关于授权和委托用地

1. 关于授权和委托用地审批权的决定是不是我们就可以扩大宅基地了

应该不会，因为授权或委托审批，并不是扩大权力范围。

2. 《关于农村土地征收集体经营性建设用地入市宅基地制度改革试点工作的意见》原文

关于农村土地
这篇文章的原文
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3. 下放农村申被权,指的是什么权

本质上，这是统筹城乡土地市场共同发展的体现。

农用地转为建设用地的审批权，由国务院下放到省级决策层面。

3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》），明确了省级政府更大的用地自主权。《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

这一内容，已经体现在2019年8月26日最新修订的《土地管理法》。

按照土地管理法第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照土地管理法第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

《决定》还，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

对土地管理法第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，此类政策规定对于深化“放管服”改革，以及改革各地方的用地政策等有积极的作用。客观上使得土地转性的审批工作压缩，有助于促进部分农用地的用地性质转变，对于相关建设用地的增加也是有积极作用。

在实际过程中，耕地要转变为农用地面临很多障碍。从审批本身来说，也有很长的手续，造成了一些城市耕地转性的困难。尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方，耕地转为建设用地是有制度保障的，但是审批程序比较慢，这使得部分土地难以按时转性，最终也影响了用地工作。

此外，部分城市要在特定地段获得建设用地，往往需要依赖城乡建设用地增减挂钩机制，即农村对宅基地等进行复垦以形成新的耕地、城市郊区占用耕地。此类工作因为涉及耕地占用，审批程序比较复杂。

严跃进表示，现在此类政策放松，使得各级省政府可以通盘进行考虑，这也有助于根据实际情况来进行建设用地市场的管理，其本质上也是城乡土地市场共同发展的体现。

农业农村部农村经济研究中心副研究员刘俊杰对第一财经记者表示，国家层面上很难及时准确得进行微观管理，权力下放就是进一步推进放管服，推进审批领域改革，下放审批权限，打造服务型政府的需要。在土地领域审批权力的下放，是当前土地管理改革的方向之一，增强了地方统筹利用土地资源的能力，必然会带来地方政府优化土地资源配置发展经济的积极性。

刘俊杰还表示，要用好管好下放的审批权，避免个别地方重蹈土地财政的覆辙。

之所以将四大直辖市和江浙皖粤八地作为试点，刘俊杰认为，试点地方位于长三角、珠三角和京津等中国经济最发达地区，一些地方可能存在新增建设用地指标接近枯竭的状况，先期让这些地区试点探索，一方面有利于缓解建设用地紧张状况，另一方面也为未来土地制度改革探索一些可借鉴的经验。

《决定》还提出，国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。

4. 土地革命引发了民众怎样的观念变革

2020年的3月份，在疫情席卷全球，引得全国人民高度紧张的同时，一部《国务院关于授权和委托用地审批权的决定（国发〔2020〕4号）》，也在全国掀起了不小的动静。决定主要把两种审批权“下放”，一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区；二是将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等。

大家都觉得这是一部意义重大的决定，不少公众号也做了专门的推送和解读，但是具体对老百姓有什么切身的影响，没有人真的能说得准，毕竟这个命题太宏大了。但是，老百姓真的想知道，这个决定到底会对他们的生活有啥影响？

一、鉴古知今

咱都是学过《政治经济学》的人，都懂得生产力和生产关系的辩证统一关系。从尧舜禹到当代，每一次生产关系的变革都取决于生产力出现质的飞跃，最终落足在土地政策的变化。土地政策的变化，促进了经济的大发展，也改变了老百姓的生活方式。那现在我国的生产力出现了什么大的变化了呢？

1.生产资料更加丰富。建国初期，工业体系未建立，大量农民必须依赖土地吃饭。现在，我国已发展到工业体系健全、商贸经济蓬勃、服务业比重日益增加的阶段。农民不再依赖单一的生产资料，离开了土地可以有其他谋生方式，甚至收益更高。

2.思想观念发生改变。建国初期，很多农民是从佃农、长工就地参加土改拥有的土地这唯一的生产资料。他们一直以来的生存技能就是农活，他们脑子里就是小农思想，这土地是他们拿命打下来的，抛弃土地是不可能的。现在，农村荒废的耕地很常见。家里的壮劳力都去城里谋生了，比在家干农活日子过得好的多。而且种地收益太少了，你想包出去都没人租，除非不要钱白给人种。土地这个生产资料对于农村人来说，开始变得可有可无。

