关于授权和委托用地审批权的决定

1. 公司授权政府的授权委托书格式

在法律上授权委托书的效用是同等的，授权委托政府也一样！

2. 土地审批权下放、存量盘活等助力深圳高质量发展

今年是深圳经济特区成立周年，也是党中央决定建设中国特色社会主义先行示范区一周年之际。

新华社北京10月11日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），涉及土地制度、金融、教育领域等共27条，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

“审批权下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，土地审批权下放并不是一个新政策，今年年中国家就发布文件将基本农田以外的农民地转建设用地审批权下放到各省，探索二三产业混合用地出让、弹性年限等对深圳都是利好的。对于地方来讲，它知道土地要素该怎么配置才能效益最大化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大权限。此类做法实际上对于一些城市建设用地紧缺的城市是有启发意义的，能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给规模和提高效率。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，这一方案授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

“多形式丰富土地供应”

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高质量可持续发展的重要因素。

来自深圳市规划和自然资源局的调查显示，经初步梳理，截至2017年底，深圳市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗，总用地面积为11.94平方公里。

为提高国土空间集约高效利用率，方案指出，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

许小乐认为，大量小产权房、厂房宿舍等不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应，这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，有助于盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。

李宇嘉认为，对于深圳来讲，盘活存量用地需求更迫切。随着40年的发展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，用地的空间结构是必须调整的。

“通过此类用地市场的改革，有助于加快土地盘活，丰富土地供应，减少各类纠纷。”严跃进称，存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳的土地供应，有助于先行示范区的真正改革。

3. 土地革命引发了民众怎样的观念变革

2020年的3月份，在疫情席卷全球，引得全国人民高度紧张的同时，一部《国务院关于授权和委托用地审批权的决定（国发〔2020〕4号）》，也在全国掀起了不小的动静。决定主要把两种审批权“下放”，一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区；二是将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等。

大家都觉得这是一部意义重大的决定，不少公众号也做了专门的推送和解读，但是具体对老百姓有什么切身的影响，没有人真的能说得准，毕竟这个命题太宏大了。但是，老百姓真的想知道，这个决定到底会对他们的生活有啥影响？

一、鉴古知今

咱都是学过《政治经济学》的人，都懂得生产力和生产关系的辩证统一关系。从尧舜禹到当代，每一次生产关系的变革都取决于生产力出现质的飞跃，最终落足在土地政策的变化。土地政策的变化，促进了经济的大发展，也改变了老百姓的生活方式。那现在我国的生产力出现了什么大的变化了呢？

1.生产资料更加丰富。建国初期，工业体系未建立，大量农民必须依赖土地吃饭。现在，我国已发展到工业体系健全、商贸经济蓬勃、服务业比重日益增加的阶段。农民不再依赖单一的生产资料，离开了土地可以有其他谋生方式，甚至收益更高。

2.思想观念发生改变。建国初期，很多农民是从佃农、长工就地参加土改拥有的土地这唯一的生产资料。他们一直以来的生存技能就是农活，他们脑子里就是小农思想，这土地是他们拿命打下来的，抛弃土地是不可能的。现在，农村荒废的耕地很常见。家里的壮劳力都去城里谋生了，比在家干农活日子过得好的多。而且种地收益太少了，你想包出去都没人租，除非不要钱白给人种。土地这个生产资料对于农村人来说，开始变得可有可无。

3.生产方式发生变化。建国初期，我国种地是铁犁牛耕，生产工具决定了，生产方式只能是小规模的精耕细种。现在先进的机械化生产已经非常普遍了，但是碍于各家耕地面积偏小，阻碍了大型机械进一步发挥优势和解放生产力。所以，建立个什么样的机制，能让农民愿意把自家地投资到“大事业”中利国利民，顶层设计不可缺少。

