楼盘代理销售

1. 有关于楼盘代理销售相关知识吗

大概的来说下我自已的看法，前源期对你所代理的楼盘进行一个新的市场定位，它是新立项的还是说你是中途介入，新立项的分析它的卖点，如果是中途介入的那就查下从前的销售记录，做下老客户回访、了解周边人群对项目的看法，认识从前存在的问题，以便于日后销售。同时进行的就是对原有的销售资料与各部门进行核对，确保销售资料是正确的，不会出现一房两卖或是销售不存在的房子，及是否有历史遗留问题。销售方面，你可以代再下来项目那就一定是手里有人了，让你的销售经理处理案场事宜吧，不可能一句二句说就能说得清楚的，还有一点就是一定要注意与开发商之间一切资料都要签字双方备份。 注：你自已的情况说得太少了，没有办法全面的出招

2. 销售楼盘的人不是开发商，而是代理商，这种方式对购房者有风险吗

代理你也是要看是何处的公司代理，所谓的代理销售也就是相当于开发商售楼处的外场销售，一般开发商都是会指定给有能力而且保险的公司来做代理，所以您可以放心的购买

3. 楼盘代理销售步骤

1.实地考察2.做市场调查3.根据调查报告编写营销方案4.组织人员培训5.人员的销售策略6.你公司的销售资质7.广告宣传所及其所涉及的费用8.最后就是你所要提的销售提成

4. 怎么谈一个楼盘的代理

其实，一般我们在卖房子的时候，手里有两套价格表.(我在工作过的楼盘有这样的习惯)一套是给客户看的，另外一套是为了应对不时之需用的，比如开发商需要的政府部门和一些关系部门的熟人.还有一种情况是如果该楼盘是代理公司负责销售的，而不是开发商自己的销售队伍的话，他们通常会做"差价"也就是我们营销代理这一行所说的"包销"
什么叫包销呢？也就是说:代理公司和开发商签订某个楼盘的营销代理合同后，开发商为了让营销代理公司高价卖房子而获取更多的利润，采取的一种手段.
假设营销代理公司与开发商签订一个代理合同，

合同规定:面积10万方，基本均价不能低于5000元/平方
如果均价在5000元/平米，则代理费用按照1%结算，销售总额为5亿，按照1%结算代理费用总合为500万
如果均价在6000元/平米，则代理费用按照2%结算，销售总额为6亿，按照2%结算代理费用总合为600万(涨价部分使代理公司多得100万)
如果均价在8000元/平米，销售总额为8亿，就不按照销售代理点数来计算了，而是按照分成的模式来分别获取利润了.
所以的话，如果是代理公司的话，在一定程度上，有利润的驱使让他们去寻找高价，售楼人员也乐不此彼.
如果是开发商自己销售的话，嘿嘿，其实也有办法，任何房地产销售岗位上都是业绩指导工作制的，一套房子可能卖低了价位的话，在一定程度上会影响到销售人员的获得多少，在不影响大局的前提下，可以直接跟销售人员谈回扣问题，让他或找他的经理抛出最低价位，然后在成交后补偿他们应该得的收入，你绝对划算.
我自己管理的三个楼盘有时候会根据情况这样操作的。

5. 问一个关于楼盘代理销售的问题

我靠。。兄弟，你是打算做楼盘代理业务吗，可啥都不知道的话最好先请个策划经理请个销售经理来的稳妥。 一般现在合作是采取提成加溢价分配。细节这个看你接触的开发商成熟到什么地步，有些县城的开发商恼火到连政府和银行关系都不打理就开始拿自己手上的土地作开发，这样的开发商是最恼火的。理想的状态下，代理公司只需要将楼盘推盘节奏与工期进度相结合。保障开发商资金链，保障推盘能达到理论的利益最大化，保障品牌效果。就OK了。
当然有些楼盘前期还需要提案的，就要求你手下的人市调和分析能力尽可能的强大咯。呵呵。