3.生产方式发生变化。建国初期，我国种地是铁犁牛耕，生产工具决定了，生产方式只能是小规模的精耕细种。现在先进的机械化生产已经非常普遍了，但是碍于各家耕地面积偏小，阻碍了大型机械进一步发挥优势和解放生产力。所以，建立个什么样的机制，能让农民愿意把自家地投资到“大事业”中利国利民，顶层设计不可缺少。

4.生活方式回不去了。城镇化率不仅是一个数字，更是数字背后一个个农村人生活方式的“城市化”。农村人进入城市生活越来越容易。建国之初，农村人要进入城市，主要有参军、招工、考大学几种形式，名额寥寥无几，除此也少有其他立足方式，农村户口想要转个城镇户口太难了。现在农村人想要进城，想来就来了，有高考来的，有打工来的，有做生意来的，有照顾孙辈来的，有投靠子女来的……不管是哪种方式，只要肯干，都比在农村好很多。而且，城市配套设施的便利，居民文明的生活方式，也让他们彻底喜欢和习惯了城市生活。过年期间，县城的宾馆爆满就非常说明问题，离开了空调和抽水马桶，他们真的没法长期待下去。

5.城市融入度提高。一个是政策的引导，比如租售同权，增强了城市的接收度，城市管理者愿意接纳甚至抢着要农村人进城来。另一个是，居民日常生活已经离不开农村人提供的无微不至的生活服务，城市居民的心理已经广泛接受了农村人进城，没有强烈的排外心理，不会引发激烈的群体冲突。

6.农村人找到了自己在城市的定位。现在农村人不管是哪种方式进入城市，都能找到自己的社交圈子，具有自我生息的生态系统。随着高考扩招，高考进来很多农村户口的大学生，毕业后拥有了敲门砖，可以当白领、考公务员，和城里的白领一起工作一起社交，没有隔膜；再找个城里工作的人结婚，买个差不多的商品房，过着城里人主流水准的生活。打工进来的农村人，可以去工厂流水线，也可以去饭店、物业、物流业，攒点钱，在县城置个业。做生意的农村人可不敢小看，做大生意的买个别墅不稀奇，做小生意的三五套房不稀罕。

很明显的一个分水岭。在城里活出感觉的农村人，会很重视孩子学习，拼了命把孩子送城里好学校。待在农村不出来的人，很多孩子初中没上完就辍学打工了，“读书无用论”甚嚣尘上。

二、可能引起的生产生活方面变化

1.农村土地被“集中起来干大事”，村民不再种地收成而是等分红。

2.农业生产“农场”化，农产品供应品牌“寡头”化。大规模机械化作业、高科技信息技术监测、从业人员产学研链条激活，从业人均收益普遍提高。

3.宅基地收回顺利，新农村楼房和县城楼房的入住率提高。为了腾出更多的土地出租收益，村民愿意搬进新农村建设的楼房或者去县城过更舒服的生活，按宅基地的份额坐享分红即可。

4.农村管理体制会发生改变。以前不管村委做的怎么不好，村民把自己地种好也可以生存，可是一旦生产资料毫无保留地让给村委集中处置，分红收益就是村民唯一的保底收入。首先，村民肯定会要求村务进一步公开透明；其次，对于村务的监督更加严格；再者，民主主张不再形式大于内容；还有，坍塌式腐败更可能发生。

5.农村人可以进城，但是农村户口不会轻易转出。同时，为了下一代更便利的享受城市福利，可能会有大量的农村户口+城市户口的小两口组合。至于二代是什么户口更便利，就看政府的政策引导了。如果农村户口享受城市福利畅通无阻，那么二代没有必要入城镇户口。

6.出现大量返乡从业人员。一般来说，城里人考大学很少会主动选择农业类专业。大学是农业，毕业后也从事农业相关的，主要是农村孩子。以前为了保持城市生活水准，他们不愿意回老家，更愿意在城里待着。但是随着5G技术的普及，农作物的种植、监测可以坐在家中完成，不需要经常抛家舍业地下乡，返乡从业与城市生活并不冲突，两者兼得。

7.农业技术、信息技术会迎来大发展。种子的选取、标准化种植技术更容易推广，可能会像医生治病一样，有全国统一的规范指南。大规模机械有了用武之地，研发和生产会迎来井喷。物联网和无线监测设备普遍应用，太阳能电池、无线网络终端、大数据传输与分析、无人机作业等，都有巨大市场空间。