4.生活方式回不去了。城镇化率不仅是一个数字，更是数字背后一个个农村人生活方式的“城市化”。农村人进入城市生活越来越容易。建国之初，农村人要进入城市，主要有参军、招工、考大学几种形式，名额寥寥无几，除此也少有其他立足方式，农村户口想要转个城镇户口太难了。现在农村人想要进城，想来就来了，有高考来的，有打工来的，有做生意来的，有照顾孙辈来的，有投靠子女来的……不管是哪种方式，只要肯干，都比在农村好很多。而且，城市配套设施的便利，居民文明的生活方式，也让他们彻底喜欢和习惯了城市生活。过年期间，县城的宾馆爆满就非常说明问题，离开了空调和抽水马桶，他们真的没法长期待下去。

5.城市融入度提高。一个是政策的引导，比如租售同权，增强了城市的接收度，城市管理者愿意接纳甚至抢着要农村人进城来。另一个是，居民日常生活已经离不开农村人提供的无微不至的生活服务，城市居民的心理已经广泛接受了农村人进城，没有强烈的排外心理，不会引发激烈的群体冲突。

6.农村人找到了自己在城市的定位。现在农村人不管是哪种方式进入城市，都能找到自己的社交圈子，具有自我生息的生态系统。随着高考扩招，高考进来很多农村户口的大学生，毕业后拥有了敲门砖，可以当白领、考公务员，和城里的白领一起工作一起社交，没有隔膜；再找个城里工作的人结婚，买个差不多的商品房，过着城里人主流水准的生活。打工进来的农村人，可以去工厂流水线，也可以去饭店、物业、物流业，攒点钱，在县城置个业。做生意的农村人可不敢小看，做大生意的买个别墅不稀奇，做小生意的三五套房不稀罕。

很明显的一个分水岭。在城里活出感觉的农村人，会很重视孩子学习，拼了命把孩子送城里好学校。待在农村不出来的人，很多孩子初中没上完就辍学打工了，“读书无用论”甚嚣尘上。

二、可能引起的生产生活方面变化

1.农村土地被“集中起来干大事”，村民不再种地收成而是等分红。

2.农业生产“农场”化，农产品供应品牌“寡头”化。大规模机械化作业、高科技信息技术监测、从业人员产学研链条激活，从业人均收益普遍提高。

3.宅基地收回顺利，新农村楼房和县城楼房的入住率提高。为了腾出更多的土地出租收益，村民愿意搬进新农村建设的楼房或者去县城过更舒服的生活，按宅基地的份额坐享分红即可。

4.农村管理体制会发生改变。以前不管村委做的怎么不好，村民把自己地种好也可以生存，可是一旦生产资料毫无保留地让给村委集中处置，分红收益就是村民唯一的保底收入。首先，村民肯定会要求村务进一步公开透明；其次，对于村务的监督更加严格；再者，民主主张不再形式大于内容；还有，坍塌式腐败更可能发生。

5.农村人可以进城，但是农村户口不会轻易转出。同时，为了下一代更便利的享受城市福利，可能会有大量的农村户口+城市户口的小两口组合。至于二代是什么户口更便利，就看政府的政策引导了。如果农村户口享受城市福利畅通无阻，那么二代没有必要入城镇户口。

6.出现大量返乡从业人员。一般来说，城里人考大学很少会主动选择农业类专业。大学是农业，毕业后也从事农业相关的，主要是农村孩子。以前为了保持城市生活水准，他们不愿意回老家，更愿意在城里待着。但是随着5G技术的普及，农作物的种植、监测可以坐在家中完成，不需要经常抛家舍业地下乡，返乡从业与城市生活并不冲突，两者兼得。

7.农业技术、信息技术会迎来大发展。种子的选取、标准化种植技术更容易推广，可能会像医生治病一样，有全国统一的规范指南。大规模机械有了用武之地，研发和生产会迎来井喷。物联网和无线监测设备普遍应用，太阳能电池、无线网络终端、大数据传输与分析、无人机作业等，都有巨大市场空间。

8.城市群建设迎来土地空间。因土地限制城市发展框架，这种体会像河南这种农业大省感触是最深。如果地方拥有了辗转腾挪的审批权，城市群发展就可能更顺利。该来城里住的，扩大城区接收，腾出的农村地皮可以复耕。只要全省的耕地指标不超额就行。

9.水利发展迎来机遇。按照国家“可汤泡馍”的思路，水承载力有多大，城市和经济生产的规模就定多大。水景住宅在一定时期内不用担心后期维护问题，政府肯定会持续加大投入。

