牟利，這些都是沒有法律依據的，通過外牆你來考慮你所說的露台，你認為他收費合理嗎？

2. 使用面積和建築面積怎麼換算

建築面積和使用面積的換算要看建築的性質。准確數字只能是通過測繪得知。速算系數：塔樓或是帶電梯的住宅，使用面積計算系數為：建築面積÷1.434；多層住宅或是不帶電梯的樓房，使用面積計算系數為：+建築面積÷1.333。

(2)住宅房屋公共部分和專有部分擴展閱讀：

住宅的使用面積，是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。即套內面積減去套內牆體面積，也就是屋中的凈使用面積。

其中套內面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

參考資料：網路-使用面積

3. 請問注冊工程師考試，上午的公共基礎部分是不是所有的專業都一樣

對的，上午的一樣，下午不一樣

4. 新房公共維修基金怎麼算

一、房屋公共維修基金的概念房屋公共維修基金又稱之為專項維修基金，它是指小區住宅樓房之中的公共區域與共用設施、設備的維修之用的專用基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，其利息用於售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護，利息不足時由產權人分攤。公共維修基金是用於維修與養護公共部分與施、設備，其包括：住宅主體承重結構部位、門廳、樓梯間、通道、戶外牆面等等。二、房屋公共維修基金怎麼算一般情況下，公共維修基金的收取標准由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定，是按照買房人的總購房款的2%~3%比例繳納，收取的公共維修基金屬於小區全部業主的共同所有，其不計算於房屋的銷售收入。在2008年2月1日，有關部門對於公共維修基金則執行了一項新的標准法，以前按照總房款的2%~3%交納的公共維修基金，更新為：多層住宅以每平米100元交納其公共維修基金；高層全現澆結構則每平米150元交納；高層框剪結構200元；根據不同的住宅建築安裝成本其公共維修基金也就有所不同。建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，都應當按照國家規定繳納專項維修資金。維修基金專項用於保修期滿後住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。由開發商代為收取，由房管部門監管，所有權歸購房人，不得挪作他用。

5. 請問注冊公用設備工程師(暖通) 的公共「專業考試」部分的精講教材是 有沒有比較好一點的在線課程

你說的是抄基礎考試襲中的專業基礎考試？用書《2012注冊公用設備工程師執業資格考試精講精練 專業基礎課精講精練 暖通空調及動力專業》中國電力出版社 趙靜野
專業考試用書《全國勘察設計注冊公用設備工程師暖通空調專業考試復習教材》中國建築工業出版社，全國勘察設計注冊工程師公用設備專業管理委員會秘書處編。
在線課程都是要花錢的，如果你想花錢聽可以去暖通空調在線網站上去看看

6. 物業管理中公共部分指什麼

一、避雷設施、柱；

二、共用設備、樓梯間、宣傳欄、走廊、休閑娛樂設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等、屋頂以及外牆、電視天線、樓道、護欄、化糞池、梁、排水溝、樓板、綠地、水泵、污水井;

三、共用設施、樓道燈、給排水管線、供暖及空調設備等、池、大門、信報箱、水箱、消防設備、人防設施、機動車(非機動車)停車設施、發電機、門廳、扶手:一般包括道路

四、共用部位、變配電設備、承重牆體、消防設施、電線:一般包括建築物的基礎、安防監控設施、渠、電梯井道、架空層及設備間等、圍牆、路燈、人造景觀,也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

(6)住宅房屋公共部分和專有部分擴展閱讀：

中華人民共和國物權法

第七十條

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條

業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十三條

建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第七十五條

業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

7. 物業管理給水管公共管道和專有部分分界點

以水表前閥作為分界點。

8. 玻璃幕牆窗戶是專有部分還是公共部分

《公共建築節能設計標准》規定，
外窗的可開啟面積不應小於窗面積的30%；透明幕牆應具有可開啟部分或設有通風換氣裝置，
如果大樓裡面沒有空調等通風換氣裝置，玻璃幕牆開窗面積不小於30%。