8.城市群建设迎来土地空间。因土地限制城市发展框架，这种体会像河南这种农业大省感触是最深。如果地方拥有了辗转腾挪的审批权，城市群发展就可能更顺利。该来城里住的，扩大城区接收，腾出的农村地皮可以复耕。只要全省的耕地指标不超额就行。

9.水利发展迎来机遇。按照国家“可汤泡馍”的思路，水承载力有多大，城市和经济生产的规模就定多大。水景住宅在一定时期内不用担心后期维护问题，政府肯定会持续加大投入。

10.中心城市吸虹效应更甚。既然农民要离开土地，就肯定会到生存空间更大，生活福利更好的地方。大城市因人口集中，很多小众产业、高新技术产业、生活配套设置、教育培训都是小城市比不了的。所以，中心城市的人口还会持续增加。

11.中心城市配套面临巨大压力。既然农民可以毫无后顾之忧的搬到城市生活，中心城市的虹吸效应又是显而易见，那么中心城市的配套资源就要提前布局，超前规划，格局要大。

12.中心城市管理水平面临挑战。中心城市不可避免会变大，人口会变多，而国家规定公务员的编制零增长，事业单位改革又把很多行政职能还给政府，财政预算又是三公经费零增长+一刀切连年压减，而且还要求城市精细化管理，换言之就是，人少了，钱少了，事多了，要求高了，怎样在这种矛盾中干出水平、干出成绩、不出重大纰漏，让老百姓满意、让上级满意，学问很大啊！购买服务需求会增多，会有更多的周边组织依赖政府“外包”谋生。人工智能终端在街头设置、大数据收集分析辅助决策、卫星监测、无人机巡逻、网络服务平台建设和维护等会更大力度在城市管理中应用。

13.基建大有发展空间。首当其冲，轨道交通，省际、市域、县域，高铁、地铁、轻轨，其次，公路标准要提高，公共交通一体化，还有，低空飞行，飞机救援、商务飞机、作业飞机，机场建设不可缺少，飞行执照要大热。

14.中心城市发展副中心化。中心城市框架足够大以后，跨区活动的交通成本就会成倍增加。如果能在本区域内解决的事，绝对不会跨越千山万水去求一个同样的结果。比如十几年前，郑州逛商场都去二七，现在西区有锦艺城、二七有大卫城、北区有正弘、东区有熙地港、南区有奥特莱斯……而且品牌重复程度很高，都是全城连锁经营。

老城区的价值在于“绕不过去”，到城市各区域的辐射距离最短。粗想一下，各类居民消费大品牌如果要在该城市只设立一家店的话，肯定首选老城区。因为逛街就是为了热闹，而且必须要亲自走入店里。所以唯一不可替代性的概念体验店，会首选老城商业核心区无疑。

15.教师、医生、辅警等居民刚需职业持续缺人。

16.经过此次疫情，社区功能将进一步放大，志愿者服务更加常规化，居民自治意愿明显提高，归属感有所增加。居民对邻居的要求更加具体，群体化聚居更加明显。安置房、经适房、刚需房，可能被更多人嫌弃。物业管理水平成为买房三大指标之一，更多人愿意为好物业买单，对坏物业避而远之。土地供应不紧张了，新房供应会相对持续增多，这对老城区的老破房可是不友好。尤其是新区高新产业的集聚，引导高素质“新贵”居住区域发生外迁，高素质生源就可能自发造星新的“好学区”。

17.根据国家执行“房住不炒”政策的决心、国内外经济发展形势、社保资金和财政资金压力，个人感觉，房价暴涨不可能，房价暴跌也不可能，毕竟亏损的银行怎么支持实业兴邦。割韭菜是大概率事件，不过不会割太狠，如果不是社保缺口太大的话，小刀慢割是可持续之道，不能把韭菜吓得5年不敢露面啊！

18.批地卖地会出现一批疯狂，然后饱和，趋于消寂。毕竟这么多年的政策窗口期有目共睹，可能试点叫停，也可能堵住漏洞。

19.城市户口生活大不易啊！福利资源可能被摊薄，又没有集体经济保底分红。建议，一是利用现有的教育资源优势多学本领，技多不压身。二是趁个人经济条件好的时候，未雨绸缪，多买几种商业保险，或采取资金保值措施。三是保持心态平和，不能自己把自己逼疯，得不偿失失。