10.中心城市吸虹效应更甚。既然农民要离开土地，就肯定会到生存空间更大，生活福利更好的地方。大城市因人口集中，很多小众产业、高新技术产业、生活配套设置、教育培训都是小城市比不了的。所以，中心城市的人口还会持续增加。

11.中心城市配套面临巨大压力。既然农民可以毫无后顾之忧的搬到城市生活，中心城市的虹吸效应又是显而易见，那么中心城市的配套资源就要提前布局，超前规划，格局要大。

12.中心城市管理水平面临挑战。中心城市不可避免会变大，人口会变多，而国家规定公务员的编制零增长，事业单位改革又把很多行政职能还给政府，财政预算又是三公经费零增长+一刀切连年压减，而且还要求城市精细化管理，换言之就是，人少了，钱少了，事多了，要求高了，怎样在这种矛盾中干出水平、干出成绩、不出重大纰漏，让老百姓满意、让上级满意，学问很大啊！购买服务需求会增多，会有更多的周边组织依赖政府“外包”谋生。人工智能终端在街头设置、大数据收集分析辅助决策、卫星监测、无人机巡逻、网络服务平台建设和维护等会更大力度在城市管理中应用。

13.基建大有发展空间。首当其冲，轨道交通，省际、市域、县域，高铁、地铁、轻轨，其次，公路标准要提高，公共交通一体化，还有，低空飞行，飞机救援、商务飞机、作业飞机，机场建设不可缺少，飞行执照要大热。

14.中心城市发展副中心化。中心城市框架足够大以后，跨区活动的交通成本就会成倍增加。如果能在本区域内解决的事，绝对不会跨越千山万水去求一个同样的结果。比如十几年前，郑州逛商场都去二七，现在西区有锦艺城、二七有大卫城、北区有正弘、东区有熙地港、南区有奥特莱斯……而且品牌重复程度很高，都是全城连锁经营。

老城区的价值在于“绕不过去”，到城市各区域的辐射距离最短。粗想一下，各类居民消费大品牌如果要在该城市只设立一家店的话，肯定首选老城区。因为逛街就是为了热闹，而且必须要亲自走入店里。所以唯一不可替代性的概念体验店，会首选老城商业核心区无疑。

15.教师、医生、辅警等居民刚需职业持续缺人。

16.经过此次疫情，社区功能将进一步放大，志愿者服务更加常规化，居民自治意愿明显提高，归属感有所增加。居民对邻居的要求更加具体，群体化聚居更加明显。安置房、经适房、刚需房，可能被更多人嫌弃。物业管理水平成为买房三大指标之一，更多人愿意为好物业买单，对坏物业避而远之。土地供应不紧张了，新房供应会相对持续增多，这对老城区的老破房可是不友好。尤其是新区高新产业的集聚，引导高素质“新贵”居住区域发生外迁，高素质生源就可能自发造星新的“好学区”。

17.根据国家执行“房住不炒”政策的决心、国内外经济发展形势、社保资金和财政资金压力，个人感觉，房价暴涨不可能，房价暴跌也不可能，毕竟亏损的银行怎么支持实业兴邦。割韭菜是大概率事件，不过不会割太狠，如果不是社保缺口太大的话，小刀慢割是可持续之道，不能把韭菜吓得5年不敢露面啊！

18.批地卖地会出现一批疯狂，然后饱和，趋于消寂。毕竟这么多年的政策窗口期有目共睹，可能试点叫停，也可能堵住漏洞。

19.城市户口生活大不易啊！福利资源可能被摊薄，又没有集体经济保底分红。建议，一是利用现有的教育资源优势多学本领，技多不压身。二是趁个人经济条件好的时候，未雨绸缪，多买几种商业保险，或采取资金保值措施。三是保持心态平和，不能自己把自己逼疯，得不偿失失。

