住宅房屋公共部分和专有部分

1. 无公共通道的二楼露台属于物权法所说的专有部份吗

你所说的是建筑物区分所有权的客体吧。
作为专有部分，需要三个条件:
1,构造上的独立性。即与整个建筑物的其他部分能够加以区别。如一栋楼中通过固定楼板和墙壁与其他单元相隔离的的单元，成住宅单元。
2，使用上的独立性。即该部分是否有独立的出入口，若必须利用相邻门户才能出入，不具备使用上的独立性。
3，能够登记成为特定业主所有权的客体。就是说通过共有墙壁，楼板隔离开的专有空间，就是可以在登记簿上登记的房屋空间，也就是可以办理产权证的房屋空间。如你所说的，如果在特定房屋买卖合同中，开发商明确将露台列入房屋买卖合同中的才算是专有部分，否则就是共有部分。
解释一下你的疑惑，开发商如果将房屋出售，那么不仅将房屋出售，那么购买房屋的业主，不仅获得房屋的所有权，而且获得了建造房屋的土地使用权。那么这个小区如果房屋全出售完毕，那么这个小区和开发商没有任何的关系了，开发商只有如商品出卖后的售后服务义务，如房屋漏水，墙壁裂缝等维修义务。
小区建筑物区域内的道路，绿地，儿童设施，建筑物基础，结构，屋顶，通道，楼梯，大堂还有消防等附属设施，都为业主共有部分。
另外就是建筑物的外墙，曾有开发商表示过建筑物临街的外墙属于开发商保留的所有权，用来出租广告牟利，这些都是没有法律依据的，通过外墙你来考虑你所说的露台，你认为他收费合理吗？

2. 使用面积和建筑面积怎么换算

建筑面积和使用面积的换算要看建筑的性质。准确数字只能是通过测绘得知。速算系数：塔楼或是带电梯的住宅，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.434；多层住宅或是不带电梯的楼房，使用面积计算系数为：+建筑面积÷1.333。

(2)住宅房屋公共部分和专有部分扩展阅读：

住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。

其中套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

参考资料：网络-使用面积

3. 请问注册工程师考试，上午的公共基础部分是不是所有的专业都一样

对的，上午的一样，下午不一样

4. 新房公共维修基金怎么算

一、房屋公共维修基金的概念房屋公共维修基金又称之为专项维修基金，它是指小区住宅楼房之中的公共区域与共用设施、设备的维修之用的专用基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。公共维修基金是用于维修与养护公共部分与施、设备，其包括：住宅主体承重结构部位、门厅、楼梯间、通道、户外墙面等等。二、房屋公共维修基金怎么算一般情况下，公共维修基金的收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，是按照买房人的总购房款的2%~3%比例缴纳，收取的公共维修基金属于小区全部业主的共同所有，其不计算于房屋的销售收入。在2008年2月1日，有关部门对于公共维修基金则执行了一项新的标准法，以前按照总房款的2%~3%交纳的公共维修基金，更新为：多层住宅以每平米100元交纳其公共维修基金；高层全现浇结构则每平米150元交纳；高层框剪结构200元；根据不同的住宅建筑安装成本其公共维修基金也就有所不同。建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。

5. 请问注册公用设备工程师(暖通) 的公共“专业考试”部分的精讲教材是 有没有比较好一点的在线课程

你说的是抄基础考试袭中的专业基础考试？用书《2012注册公用设备工程师执业资格考试精讲精练 专业基础课精讲精练 暖通空调及动力专业》中国电力出版社 赵静野
专业考试用书《全国勘察设计注册公用设备工程师暖通空调专业考试复习教材》中国建筑工业出版社，全国勘察设计注册工程师公用设备专业管理委员会秘书处编。
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6. 物业管理中公共部分指什么

一、避雷设施、柱；

二、共用设备、楼梯间、宣传栏、走廊、休闲娱乐设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等、屋顶以及外墙、电视天线、楼道、护栏、化粪池、梁、排水沟、楼板、绿地、水泵、污水井;

三、共用设施、楼道灯、给排水管线、供暖及空调设备等、池、大门、信报箱、水箱、消防设备、人防设施、机动车(非机动车)停车设施、发电机、门厅、扶手:一般包括道路

四、共用部位、变配电设备、承重墙体、消防设施、电线:一般包括建筑物的基础、安防监控设施、渠、电梯井道、架空层及设备间等、围墙、路灯、人造景观,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

(6)住宅房屋公共部分和专有部分扩展阅读：

中华人民共和国物权法

第七十条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

7. 物业管理给水管公共管道和专有部分分界点

以水表前阀作为分界点。

8. 玻璃幕墙窗户是专有部分还是公共部分

《公共建筑节能设计标准》规定，
外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置，
如果大楼里面没有空调等通风换气装置，玻璃幕墙开窗面积不小于30%。