20.收缩性或资源枯竭型城市，有可能在省级指导的层面进行拆除复耕。因为土地所有权本来就是国家的，所以不会像日本一样，小城市的闲置房屋要等没人继承了，国家才敢处置。我们国家可能会对房屋的所有权和未到期的土地使用权给予适量的费用，然后置换出大城市的高价土地进行开发，这买卖是绝对划算的。盖房讲究地段，种地是不讲究闹市区还是小城市的。这样对这些小城市的居民也是一种资产盘活。

21.可能会催生一种新的职业，土地经纪人。自从农村土地可以流转之后，各村是几家欢喜几家愁啊！有的流转创收了，有的还不如以前，村民也亟需好项目。而有很多经济组织害怕与村民打交道，很多事情是讲理讲不通的，他们愿意为能搞定这件事的专业服务花钱。

5. 在土地管理法上第几条第几款政府习用百亩土地要国务院特批

是《土地管理法》第四十六条规定的，但2020年3月12日，国发〔2020〕4号《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，将一般耕地的审批权限下放至省级政府了。

6. 国家关于土地改革的措施 是怎样的

为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项，强化监督管理的要求，现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下：

一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批

改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。

企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。

市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。

为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地行政机构增加自律意识,提高执业技师和服务水平，土地地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。

二、明确企业的国有划拨土地权益

企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。

为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定的划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续 。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金，国家股本金。

三、规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用。

对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到我部办统一的公函。

土地资产处置方案报批程序如下：

（一）改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准；

（二）土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案；

（三）企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见；

（四）企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批。

（五）企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

国土资源部对土地资产处置方案核准和审批实行集体会审，各地也应实行集体决策。审批机关要简化审查内容，只对土地权属状况、土地处置方式和地价水平等内容进行重点审查。初审机关不干预土地资产处置方式。

四、加强对土地估价机构监督管理

各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监督。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会布。

对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。

今后，在我部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由我部组织抽查。在省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。

土地行政主管部门要充分发挥土地估价师协会等行业组织的自律作用，加强教育培训工作，提高土地估价队伍的执业素质，促进土地估价行业健康发展。

改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法，是土地行政管理部门贯彻落实党中央、国务院关于转变政府职能，改革审批制度，加强土地市场监督管理，促进土地估价行业发展的一项重大举措，各级土地行政主管部门要提高认识，认真贯彻执行。各地现有规定与本通知精神不一致的，要按照中央关于简化和减少行政审批事项，强化监督管理的要求做好衔接，按本通知精神加以规定。