20.收缩性或资源枯竭型城市，有可能在省级指导的层面进行拆除复耕。因为土地所有权本来就是国家的，所以不会像日本一样，小城市的闲置房屋要等没人继承了，国家才敢处置。我们国家可能会对房屋的所有权和未到期的土地使用权给予适量的费用，然后置换出大城市的高价土地进行开发，这买卖是绝对划算的。盖房讲究地段，种地是不讲究闹市区还是小城市的。这样对这些小城市的居民也是一种资产盘活。

21.可能会催生一种新的职业，土地经纪人。自从农村土地可以流转之后，各村是几家欢喜几家愁啊！有的流转创收了，有的还不如以前，村民也亟需好项目。而有很多经济组织害怕与村民打交道，很多事情是讲理讲不通的，他们愿意为能搞定这件事的专业服务花钱。

4. 下放农村申被权,指的是什么权

本质上，这是统筹城乡土地市场共同发展的体现。

农用地转为建设用地的审批权，由国务院下放到省级决策层面。

3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》），明确了省级政府更大的用地自主权。《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

这一内容，已经体现在2019年8月26日最新修订的《土地管理法》。

按照土地管理法第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照土地管理法第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

《决定》还，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

对土地管理法第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，此类政策规定对于深化“放管服”改革，以及改革各地方的用地政策等有积极的作用。客观上使得土地转性的审批工作压缩，有助于促进部分农用地的用地性质转变，对于相关建设用地的增加也是有积极作用。

在实际过程中，耕地要转变为农用地面临很多障碍。从审批本身来说，也有很长的手续，造成了一些城市耕地转性的困难。尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方，耕地转为建设用地是有制度保障的，但是审批程序比较慢，这使得部分土地难以按时转性，最终也影响了用地工作。

此外，部分城市要在特定地段获得建设用地，往往需要依赖城乡建设用地增减挂钩机制，即农村对宅基地等进行复垦以形成新的耕地、城市郊区占用耕地。此类工作因为涉及耕地占用，审批程序比较复杂。

严跃进表示，现在此类政策放松，使得各级省政府可以通盘进行考虑，这也有助于根据实际情况来进行建设用地市场的管理，其本质上也是城乡土地市场共同发展的体现。

农业农村部农村经济研究中心副研究员刘俊杰对第一财经记者表示，国家层面上很难及时准确得进行微观管理，权力下放就是进一步推进放管服，推进审批领域改革，下放审批权限，打造服务型政府的需要。在土地领域审批权力的下放，是当前土地管理改革的方向之一，增强了地方统筹利用土地资源的能力，必然会带来地方政府优化土地资源配置发展经济的积极性。

刘俊杰还表示，要用好管好下放的审批权，避免个别地方重蹈土地财政的覆辙。

之所以将四大直辖市和江浙皖粤八地作为试点，刘俊杰认为，试点地方位于长三角、珠三角和京津等中国经济最发达地区，一些地方可能存在新增建设用地指标接近枯竭的状况，先期让这些地区试点探索，一方面有利于缓解建设用地紧张状况，另一方面也为未来土地制度改革探索一些可借鉴的经验。