哎，我来继续回答你的疑问吧。
内部认购是指在楼盘销售前让特定的人群以部分现金支付的方式占有选定房源，并且双方协商好该套房源的成交价格。随后在具备五证后与其签订正式购房合同的行为。 或者你也可以签订个合同，到时候转成网签合同也可以。手段可以随便组合。。。
然后你举例的那个问题，客户应该是在之前就和你们协商好了优惠，才达成认购过程的。如果是收钱，然后没有谈论过房屋成交价就承诺给优惠，那么有可能造成开盘时价格与客户心理价位不一致而造成客户流失。
至于优惠，优惠产生于代理公司与开发单位签订的销售协议。房屋的单价是有基数的，例如与开发商签订的协议要保证房屋销售价格达到6000，那么你们定价可以销售到7500.高于6000的部分从理论上来说都是让利空间。
而你们能赚多少，假设还是6000底价，假定你们和开发商签订是3%的提成比例，那么你们的赚取金额就是6000*3%。加上溢价1500元的分成。如果溢价部分是46开，那么你们的全部赚取金额是6000*3%加上1500*40%。。
大概就是这么个意思。。。。

6. 什么是房地产销售代理

房地产销售代理公司的代理佣金一般为所售房屋的实际销售价格和基本价格的差额。基本价格就是合同规定的每套房子按什么价格买，你超过这个价格了，超过的部分就是报酬。
在销售期间，代理公司主要要指定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；派送宣传资料、售楼书；在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；利用各种形式开展多渠道销售活动等等。而且这些费用也一般是由代理公司负责。

7. 房地产代理销售需要什么资质

应该依法设立并取得工商营业执照。

根据《商品房销售管理办法》第二十五条：房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书； 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房； 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

(7)楼盘代理销售扩展阅读：

1、房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万。

2、房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。

8. 如何找楼盘代理销售

其实，一般我们在卖房子的时候，手里有两套价格表.(我在工作过的楼盘有这样的习惯)一套是给客户看的，另外一套是为了应对不时之需用的，比如开发商需要的政府部门和一些关系部门的熟人.还有一种情况是如果该楼盘是代理公司负责销售的，而不是开发商自己的销售队伍的话，他们通常会做"差价"也就是我们营销代理这一行所说的"包销"