国土资源部

7. 中央“大礼包”之下，深汕合作区“工改”迎来更明朗预期

即将迎来40岁生日的深圳接收了中央正式抛出的“礼包”。
中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称“《实施方案》”）。
其中，涉及到农用地转为建设用地（下称“农转用”）的审批权限由广东省进一步下放至深圳、深圳持续推进的二三产业混合用地获中央文件鼓励等，被业内认为或释放系列“二级利好”。
相较于农业用地有限的深圳而言，超过60%土地属于非建设用地的深汕特别合作区将大获裨益。有多位人士乐观预判，《实施方案》本质上是推动深圳将此前的农村土地改革经验、农村户籍人口转城市户籍人口经验等经济、社会管理实践方法复制到深汕特别合作区。
率先开启“工改”序幕的深圳，至今十三年间工改二三产混合功能的项目并不少。此次首度获中央文件鼓励支持，房企人士也期待更多工改细则跟进。
农转用权限下放
《实施方案》指出，“支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地（下称“农转用”）审批事项委托深圳市政府批准。”
早在今年3月，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，其中重要的内容就是“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准”。作为副省级城市、计划单列市的深圳也拿到了这项权利，这为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件。
彼时，国务院还授予了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8省市“永久基本农田转为建设用地审批权，以及其他国务院批准土地征收审批事项”。
按照《中华人民共和国土地管理法》第46条，下列3种征收土地情况的，需要由国务院批准——征收永久基本农田；征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；征收其他土地超过七十公顷的。
在《实施方案》出台的背景下，深圳目前拥有了后面两种审批权，但尚不具有第一种情况的审批权。
相较之下，深圳此次获得的土地审批权限要小一些。但农转用权限由广东省下放至深圳。
广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，这也契合《实施方案》第二十五条所提到的“依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限”，这对于深圳土地管理有一定的影响。
深圳现有1997.47平方公里土地，深汕特别合作区还有468.3平方公里土地。市区内几乎都是建设用地，农业用地主要分布在关外的坪山区、光明区、大鹏新区及深汕特别合作区。
早在2005年，深圳在全国率先划定了基本生态控制线，将全市总用地的49.88%划入了生态控制线范围。在2019年《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中强调，“落实生态环境保护‘党政同责、一岗双责’，实行最严格的生态环境保护制度，加强生态环境监管执法，对违法行为‘零容忍’。”
高力国际华南区咨询服务部执行董事陈厚桥在接受第一财经记者采访之际一方面表示，土地审批权限的下放能部分缓解深圳土地资源供应紧张的问题，但他也直言在生态保护红线的作用下，深圳乃至深汕合作区实际可转化为建设用地的农用地要打折扣。“新政策并不是类似于新增深汕特别合作区那样的飞地给深圳，只是土地审批权限的下放，对深圳土地管理有利，但实际作用有限。”
《实施方案》也有提及“深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革”。2018年12月,深圳市深汕特别合作区揭牌，被称作深圳第“10+1”区。
截至目前，深汕特别合作区在医疗、教育、产业等多个方面都与深圳展开了对接。仅产业引进方面，截至目前，深汕合作区供地产业项目89个（82个来自深圳），涉及机器人、新材料等多个战略性新兴产业，预计提供6.3万个就业岗位。
深汕合作区对接深圳资源以更好对标深圳被外界视为两地关系互动的主旋律。伴随产业及配套公共资源的引进，深汕特别合作区农业人口转为城市人口也被视为顺理成章的事情。
陈厚桥等人士也指出，《实施方案》提及深汕农村土地制度改革，本质上是推动深圳将此前的农村土地改革经验、农村户籍人口转城市户籍人口经验等经济、社会管理实践方法复制到深汕特别合作区。
“工改”业务迎更明朗预期
除了给深圳土地管理适度放权外，《实施方案》有提出“支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”
二三产业混合用地制度即工业和商业、居住、公共设施等用地功能混合。
近几年，深圳、东莞等均开始了此类探索，即将现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为M0（新型产业用地）。
根据深圳2015年发布的《城市规划标准与准则》，M0地块主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其它用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施地块等。深圳的M0地块通常由工业地块城市更新而来，改造后的地块可以建设工厂、办公楼、商业、公寓等。
罗宇认为，二三产混合在深圳已有实践，《实施方案》对此更多是支持鼓励。“深圳早在2007年工业区升级改造政策出台就开启了‘工改’序幕，至今十三年间工改二三产混合功能的项目也不少。”
业内人士对于《实施方案》的出台更多是看作工改获中央文件鼓励支持，迎来更积极政策预期。
这几年，“工改工”类城市更新越来越受重视。但与之对应的是并不见减少的各类争议。
按照深圳“十三五”规划要求，深圳市政府确定新增产业用地目标，到2020年，整体用于工业用地的比例不得低于30%，或者说划定了270平方公里的“工业红线”。
对于划定工业区块控制线内的工业用地达270公里，外界一直存在不同看法，尤其是近年深圳第三产业比重超过第二产业。有声音就称，深圳不应该划定这么大面积的工业用地，如果计算去除近50%的生态红线、30%的工业用地，再扣除医院、学校、公路等配套用地，留给住宅的土地太少了。
几乎每隔一段时间，都有言论称，“深圳应将当前30%的工业用地红线降至20%”、“三产用地比重应提高”、“深圳工业用地规划已不匹配深圳产业结构”等。此次《实施方案》出台，也引发不少关注该领域预期的业内人士关注。
佳兆业集团副总裁刘策对此就有分析称，推进二三产业混合用地，强调存量工业土地盘活，这背后是深圳工业红线用地预留过大、服务用地不足。
“深圳供地结构性的问题，住宅偏少，工业用地偏多，适合传统经济结构，但现在大量人口进到深圳，第三产业特别是高科技产业高速发展，地均GDP提升，对工业用地需求降低，但对配套住宅和商服用地需求增加，需要调整优化供地结构。”刘策分析称，工改商、工改居和商改租等有较好的政策预期。
目前，《实施方案》尚未涉及工改更细化的条款。对于外界口中的“一份大礼包”，房企人士表示，“依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限”及区域价值获中央文件认可，长远利好深耕该片区的企业。