《决定》还提出，国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。

5. 外商投资商业领域管理办法的内容

外商投资商业领域管理办法
第一条 为进一步扩大对外开放，完善市场流通体系的建设，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》及《公司法》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。
第三条 外商投资商业企业是指从事以下经营活动的外商投资企业：
（一）佣金代理：货物的销售代理商、经纪人或拍卖人或其他批发商通过收取费用在合同基础上对他人货物进行的销售及相关附属服务；
（二）批发：对零售商和工业、商业、机构等用户或其他批发商的货物销售及相关附属服务；
（三）零售：在固定地点或通过电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机，对于供个人或团体消费使用的货物的销售及相关附属服务；
（四）特许经营：为获取报酬或特许经营费通过签订合同授予他人使用其商标、商号、经营模式等。
外国公司、企业和其它经济组织或者个人必须通过在中国境内设立的外商投资企业从事前款第（一）、（二）、（三）、（四）项所规定的经营活动。
第四条 外商投资商业企业应遵守中华人民共和国法律、行政法规及相关规章，其正当经营活动及合法权益受中国法律的保护。
第五条 国家商务主管部门依法对外商投资商业领域及外商投资商业企业的经营活动进行监督和管理。
第六条 外商投资商业企业的外国投资者应有良好的信誉，无违反中国法律、行政法规及相关规章的行为。鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络的外国投资者举办外商投资商业企业。
第七条 外商投资商业企业应当符合下列条件：
（一）最低注册资本符合《公司法》的有关规定。
（二）符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定。
（三）外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年。
第八条 外商投资商业企业开设店铺应当符合以下条件：
（一）在申请设立商业企业的同时申请开设店铺的，应符合城市发展及城市商业发展的有关规定。
（二）已批准设立的外商投资商业企业申请增设店铺的，除符合第（一）项要求外，还应符合以下条件：
1、按时参加外商投资企业联合年检并年检合格；
2、企业的注册资本全部缴清。
第九条 经批准，外商投资商业企业可以经营下列业务：
（一） 从事零售业务的外商投资商业企业：
1、商品零售；
2、自营商品进口；
3、采购国内产品出口；
4、其它相关配套业务。
（二）从事批发业务的外商投资商业企业：
1、商品批发；
2、佣金代理（拍卖除外）；
3、商品进出口；
4、其它相关配套业务。
外商投资商业企业可以授予他人以特许经营方式开设店铺。
外商投资商业企业经批准可以从事以上一种或几种销售业务，其经营的商品种类应在合同、章程有关经营范围的内容中注明。
第十条 外商投资商业企业的设立与开设店铺，按照下列程序办理：
（一）外商投资商业企业的立项、可行性研究报告和企业设立一次性申报和核准。
（二）除本条第一款第（三）、（四）项另有规定外，拟设立外商投资商业企业的投资者、申请开设店铺的已设立的外商投资商业企业需向外商投资商业企业注册地的省级商务主管部门分别报送第十二条和第十三条所规定的申请文件。省级商务主管部门对报送文件进行初审后，自收到全部申请文件之日起一个月内上报商务部。商务部应自收到全部申请文件之日起三个月内作出是否批准的决定，对于批准设立的，颁发《外商投资企业批准证书》，对于不批准的，应说明原因。
商务部可以依照本办法授权省级商务主管部门审批上述申请。
（三）从事零售业务的外商投资商业企业在其所在地省级行政区域内开设店铺，如符合以下条件且经营范围不涉及电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机销售及本办法第十七条、十八条所列商品的，由该省级商务主管部门在其审批权限内审批并报商务部备案。
1、单一店铺营业面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；
2、单一店铺营业面积不超过300平方米，店铺数量不超过30家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过300家。
（四）中外合资、合作商业企业的商标、商号所有者为内资企业、中国自然人，且中国投资者在外商投资商业企业中控股、该外商投资商业企业的经营范围不涉及本办法第十七、十八条所列商品的，其设立及开店申请由企业所在地省级商务主管部门在其审批权限内审批。如跨省开设店铺，还应征求拟开设店铺所在地省级商务主管部门的意见。
未经商务部授权，省级商务主管部门不得自行下放本条第一款第（三）、（四）项所规定的审批权。
第十一条 投资者应当自收到批准证书之日起一个月内，凭《外商投资企业批准证书》，向工商行政管理机关办理登记手续。
第十二条 申请设立外商投资商业企业，应当报送下列文件：
（一）申请书；
（二）投资各方共同签署的可行性研究报告；
（三）合同、章程（外资商业企业只报送章程）及其附件；
（四）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；
（五）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告；
（六）对中国投资者拟投入到中外合资、合作商业企业的国有资产的评估报告；
（七）拟设立外商投资商业企业的进出口商品目录；
（八）拟设立外商投资商业企业董事会成员名单及投资各方董事委派书；
（九）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；