9. 我想代理楼盘销售，请问谁有门路

1 术业有专攻，开发商需要优秀的销售代理公司 开发商与代理公司合作是大势所趋 开发商之间的竞争正转向融资和土地获取 中国20多年来房地产行业的高速发展，造就了万科、中海等一批优秀的开发商，这些优秀的开发商，在项目运营层面的能力都已成熟。随着近年来土地“招拍挂”制度的推行，土地获取门槛越来越高，中小房地产企业拿地越来越难，房地产企业的集中度日渐增强，优秀的开发商正在全国范围内扩张，跑马圈地。这些优秀企业之间的竞争，已不再是工程质量、营销、物业管理方面的竞争，而是逐渐转向了企业文化、发展战略、人才方面的竞争，外在表现则主要体现在融资和土地获取方面。 开发商在营销人才方面存在瓶颈 随着行业的发展，房地产项目（特别是住宅项目）的营销，已经形成了比较成熟的方法论和管理体系，不再是“高手”的独门绝技。但任何一个楼盘的成功营销，也需要有实战经验的营销人才。大型开发商全国扩张速度加快，人才的培养速度跟不上扩张的速度，出现营销人才匮乏的现象。即便是有一定人才储备的企业，在人才使用方面也出现了如下问题： 一、开发商总部培养的干部往往不愿长期被派驻外地，企业新进入一个城市，只能选择在当地招聘管理及营销人才。但刚进入一个城市的企业往往存在规模小、不稳定、未知情况多等问题，很难吸引到当地真正优秀的人才；而水平一般的人员又难以达到开发商的要求，增加了项目运营的风险。 二、项目周期的长短不一，项目开发进程的不确定性，又将导致开发商自己的营销团队忙闲不均，易造成人才流失。 三、企业对营销人员激励措施难以制定：高激励将导致其他部门员工不满，工作配合难度加大；而低激励则难吸引住优秀人才。
四、开发企业自身的营销团队，有开发商的优越感。当销售目标未达成时，企业自身的营销人员往往会出现互相推诿，寻找借口，以及指责公司工程、设计等部门来推卸责任的状况，出现难以管理和组织涣散的情况。 五、新的《劳动合同法》于2008年开始实施，按照新的劳动合同法，如果开发商自行销售，开发商要与售楼员签订劳动合同，连续签两次劳动合同后就要签无固定期限的劳动合同，合同签署后开发商不能随意变更劳动合同内容，更不能随意辞退售楼员；对于项目不多的开发商而言，这大大增加了销售团队组建、管理的成本和难度。 代理公司在营销方面占有优势 与开发商自身的团队比较，专业的代理公司在楼盘营销方面具有多种优势： 一、 专业的代理公司，积累的专业营销人才相对较多，而且水平较高。新手经过几个项目的磨练，在较短时间内就能成长起来，成为优秀的实战人才。 二、 专业的代理公司代理销售的项目遍及各处，营销团队轮换时间较短，所以相对容易 接受异地调配，供开发商各地项目选择的营销人才较多。 三、 代理公司是专业的营销策划和销售机构，内部管理更完善，分工更细，组织更严谨， 专业水平更高，能保证单个楼盘销售目标的达成和多个楼盘项目销售业绩的均好性。 四、 代理公司会持续开发终端客户资源并维护终端客户关系，可以为代理销售的楼盘带 来客源，为开发商的销售目标服务。
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2 五、 由于做过的项目较多，代理公司更了解到当地的市场和客户，对市场趋势、产品特 性、客户定位等掌握得更加清楚，可以向开发商提供更多的资讯，有利于楼盘的销售。 六、 与开发商所拥有的自身营销团队不同，代理公司的营销团队与甲方有合约限制，取 费与业绩直接挂钩，销售目标完不成就很难拿到应分得的收益。所以，代理公司的团队目标性会更强，管理会更加容易。 七、 代理公司的目标明确：卖得更高！卖得更快！精准的定位、有效的推广策划、售楼 现场的专业销售执行，把项目的价值充分挖掘，并缩短了销售时间。 越来越多的开发商开始与代理公司合作 综上所述，由于与代理公司合作可以帮开发商解决许多问题，给发展商带来巨大价值，因此，营销策划、销售等任务分包给专业代理公司完成，这已经成为了房地产行业的发展趋势。近年来，越来越多的品牌开发商已经取消了自己的销售队伍，转而与代理商合作。万科从2006年起开始与代理公司合作，目前，全国各地的项目均由代理商销售。金地、沿海等全国性的开发商也均由代理销售。 开发商与代理公司合作中出现的问题分析 不少开发商曾经与策划公司或代理公司合作过，但合作中出现过一些问题，导致开发商对代理公司不信任。在当今市场环境中，代理公司也存在大小不同、良莠不齐的情况，一些规模小、专业化程度不高的代理公司确实不能让开发商满意。曾经出现的问题分析如下： 问题一：开发商担心代理公司会在销售过程中出现炒房或虚假承诺等不良行为。尤其是一些港资或境外企业，进入内陆的门槛高，成本高，往往都要依靠高端楼盘取胜，特别重视品牌，因而特别看重客户满意度。 分析： （1）、作为品牌代理公司，一般都有完整的“满意度保障体系”，该体系在各个方面规范了销售人员的行为规范以及言行举止，代理公司的品牌意识及严格的管理制度杜绝了以上情况的发生。 （2）、品牌代理公司在与甲方签订的代理协议中愿意明确：杜绝一切虚假承诺，代理公司只能使用双方共同确认好的营销说辞来与顾客沟通，凡是由于乙方未遵守承诺而出现的对客户虚假允诺的情况，将由乙方自行承担责任。 问题二：一些开发商老总认为“找代理销售比自行销售成本高”。 分析： 品牌代理公司由于有规模优势，直接成本比开发商低；品牌代理公司的专业水准以及高效率的操作手法把楼盘“卖得高，卖得快”，给开发商带来了更大价值。代理方专业化的分工，熟练的流程，高超的营销水平，带来了更高的效率，提高了人均产值，缩短了甲方预期销售时间，使其在人力、物力、财力等管理及销售成本方面，以及时间成本等达到了最大程度的节省。这无形中就是为甲方创造增值价值的一个过程。这与开发商自行销售时存在的时间长、战线久、团队培养困难、目标达成不理想等现实情况形成了最鲜明的对比。另外，代理公司的角色不是“分吃蛋糕”的角色，而是“做蛋糕的师傅”。经纪公司其实最可称赞的不仅是销售楼盘的速度，更在于他们能帮助甲方提升项目价值，实现甚至超越其预期的目标。这也是对他们在营销策略上运用成功的最大褒奖，也是为开发商创造增值价值的最直接反映。因此，代理公司并不是“分吃蛋糕的人”，而是先把蛋糕做大做好后，再分得他们应得的一部分的“做蛋糕的大师”！