（十）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；
（十一）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。
非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。
第十三条 已设立的外商投资商业企业申请开设店铺，应当报送下列文件：
（一）申请书；
（二）涉及合同、章程修改的，应报送修改后的合同、章程；
（三）有关开设店铺的可行性研究报告；
（四）有关开设店铺的董事会决议；
（五）企业最近一年的审计报告；
（六）企业验资报告（复印件）；
（七）投资各方的登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件）；
（八）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下的店铺除外；
（九）拟开设店铺所在地政府出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。
非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。
第十四条 外商投资商业企业签订的商标、商号使用许可合同、技术转让合同、管理合同、服务合同等法律文件，应作为合同附件（外资商业企业应作为章程附件）一并报送。
第十五条 外商投资商业企业开设店铺所用土地，应当按照国家有关土地管理的法律、行政法规的规定，以公开招标、拍卖、挂牌等方式取得商业用地。
第十六条 外商投资商业企业经营国家有特殊规定的商品以及涉及配额、许可证管理的进出口商品，应当按照国家有关规定办理手续。
第十七条 外商投资商业企业经营下列商品，除必须符合本办法规定外，还应符合下列规定：
外商投资商业企业经营图书、报纸、期刊的，应符合《外商投资图书、报纸、期刊分销企业管理办法》。
外商投资商业企业经营加油站从事成品油零售的，应具有稳定的成品油供应渠道，符合当地加油站建设规划，经营设施符合现有国家标准和计量检定规程的规定，符合消防、环保等要求，具体实施办法由商务部另行制定。
外商投资商业企业经营药品的，应符合国家有关药品销售的管理规范。具体实施办法由商务部另行制定。
外商投资商业企业经营汽车的，应在批准的经营范围内经营。具体实施办法由商务部另行制定。
除本办法第十八条和本条另有规定外，外商投资设立农副产品、农业生产资料商业企业不受地域、股比和投资金额的限制。
从事批发的外商投资商业企业，2004年12月11日前不得经营药品、农药和农膜。2006年12月11日前不得经营化肥、成品油和原油。
从事零售的外商投资商业企业，2004年12月11日前不得经营药品、农药、农膜和成品油。2006年12月11日前不得经营化肥。
从事批发的外商投资商业企业不得经营盐、烟草，从事零售的外商投资商业企业不得经营烟草。
第十八条 同一外国投资者在境内累计开设店铺超过30家以上的，如经营商品包括图书、报纸、杂志、汽车（2006年12月11日起取消本限制）、药品、农药、农膜、化肥、成品油、粮食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品属于不同品牌，来自不同供应商的，外国投资者的出资比例不得超过49%。
第十九条 外商投资商业企业授予他人以特许经营方式开设店铺的，除应遵守本办法规定外，国家对特许经营活动另有规定的，还应遵守其规定。
第二十条 外商投资商业企业经营拍卖业务，应符合《拍卖法》、《文物法》等有关法律，由商务部予以审批，具体实施办法另行制定。
第二十一条 2004年12月11日起，允许设立外资商业企业。
第二十二条 从事零售的外商投资商业企业及其店铺的设立地域在2004年12月11日前限于省会城市、自治区首府、直辖市、计划单列市和经济特区。自2004年12月11日以后，取消地域限制。
从事批发的外商投资商业企业自本办法实施之日起取消地域限制。
第二十三条 外商投资企业在境内投资商业领域的，应符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》，并参照本办法办理。
第二十四条 外商投资商业企业以外的其它外商投资企业，从事本办法第三条所列经营活动的，应符合本办法的规定，并依法变更相应的经营范围。
第二十五条 香港特别行政区、澳门特别行政区的投资者、台湾地区的投资者在中国其他省、自治区、直辖市投资设立商业企业，除下述规定外，参照本办法执行：
（一）自2004年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可以在内地设立外资商业企业。
（二）香港、澳门商业服务提供者在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级市，在广东省扩大到县级市。
（三）自2004年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可依据本办法的相关条款申请在内地设立从事汽车零售业务的商业企业，但其申请前三年的年均销售额不得低于1亿美元；申请前一年的资产额不得低于1000万美元；在内地设立的汽车零售企业的注册资本最低限额为1000万元人民币，在中西部地区设立的汽车零售企业注册资本最低限额为600万元人民币。
（四）允许香港、澳门永久性居民中的中国公民依照内地有关法律、法规和规章设立个体工商户从事商业零售活动（除特许经营外），其营业面积不超过300平方米。
（五）本条所规定的香港、澳门商业服务提供者应分别符合《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》中关于“服务提供者”的定义及相关规定的要求。
第二十六条 鼓励外商投资商业企业加入有关行业协会，加强企业自律。
第二十七条 本办法由商务部负责解释。
第二十八条 本办法自2004年6月1日起施行。
第二十九条 原国家经济贸易委员会、对外贸易经济合作部联合发布的《外商投资商业企业试点办法》自本办法施行之日起废止。

6. 关于授权和委托用地审批权的决定是不是我们就可以扩大宅基地了

应该不会，因为授权或委托审批，并不是扩大权力范围。

7. 中央“大礼包”之下，深汕合作区“工改”迎来更明朗预期

即将迎来40岁生日的深圳接收了中央正式抛出的“礼包”。
中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称“《实施方案》”）。
其中，涉及到农用地转为建设用地（下称“农转用”）的审批权限由广东省进一步下放至深圳、深圳持续推进的二三产业混合用地获中央文件鼓励等，被业内认为或释放系列“二级利好”。
相较于农业用地有限的深圳而言，超过60%土地属于非建设用地的深汕特别合作区将大获裨益。有多位人士乐观预判，《实施方案》本质上是推动深圳将此前的农村土地改革经验、农村户籍人口转城市户籍人口经验等经济、社会管理实践方法复制到深汕特别合作区。
率先开启“工改”序幕的深圳，至今十三年间工改二三产混合功能的项目并不少。此次首度获中央文件鼓励支持，房企人士也期待更多工改细则跟进。
农转用权限下放
《实施方案》指出，“支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地（下称“农转用”）审批事项委托深圳市政府批准。”
早在今年3月，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，其中重要的内容就是“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准”。作为副省级城市、计划单列市的深圳也拿到了这项权利，这为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件。
彼时，国务院还授予了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8省市“永久基本农田转为建设用地审批权，以及其他国务院批准土地征收审批事项”。
按照《中华人民共和国土地管理法》第46条，下列3种征收土地情况的，需要由国务院批准——征收永久基本农田；征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；征收其他土地超过七十公顷的。
在《实施方案》出台的背景下，深圳目前拥有了后面两种审批权，但尚不具有第一种情况的审批权。
相较之下，深圳此次获得的土地审批权限要小一些。但农转用权限由广东省下放至深圳。
广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，这也契合《实施方案》第二十五条所提到的“依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限”，这对于深圳土地管理有一定的影响。
深圳现有1997.47平方公里土地，深汕特别合作区还有468.3平方公里土地。市区内几乎都是建设用地，农业用地主要分布在关外的坪山区、光明区、大鹏新区及深汕特别合作区。
早在2005年，深圳在全国率先划定了基本生态控制线，将全市总用地的49.88%划入了生态控制线范围。在2019年《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中强调，“落实生态环境保护‘党政同责、一岗双责’，实行最严格的生态环境保护制度，加强生态环境监管执法，对违法行为‘零容忍’。”
高力国际华南区咨询服务部执行董事陈厚桥在接受第一财经记者采访之际一方面表示，土地审批权限的下放能部分缓解深圳土地资源供应紧张的问题，但他也直言在生态保护红线的作用下，深圳乃至深汕合作区实际可转化为建设用地的农用地要打折扣。“新政策并不是类似于新增深汕特别合作区那样的飞地给深圳，只是土地审批权限的下放，对深圳土地管理有利，但实际作用有限。”
《实施方案》也有提及“深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革”。2018年12月,深圳市深汕特别合作区揭牌，被称作深圳第“10+1”区。
截至目前，深汕特别合作区在医疗、教育、产业等多个方面都与深圳展开了对接。仅产业引进方面，截至目前，深汕合作区供地产业项目89个（82个来自深圳），涉及机器人、新材料等多个战略性新兴产业，预计提供6.3万个就业岗位。
深汕合作区对接深圳资源以更好对标深圳被外界视为两地关系互动的主旋律。伴随产业及配套公共资源的引进，深汕特别合作区农业人口转为城市人口也被视为顺理成章的事情。
陈厚桥等人士也指出，《实施方案》提及深汕农村土地制度改革，本质上是推动深圳将此前的农村土地改革经验、农村户籍人口转城市户籍人口经验等经济、社会管理实践方法复制到深汕特别合作区。
“工改”业务迎更明朗预期
除了给深圳土地管理适度放权外，《实施方案》有提出“支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”
二三产业混合用地制度即工业和商业、居住、公共设施等用地功能混合。
近几年，深圳、东莞等均开始了此类探索，即将现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为M0（新型产业用地）。
根据深圳2015年发布的《城市规划标准与准则》，M0地块主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其它用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施地块等。深圳的M0地块通常由工业地块城市更新而来，改造后的地块可以建设工厂、办公楼、商业、公寓等。
罗宇认为，二三产混合在深圳已有实践，《实施方案》对此更多是支持鼓励。“深圳早在2007年工业区升级改造政策出台就开启了‘工改’序幕，至今十三年间工改二三产混合功能的项目也不少。”
业内人士对于《实施方案》的出台更多是看作工改获中央文件鼓励支持，迎来更积极政策预期。
这几年，“工改工”类城市更新越来越受重视。但与之对应的是并不见减少的各类争议。
按照深圳“十三五”规划要求，深圳市政府确定新增产业用地目标，到2020年，整体用于工业用地的比例不得低于30%，或者说划定了270平方公里的“工业红线”。
对于划定工业区块控制线内的工业用地达270公里，外界一直存在不同看法，尤其是近年深圳第三产业比重超过第二产业。有声音就称，深圳不应该划定这么大面积的工业用地，如果计算去除近50%的生态红线、30%的工业用地，再扣除医院、学校、公路等配套用地，留给住宅的土地太少了。
几乎每隔一段时间，都有言论称，“深圳应将当前30%的工业用地红线降至20%”、“三产用地比重应提高”、“深圳工业用地规划已不匹配深圳产业结构”等。此次《实施方案》出台，也引发不少关注该领域预期的业内人士关注。
佳兆业集团副总裁刘策对此就有分析称，推进二三产业混合用地，强调存量工业土地盘活，这背后是深圳工业红线用地预留过大、服务用地不足。
“深圳供地结构性的问题，住宅偏少，工业用地偏多，适合传统经济结构，但现在大量人口进到深圳，第三产业特别是高科技产业高速发展，地均GDP提升，对工业用地需求降低，但对配套住宅和商服用地需求增加，需要调整优化供地结构。”刘策分析称，工改商、工改居和商改租等有较好的政策预期。
目前，《实施方案》尚未涉及工改更细化的条款。对于外界口中的“一份大礼包”，房企人士表示，“依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限”及区域价值获中央文件认可，长远利好深耕该片区的企业。