3 问题三：有些开发商担心使用了代理公司后不能直接与顾客沟通，无法及时了解顾客需求和市场状况。 分析： 1） 品牌代理公司都进行规范化运作以及透明式管理，开发商可以随时监控乙方统计的顾客信息，完善的信息系统将清晰反映每一个顾客的跟踪情况以及反馈意见等，甲方更可随时去销售现场了解相关情况并与客户进行直接沟通。 2） 代理公司都有专门负责搜集信息的专员，针对于顾客需求以及市场变化等做出调研报告，及时反馈给项目组和甲方，甲方能够更直接更及时地了解到市场供需的变化等情况；如果甲方有需要，代理方还可以随时给出最细致的讲解。 3） 代理公司有可能同时代理几个类似项目，他们对于某一段时间内的市场情况较开发商更为了解，可以提出更现实的建议，以实现销售目标的达成。 问题四：一些开发商担心代理公司对甲方的配合度不够。 分析： 一般情况下，开发商所担心的“配合不够”的情况多出现在产品策划以及产品调价等方面，开发商希望提价而代理公司不同意或执行不坚决。品牌代理公司秉承的都是客户利益优先的原则，一定会尊重甲方的重大利益。在推广策略、定价以及调价等关键环节，代理公司可以提出自己的意见，但最终的决策权还在甲方。甲方一旦确定，代理公司须坚定地执行，代理公司毕竟只是“拿钥匙的丫环”，要听从主人的安排。这是一个优秀的代理公司会遵守的职业道德。 问题五：开发商担心代理公司方面的团队稳定性问题，也确实有代理公司出现一年更换几个营销总监的现象。 分析： 1）相比一般的代理公司，品牌代理公司的营销团队会更稳定，员工能将工作当作一份不断追求的事业去做，而且品牌代理公司对员工的激励机制较为完善，肯为员工做长远的职业生涯规划并为之提供广阔的发展平台，人员相对较稳定。 2） 优秀的代理公司允许甲方指定营销总监，并愿意接受甲方严格的考核，在人才储备方面，品牌代理公司也具有绝对的优势，可以调配出符合甲方要求的营销人才。 问题六：有些开发商认为没有必要让代理公司做全案的服务，只请代理公司做策划顾问，销售执行则自己做。 分析： 不少开发商只找策划顾问公司做前期的策划工作，包括市场调研、市场定位、客户定位、产品定位、价格策略、开发策略、推广策略等，销售价段的执行自己做。也有少量策划公司只做顾问服务，不提供销售代理服务。 优秀顾问公司一般都提供全案服务，但也存在一定的局限性，原因如下： 一、策划顾问是高智力的复杂活动，但在现在的中国，顾问服务的价值并不被认可，优秀的顾问拿不到合理的回报，低劣的顾问对开发商无益，于是高水平的顾问公司不愿做楼盘策划，水平不高的顾问公司营业额很小，难以发展，所以，中国目前没有规模很大的纯顾问公司，最大的纯顾问公司年营业额不过两三千万元。