8. 授权和委托的行政主体有哪些

打个比喻吧，在经销领域，授权给某人经销权就是这个人可以自由内处理授权地区的营销事务容，盈亏和授权者没多大关系。而委托就类似于把一个店雇个人经营，责任还是由老大承担。不知道我这个比喻你能不能明白。
至于职权问题，这个几句话说不清，要看具体规定，要弄明白被授权机关可以独立成为行政诉讼的被告，而被委托机关则不能。然后各部门的职权就要靠法条和题目来记忆了。

行政法的调整对象是行政关系。行政关系包括四类：行政管理关系，行政法制监督关系，行政救济关系，内部行政关系。

你的那个题目，A是政治法的调整对象，政治法包括组织法、选举法、中央与地方关系法、立法决策法、监督法、国籍法和公民基本权利法、军事法
B 村委会是村民选举产生的群众性自治组织，也不是行政主体
C项我说不准，但是我个人感觉央行在公开市场买卖债券的行为是不受行政法调 整的，因为这并不是其行政职能的范畴，应该是经济法调整的吧
D项我认为是正确的，属于行政管理关系

我的行政法学的不好，这个题目可能会答错，但是关于授权和委托的那部分应该是对的，楼主如果有好的答案麻烦告诉我一声，大家共同进步

9. 在土地管理法上第几条第几款政府习用百亩土地要国务院特批

是《土地管理法》第四十六条规定的，但2020年3月12日，国发〔2020〕4号《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，将一般耕地的审批权限下放至省级政府了。